Как редевелопмент дарит вторую жизнь старым зданиям и промзонам в Москве

Татьяна
Татьяна
автор статьи
07 августа 2023
1959 просмотров
article
07 августа 2023
1959 просмотров
В этой статье

Наследие городской индустриализации прошлых столетий – гектары пустующих заводских корпусов, склады, гаражи и заброшенные железнодорожные пути. Сейчас многие объекты находятся в плачевном состоянии, но инвесторы и девелоперы видят в них потенциал. На месте промзон появляются запоминающиеся жилые комплексы и бизнес-кластеры, творческие пространства и музеи. Культурные центры «Винзавод» и «ГЭС-2», дизайн-завод «Флакон», деловой квартал «Рассвет» лишь часть ярких примеров московского редевелопмента.

В этой статье мы узнаем, что такое редевелопмент и как в столице проводят программу «Комплексное развитие территорий».

Лучшие предложения недвижимости

River Park Towers Кутузовский
Показать другие проекты в районе Дорогомилово квартиры, апартаменты К1, К2 и К5 — 2026, К3 и К4 — 2027 от 640 000
WOW
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры 2 квартал 2024 от 450 000
Level Причальный
Показать другие проекты в районе Хорошёво-Мневники квартиры Сдан от 380 000

Что такое редевелопмент

Это реконструкция и восстановление ветхой недвижимости с помощью современных строительных технологий и благоустройство территории.

Как происходит редевелопмент: 

  • государство выставляет промышленные объекты на торги и их покупает инвестор; 
  • государство проводит конкурс проектов и решает судьбу участка вместе с инвестором; 
  • собственники территории и инвестор договариваются, какой проект хотят создать.

Тенденция приводить в порядок непригодные участки сформировалась в США в годы Великой депрессии, когда здания разорённых заводов снимали для обустройства студий и творческих мастерских. Постепенно промышленные кварталы перепрофилировали под жилые комплексы, музеи и гостиницы. 

В Москве о редевелопменте промышленных зон впервые задумались в начале 2000-х, когда по столице прошла волна деиндустриализации, и многие заводы переехали за город. В реальности проекты по реконструкции стартовали с 2010-х. Например, в 2013 году началась застройка промзоны «ЗИЛ», а в 2017 году модель комплексного освоения территорий вошла в Градостроительный кодекс Москвы.

article
До и после редевелопмента железнодорожных мастерских в Лондоне

Чем редевелопмент отличается от реставрации и реконструкции

Три понятия тесно связаны с модернизацией и восстановлением старых объектов, но на практике подразумевают разные вещи.

Реставрация – это укрепление исторических памятников и возвращение их оригинального облика. Реставраторы исправляют деформированные части здания и архитектурные детали. 

Реконструкция – это обновление функциональных качеств здания: ремонт помещений, инженерных коммуникаций и внутренних перекрытий. Главное для реконструкции не сохранить или воссоздать фасады, а сделать объект пригодным для жизни или работы людей.

Редевелопмент – это комплексное преобразование объектов и территории. Реставрация и реконструкция могут быть частью редевелопмента или отдельными независимыми проектами.

Виды редевелопмента

В российской практике редевелопмент разделяют на полный, частичный и поверхностный.

1. Полный редевелопмент


Это кардинальное преобразование земельного участка и объектов недвижимости. Девелопер полностью меняет целевое назначение территории: на месте промзоны открывают жилые или коммерческие проекты. Полный редевелопмент предполагает, что на локации прокладывают новые инженерные сети и транспортные развязки, а старые здания перестраивают или реставрируют. 

Примеры полного редевелопмента: жилые комплексы «Серебряный фонтан»Now и Portland.


2. Частичный редевелопмент


Выборочная реконструкция территории и объектов. Девелопер не меняет назначение участка и обновляет здания и коммуникации, которые находятся в аварийном состоянии. При частичном редевелопменте не возводят жилые микрорайоны, парки и ТЦ, а открывают офисно-складские и логистические комплексы.

Примеры частичного редевелопмента: деловые квартала «Красная Роза» и «Рассвет».


3. Поверхностный редевелопмент


Модернизация без существенных изменений территории и зданий. Максимум, что понадобится для поверхностного редевелопмента – косметический ремонт фасадов и помещений. 

Пример поверхностного редевелопмента: апарт-комплекс Verdi.

Что выгоднее: редевелопмент или новое строительство

Зависит от локации, назначения территории, состояния объектов и инженерных коммуникаций, исторической ценности зданий.

Чаще всего девелоперам выгоднее реконструировать существующие объекты – на них уже готовы правовые документы и соглашения. Даже с точки зрения стройки реконструкция обойдётся дешевле, чем снос и уборка мусора. Более того, правительство активно стимулирует редевелопмент: помогает с финансированием, градостроительной документацией, компенсирует затраты на переезд производства. 

Редевелопмент невыгоден, когда объекты сложно реконструировать: не подходит высота потолков, много несущих конструкций, плохая освещённость, сложно спрятать коммуникации, нельзя пристроить новое здание. Соседние районы тоже влияют на судьбу промзоны: если она расположена рядом с центром города, то требований к редевелопменту больше. Значит, и финансирование должно быть выше. Отдельная головная боль девелопера, когда на участке есть исторический памятник – не все инвесторы согласны платить за качественную дорогостоящую реставрацию. 

Плюсы и минусы редевелопмента

Плюсы:


  • многие промзоны находятся близко к центру города; 
  • у зданий бывших заводов невысокая этажность; 
  • возможность жить или работать в восстановленном историческом памятнике; 
  • девелоперы предлагают видовые квартиры и офисы; 
  • на проекте застройщики используют качественные, прочные и безопасные материалы; 
  • редевелопмент улучшает экологическую обстановку.

Минусы:


  • редевелопмент повышает стоимость на жилую и коммерческую недвижимость; 
  • реконструкция длится дольше, чем новое строительство.

Рекомендуемые к просмотру комплексы

Level Южнопортовая
Показать другие проекты в районе Юг квартиры, апартаменты 2 квартал 2026 от 230 000
Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 420 000
Мюр & Мерилиз
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 1 квартал 2025 от 0

Как проходит редевелопмент

Найти подходящую территорию под реконструкцию – тема для отдельной статьи. Представим, что девелопер уже выбрал промзону и готовится к началу строительства. Подготовительные этапы следующие:

Шаг 1. Консультирование с генеральными проектировщиками


Вместе с ними девелопер составляет план трансформации участка, подбирает бизнес-команду и строительную бригаду, рассматривает подрядчиков.


Шаг 2. Анализ территории и зданий


Сюда входит аудит технической документации и профессиональный анализ состояния объектов. На этом этапе девелопер определяется, нужна ли реконструкция, капитальный ремонт или частичная модернизация зданий.

article
Концепт редевелопмента Ивановской мануфактуры. Источник: genplanmos.ru

Шаг 3. Выбор формата редевелопмента


Консультант девелопера готовит техническое задание, составляет перечень строительных работ и график их финансирования. 


Шаг 4. Предпроектные проработки


Девелопер согласовывает:

  • архитектурный облик проекта; 
  • планировочные решения; 
  • технико-экономические показатели; 
  • параметры инженерных систем; 
  • сроки работы над проектом; 
  • бизнес-концепцию.

Эти показатели вместе с анализом инвестиционной привлекательности отправляют на государственную экспертизу – комиссия одобряет или отказывает в реновации.


Шаг 5. Разработка финальной документации


Перед началом стройки окончательно утверждают архитектурный проект и строительно-монтажные работы. Это нужно, чтобы избежать неприятных сюрпризов на площадке в разгар строительства.


Шаг 6. Строительство и реконструкция объектов 


Завершающий, но самый продолжительный этап – строительно-монтажные и строительно-отделочные работы. После них девелопер очищает территорию и готовит уличный ландшафт, внешнюю инфраструктуру и прокладывает дороги.

Как проходит редевелопмент в Москве

По данным stroi.mos.ru, промзоны «ржавого пояса» занимают 17% территории столицы. Правительство Москвы объединило их в рамках проекта «Комплексное развитие территорий» или КРТ. Её цели: превратить неэффективные участки в современные жилые районы, подготовить платформу для новых рабочих мест и создать комфортную городскую среду.

Одна часть производств до сих пор работает и переносить их за город не будут. Например, промзону «Очаково», где находятся электроподстанция и складской комплекс. Здесь градостроители хотят модернизировать транспортную и инженерную инфраструктуру, озеленить территорию.

Другая часть – развалины бывших заводов, склады, гаражи и пустыри. Эти территории приспособят под жилые микрорайоны, бизнес-центры и торговые комплексы, парки, больницы и школы. В рамках КРТ власти Москвы планируют построить 85 учебных центров, 19 медучреждений, 48 спортивных объектов и 8 храмов.

Приоритетные зоны для редевелопмента – Рублёво-Архангельское, Тушино, Нижние Мнёвники, Большой СитиЗИЛСимоновская набережная и Нагатинский затон. Также градостроители уделяют большое внимание реновации прибрежных территорий, чтобы Москва-река стала полноценным транспортным маршрутом к 2035 году.

Примеры редевелопмента в современных новостройках

Shagal


Сдача в IV квартале 2024 года

Многообещающий проект на месте автозавода «ЗИЛ», который соединит водную, парковую и городскую инфраструктуру. Квартал занимает первую и вторую линию набережной и с двух сторон омывается водами Москвы-реки. Резиденты Shagal не ограничены в передвижениях по городу: автомобилистам будет удобно выезжать на ТТК и проспект Андропова с набережной Марка Шагала. Для пешеходов в конце 2024 года откроют станцию метро «ЗИЛ».

Преимущества проекта – выбор комфортной этажности и вида из окна. В Shagal есть квартиры в высотных домах, таунхаусах и урбан-виллах с видами на Москву-реку, город, внутренний двор или парк. Разнообразие планировок включает мастер-спальни, постирочные и кладовые, угловое остекление и окна в ванных, тёплые лоджии и террасы. Также есть пентхаусы, двухуровневые и трёхуровневые квартиры. Лоты сдаются без отделки.

Архитектура и общественные пространства Shagal спроектированы на основе ежедневных сценариев горожан. Девелопер благоустроит часть набережной Марка Шагала и внутренние дворы квартала. Резиденты смогут выбрать, как хотят провести время: полежать у открытого бассейна с лежаками, покататься на велосипеде или sup-доске, устроить пикник на газоне. На первых этажах корпусов откроют помещения для супермаркетов, кафе, аптек, частных медклиник и банковских отделений.

article
Проект Shagal от ГК «Эталон»

Republic


Сдача REDS – в III квартале 2025 года

Реновация территории вагоноремонтных мастерских Московско-Александровской железной дороги конца XIX века. Девелопер Forma отреставрирует краснокирпичные цехи, которые гармонично дополнят современную застройку Пресненского вала. В промышленных корпусах Republic откроют гастрокластер, термы с бассейном, частный детский сад и ТЦ.

В первой очереди строительства возведут 26-этажные башни REDS на 691 квартиру. Площади лотов – от 26 м2 до 140 м2. На выбор представлены классические планировки и пентхаусы с дровяными каминами и витражным остеклением. Покупателям доступны варианты с кухней-гостиной, мастер-спальней, постирочными и гардеробными, окнами на две стороны света. Благодаря ступенчатой архитектуре башен на 8, 11 и 18 этажах будут квартиры с террасами. Девелопер подготовил два варианта отделки: черновая и white box.

Republic находится в Пресненском районе между станциями метро «Улица 1905 года» и «Белорусская». Пешком до станций 15 минут, а на самокате – 8 минут. У сотрудников Москва-Сити путь на работу займёт 11 минут на машине и 30 минут на общественном транспорте. Близко и до Садового кольца – всего 12 минут на авто.

article
Башни REDS проектировал британский архитектор Стив Браун 

Заключение

Если вас заинтересовали проекты в составе редевелопмента, перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. Работаем с любовью и без комиссии.

Заказать звонок
Укажите свои контакты и эксперт проекта свяжется с вами в первую свободную минуту
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
anna
Принятие условий
Скоро наш специалист свяжется с вами
Обычно мы перезваниваем через 7 минут
Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig