Как редевелопмент дарит вторую жизнь старым зданиям и промзонам в Москве

Наследие городской индустриализации прошлых столетий – гектары пустующих заводских корпусов, склады, гаражи и заброшенные железнодорожные пути. Сейчас многие объекты находятся в плачевном состоянии, но инвесторы и девелоперы видят в них потенциал. На месте промзон появляются запоминающиеся жилые комплексы и бизнес-кластеры, творческие пространства и музеи. Культурные центры «Винзавод» и «ГЭС-2», дизайн-завод «Флакон», деловой квартал «Рассвет» лишь часть ярких примеров московского редевелопмента.

В этой статье мы узнаем, что такое редевелопмент и как в столице проводят программу «Комплексное развитие территорий».

Это реконструкция и восстановление ветхой недвижимости с помощью современных строительных технологий и благоустройство территории.

Как происходит редевелопмент: 

• государство выставляет промышленные объекты на торги и их покупает инвестор; 
• государство проводит конкурс проектов и решает судьбу участка вместе с инвестором; 
• собственники территории и инвестор договариваются, какой проект хотят создать.

Тенденция приводить в порядок непригодные участки сформировалась в США в годы Великой депрессии, когда здания разорённых заводов снимали для обустройства студий и творческих мастерских. Постепенно промышленные кварталы перепрофилировали под жилые комплексы, музеи и гостиницы. 

В Москве о редевелопменте промышленных зон впервые задумались в начале 2000-х, когда по столице прошла волна деиндустриализации, и многие заводы переехали за город. В реальности проекты по реконструкции стартовали с 2010-х. Например, в 2013 году началась застройка промзоны «ЗИЛ», а в 2017 году модель комплексного освоения территорий вошла в Градостроительный кодекс Москвы.

Три понятия тесно связаны с модернизацией и восстановлением старых объектов, но на практике подразумевают разные вещи.

Реставрация – это укрепление исторических памятников и возвращение их оригинального облика. Реставраторы исправляют деформированные части здания и архитектурные детали. 

Реконструкция – это обновление функциональных качеств здания: ремонт помещений, инженерных коммуникаций и внутренних перекрытий. Главное для реконструкции не сохранить или воссоздать фасады, а сделать объект пригодным для жизни или работы людей.

Редевелопмент – это комплексное преобразование объектов и территории. Реставрация и реконструкция могут быть частью редевелопмента или отдельными независимыми проектами.

В российской практике редевелопмент разделяют на полный, частичный и поверхностный.

1. Полный редевелопмент

Это кардинальное преобразование земельного участка и объектов недвижимости. Девелопер полностью меняет целевое назначение территории: на месте промзоны открывают жилые или коммерческие проекты. Полный редевелопмент предполагает, что на локации прокладывают новые инженерные сети и транспортные развязки, а старые здания перестраивают или реставрируют. 

Примеры полного редевелопмента: жилые комплексы «Серебряный фонтан», Now и Portland.

2. Частичный редевелопмент

Выборочная реконструкция территории и объектов. Девелопер не меняет назначение участка и обновляет здания и коммуникации, которые находятся в аварийном состоянии. При частичном редевелопменте не возводят жилые микрорайоны, парки и ТЦ, а открывают офисно-складские и логистические комплексы.

Примеры частичного редевелопмента: деловые квартала «Красная Роза» и «Рассвет».

3. Поверхностный редевелопмент

Модернизация без существенных изменений территории и зданий. Максимум, что понадобится для поверхностного редевелопмента – косметический ремонт фасадов и помещений. 

Пример поверхностного редевелопмента: апарт-комплекс Verdi.

Зависит от локации, назначения территории, состояния объектов и инженерных коммуникаций, исторической ценности зданий.

Чаще всего девелоперам выгоднее реконструировать существующие объекты – на них уже готовы правовые документы и соглашения. Даже с точки зрения стройки реконструкция обойдётся дешевле, чем снос и уборка мусора. Более того, правительство активно стимулирует редевелопмент: помогает с финансированием, градостроительной документацией, компенсирует затраты на переезд производства. 

Редевелопмент невыгоден, когда объекты сложно реконструировать: не подходит высота потолков, много несущих конструкций, плохая освещённость, сложно спрятать коммуникации, нельзя пристроить новое здание. Соседние районы тоже влияют на судьбу промзоны: если она расположена рядом с центром города, то требований к редевелопменту больше. Значит, и финансирование должно быть выше. Отдельная головная боль девелопера, когда на участке есть исторический памятник – не все инвесторы согласны платить за качественную дорогостоящую реставрацию. 

Плюсы:

• многие промзоны находятся близко к центру города; 
• у зданий бывших заводов невысокая этажность; 
• возможность жить или работать в восстановленном историческом памятнике; 
• девелоперы предлагают видовые квартиры и офисы; 
• на проекте застройщики используют качественные, прочные и безопасные материалы; 
• редевелопмент улучшает экологическую обстановку.

Минусы:

• редевелопмент повышает стоимость на жилую и коммерческую недвижимость; 
• реконструкция длится дольше, чем новое строительство.

Найти подходящую территорию под реконструкцию – тема для отдельной статьи. Представим, что девелопер уже выбрал промзону и готовится к началу строительства. Подготовительные этапы следующие:

Шаг 1. Консультирование с генеральными проектировщиками

Вместе с ними девелопер составляет план трансформации участка, подбирает бизнес-команду и строительную бригаду, рассматривает подрядчиков.

Шаг 2. Анализ территории и зданий

Сюда входит аудит технической документации и профессиональный анализ состояния объектов. На этом этапе девелопер определяется, нужна ли реконструкция, капитальный ремонт или частичная модернизация зданий.

Шаг 3. Выбор формата редевелопмента

Консультант девелопера готовит техническое задание, составляет перечень строительных работ и график их финансирования. 

Шаг 4. Предпроектные проработки

Девелопер согласовывает:

• архитектурный облик проекта; 
• планировочные решения; 
• технико-экономические показатели; 
• параметры инженерных систем; 
• сроки работы над проектом; 
• бизнес-концепцию.

Эти показатели вместе с анализом инвестиционной привлекательности отправляют на государственную экспертизу – комиссия одобряет или отказывает в реновации.

Шаг 5. Разработка финальной документации

Перед началом стройки окончательно утверждают архитектурный проект и строительно-монтажные работы. Это нужно, чтобы избежать неприятных сюрпризов на площадке в разгар строительства.

Шаг 6. Строительство и реконструкция объектов 

Завершающий, но самый продолжительный этап – строительно-монтажные и строительно-отделочные работы. После них девелопер очищает территорию и готовит уличный ландшафт, внешнюю инфраструктуру и прокладывает дороги.

По данным stroi.mos.ru, промзоны «ржавого пояса» занимают 17% территории столицы. Правительство Москвы объединило их в рамках проекта «Комплексное развитие территорий» или КРТ. Её цели: превратить неэффективные участки в современные жилые районы, подготовить платформу для новых рабочих мест и создать комфортную городскую среду.

Одна часть производств до сих пор работает и переносить их за город не будут. Например, промзону «Очаково», где находятся электроподстанция и складской комплекс. Здесь градостроители хотят модернизировать транспортную и инженерную инфраструктуру, озеленить территорию.

Другая часть – развалины бывших заводов, склады, гаражи и пустыри. Эти территории приспособят под жилые микрорайоны, бизнес-центры и торговые комплексы, парки, больницы и школы. В рамках КРТ власти Москвы планируют построить 85 учебных центров, 19 медучреждений, 48 спортивных объектов и 8 храмов.

Приоритетные зоны для редевелопмента – Рублёво-Архангельское, Тушино, Нижние Мнёвники, Большой Сити, ЗИЛ, Симоновская набережная и Нагатинский затон. Также градостроители уделяют большое внимание реновации прибрежных территорий, чтобы Москва-река стала полноценным транспортным маршрутом к 2035 году.

Shagal

Сдача в IV квартале 2024 года

Многообещающий проект на месте автозавода «ЗИЛ», который соединит водную, парковую и городскую инфраструктуру. Квартал занимает первую и вторую линию набережной и с двух сторон омывается водами Москвы-реки. Резиденты Shagal не ограничены в передвижениях по городу: автомобилистам будет удобно выезжать на ТТК и проспект Андропова с набережной Марка Шагала. Для пешеходов в конце 2024 года откроют станцию метро «ЗИЛ».

Преимущества проекта – выбор комфортной этажности и вида из окна. В Shagal есть квартиры в высотных домах, таунхаусах и урбан-виллах с видами на Москву-реку, город, внутренний двор или парк. Разнообразие планировок включает мастер-спальни, постирочные и кладовые, угловое остекление и окна в ванных, тёплые лоджии и террасы. Также есть пентхаусы, двухуровневые и трёхуровневые квартиры. Лоты сдаются без отделки.

Архитектура и общественные пространства Shagal спроектированы на основе ежедневных сценариев горожан. Девелопер благоустроит часть набережной Марка Шагала и внутренние дворы квартала. Резиденты смогут выбрать, как хотят провести время: полежать у открытого бассейна с лежаками, покататься на велосипеде или sup-доске, устроить пикник на газоне. На первых этажах корпусов откроют помещения для супермаркетов, кафе, аптек, частных медклиник и банковских отделений.

Republic

Сдача REDS – в III квартале 2025 года

Реновация территории вагоноремонтных мастерских Московско-Александровской железной дороги конца XIX века. Девелопер Forma отреставрирует краснокирпичные цехи, которые гармонично дополнят современную застройку Пресненского вала. В промышленных корпусах Republic откроют гастрокластер, термы с бассейном, частный детский сад и ТЦ.

В первой очереди строительства возведут 26-этажные башни REDS на 691 квартиру. Площади лотов – от 26 м² до 140 м². На выбор представлены классические планировки и пентхаусы с дровяными каминами и витражным остеклением. Покупателям доступны варианты с кухней-гостиной, мастер-спальней, постирочными и гардеробными, окнами на две стороны света. Благодаря ступенчатой архитектуре башен на 8, 11 и 18 этажах будут квартиры с террасами. Девелопер подготовил два варианта отделки: черновая и white box.

Republic находится в Пресненском районе между станциями метро «Улица 1905 года» и «Белорусская». Пешком до станций 15 минут, а на самокате – 8 минут. У сотрудников Москва-Сити путь на работу займёт 11 минут на машине и 30 минут на общественном транспорте. Близко и до Садового кольца – всего 12 минут на авто.

Если вас заинтересовали проекты в составе редевелопмента, перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. Работаем с любовью и без комиссии.