Разбираемся в законе: что о счёте эскроу говорится в ФЗ №214?

Сегодня сделки с недвижимостью проходят через специальные счета эскроу. Это нововведение призвано обезопасить обе стороны сделки – компанию-застройщика и покупателя недвижимости. В статье подробно разбираем закон, регулирующий работу эскроу-счетов в России.

C 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать эскроу-счета для проведения сделок с дольщиками. Однако если застройщик получил разрешение на строительство до этой даты – он имеет право не задействовать в сделках эскроу-счёт.

Некоторые строительные компании намеренно запускали свои проекты раньше июля 2019 года, чтобы сохранить возможность продажи недвижимости по схеме без использования эскроу-счетов.

Подобная мера регулирования работы компаний-застройщиков появилась неслучайно: в стране было много дольщиков, которые вкладывались в новостройки и в итоге не получали ничего – потому что компания обанкротилась или заморозила строительство на неопределённый срок.

Сейчас деньги дольщиков хранятся на специальных счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Поэтому на сегодняшний день компании могут строить объекты только с привлечением собственных средств или заёмных денег у банков.

Работу эскроу-счетов регулируют два закона:

— статья 860.7 Гражданского кодекса, в которой описано, что такое эскроу-счёт и как он работает;

— статьи 15.4 и 15.5 ФЗ-214, которые регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

Что в ФЗ №214 говорится о счёте эскроу  

Об открытии  

Счёт эскроу открывается в банке, выступающим в роли эскроу-агента. При этом важно знать, что банк, через который будет осуществляться сделка, выбирает застройщик-бенефициар, а не покупатель-депонент. Однако это может быть только банковская организация из перечня на сайте регулятора. Если компания-застройщик использует кредитные средства, то покупатели должны открывать счета только в том банке, который предоставил займ.

Если нет возможности присутствовать лично, открыть счёт можно и дистанционно. Для этого нужно подписать заявление об открытие счёта эскроу и договор счёта эскроу простой электронной подписью.

После открытия счёта банк выступает гарантом сделки, контролирует её и определяет, выполнены ли все требования договора между участниками – депонентом и бенефициаром.

Деньги вносятся на счёт эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Срок хранения денежных средств на счёте ограничен – после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, деньги могут лежать на эскроу-счёте не более 6 месяцев.

Главное преимущество эскроу-счёта в том, что компания-застройщик гарантированно получит деньги при условии выполнения своих обязательств, а покупатель защищён от мошенничества и потери денег.

Схема открытия счёта эскроу:

Покупатель оставляет заявление на открытие эскроу-счёта в банке.

Предоставляются все требуемые документы для заключения договора и открытия счёта.

Как только все документы и данные проверены, заключается трёхсторонний договор и открывается счёт.

Об использовании средств  

Когда покупатель вносит деньги на эскроу-счёт, банк их замораживает до выполнения застройщиком всех обязательств. При этом такие счета принципиально отличаются от депозитов: банки не могут использовать деньги на эскроу-счетах для кредитования других лиц. Поэтому стороны договора – застройщик и покупатель – защищены от ситуации, когда в случае внезапного расторжения договора на счёте не окажется средств.

Если по каким-либо причинам застройщик не заканчивает строительство объекта, дольщик может не только получить собственные средства в полном объёме, но и запросить неустойку.

Сегодня, если застройщик использует эскроу-счета, то к нему не предъявляются никакие специальные требования.

Например, теперь у компании может не быть 3-летнего опыта в строительстве многоквартирных домов. Также нет требований к собственным средствам, которые застройщик вкладывает в строительство. Раньше эта сумма должна была составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Однако застройщик обязан разместить проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства. И сделать это нужно ещё до заключения компанией договора с первым участником долевого строительства. 

О ведении счёта  

Эскроу-счета не подразумевают начисление процентов на сумму денежных средств, которая там хранится. Банк, который выступает эскроу-агентом, также не получает никакого вознаграждения. 

О закрытии  

Под закрытием счёта в законе подразумевается передача денежных средств со счетов-эскроу компании-застройщику. Этот механизм очень прост. После того, как объект вводится в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит деньги застройщику – и сразу после этого счёт эскроу закрывается.

Раньше деньги переводились только после того, как покупатель оформил все документы на квартиру. Сейчас же процедуру упростили, и застройщику переводят деньги, когда он получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но на клиентах это, в сущности, никак не отражается и никак не влияет.

О досрочном расторжении договора одной из сторон  

У покупателя имеется несколько оснований для расторжения договора и возврата денег с эскроу-счетов:

1. Срок размещения денег на эскроу-счёте – депонирование – закончился. Его прописывают в ДДУ и в договоре на счёт и, как правило, указывают с запасом в несколько месяцев, если стройка вдруг немного затянется. Однако если все сроки прошли – дольщик имеет право забрать свои деньги. 
2. Застройщик нарушил обязательства по ДДУ.
3. Компания застройщика обанкротилась.

Если же дольщик по личным причинам отказывается от приобретения оплаченной квартиры, то будет следующий порядок действий:

1. ДДУ расторгается в установленном законом порядке. 
2. Денежные средства с эскроу-счёта за вычетом суммы первоначального взносы возвращаются банку, который выдал кредит. 
3. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

Может быть ситуация, что у банка, который выступал в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и покупатель обязаны заключить договор с другим банком из перечня Центрального Банка. Государство предусмотрело подушку безопасности для участников долевого строительства: Агентство страхования вкладов страхует денежные средства не счетах эскроу на сумму до 10 млн рублей.

Несмотря на все положительные стороны и преимущества эскроу-счетов, у них есть и обратная сторона.

Например, из-за введения эскроу-счетов маленьким организациям стало сложнее получать финансирование от банков для реализации своих проектов.

Пострадали от нового закона и лендлорды – владельцы земельных участков под жилую застройку. Если до июля 2019 года застройщики расплачивались с ними квартирами в будущем доме, заключая ДДУ на определенное количество помещений.

Сейчас на законодательном уровне запрещено заключение договоров долевого участия без внесения денежных средств на эскроу-счета. И если владелец участка – физическое лицо, то заключить сделку по бартеру с ним не получится.

Что нужно знать покупателю квартиры.  

Основные моменты, которые вы должны знать перед покупкой недвижимости:

• сделки через эскроу-счета безопасны, застройщик или другое лицо не исчезнет с вашими деньгами;
• если покупаете квартиру у застройщика, то вам не нужно платить за открытие счёта, это делает компания; 
• если вы открываете эскроу-счёт по другим причинам – заплатить за обслуживание придётся, ставки не фиксированные и могут отличаться в зависимости от банка; даже если вы откажетесь от покупки квартиры – ваши деньги вернут в полном объёме;
• покупая недвижимость через эскроу-счета можно использовать материнский капитал или средства ипотечного кредита.

Заключение  

Сегодня покупка недвижимости – в новостройках и на начальных этапах строительства – стала намного проще и безопаснее. Если вы ищете квартиру в новостройке, но не хотите касаться юридических вопросов – мы вам поможем. Наши менеджеры помогут разобраться во всех тонкостях и возьмут на себя оформление и ведение сделки. Позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20. Брокеры ответят в течение нескольких минут и подберут для вас лучшие предложения.