Всё о раскрытии эскроу-счетов: когда застройщик получает деньги?

С июля 2019 года для защиты прав дольщиков сделки по договорам долевого участия в строительстве проводятся через эскроу-счета. Такие договора заключаются в трёхстороннем порядке между застройщиком, покупателем и банком, где ни одна из сторон не имеет возможности распоряжаться денежными средствами до окончания действия договора. В этой статье разбираемся, как раскрывается счёт эскроу и в каких случаях дольщик может вернуть деньги.

Раскрытием эскроу-счёта называется процесс передачи денежных средств застройщику по завершении строительства или дольщику при расторжении договора долевого участия. После передачи денег одной из сторон банк закрывает счёт.

Сведения из ФЗ № 214 о раскрытии эскроу-счёта  

Порядок взаимодействий между участниками долевого строительства регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Согласно статье 15.5 214-ФЗ, застройщик получает денежные средства после предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию всех жилых зданий и иных объектов строительства согласно проектной документации. Если строительная компания использовала заёмные средства, они перечисляются на счёт кредитной организации.

В случае расторжения договора долевого участия одной из сторон, деньги возвращаются дольщику после погашения записи о государственной регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости. Если покупатель использовал ипотечный кредит, средства перечисляются на счёт банка, в котором ипотека была оформлена.

В какой момент застройщик получает деньги?  

Застройщик получает деньги по завершении строительства и сдачи дома после предоставления подтверждающих документов.

Каким образом подтверждается факт сдачи дома  

Для раскрытия счёта застройщик должен предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию всех жилых домов и других объектов строительства, входящих в состав общего имущества, способом, указанным в договоре эскроу, например, по электронной почте или напрямую в банк.

Этапы перевода средств  

Банк перечисляет деньги застройщику не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Дольщик не может распоряжаться деньгами, находящимися на счёте, и не может вернуть их без оснований.

Основания для возврата средств:

• расторжение договора долевого строительства; 
• отказ от участия в долевом строительстве в одностороннем порядке;
• завершение срока действия договора эскроу; 
• невыполнение застройщиком обязательств.

Банкротство застройщика – что происходит с деньгами на счёте  

В случае банкротства застройщика покупатель получает всю сумму, находящуюся на банковском счёте. Также он может вместе с другими дольщиками самостоятельно найти нового девелопера для завершения проекта.

Как быть, если обанкротился банк  

Денежные средства на счёте эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов, поэтому в случае банкротства банка покупатель может получить сумму возмещения до 10 000 000 рублей.

Могут ли с эскроу-счёта списать деньги по долгам или арестовать его?  

С эскроу-счёта нельзя списать деньги, даже если приставы накладывают арест на имущество дольщика. Фактически деньги на эскроу находятся уже не у покупателя, но ещё не у застройщика, поэтому в соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание средств со счетов эскроу.

По расторжении, прекращении или одностороннем отказе от участия в долевом строительстве в течение 5 рабочих дней Орган регистрации прав размещает сведения о погашении ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости. После этого в течение 3 рабочих дней деньги перечисляются дольщику на личный счёт, указанный в договоре эскроу, или счёт организации, выдавшей ипотечный кредит.

Нужно ли продлевать договор и как это сделать  

Эскроу-счёт продлевается автоматически, но общий срок договора не может превышать 5 лет с даты заключения. Если по истечении этого срока застройщик не выполнил свои обязательства, деньги возвращаются покупателю.

Несколько проектов новостроек с открытием эскроу-счёта  

Luzhniki Collection  

Жилой квартал из 12 клубных домов в шаговой близости от всемирно известного спортивного комплекса «Лужники». Дома объединены в 4 коллекционных собрания: Waterfront на первой линии Лужнецкой набережной, Garden в самом центре тенистого сада, Highline с видом на башни Сити и Mountain Line с видом на исторический центр Москвы.

На территории квартала жители смогут найти всё необходимое для жизни: частный парк для прогулок, развлекательный центр для всей семьи, торговую галерею для нужных покупок. Также на первом этаже каждого здания предусмотрена приватная инфраструктура с просторной лаунж-зоной, кухней для организации кейтеринга и детскими игровыми комнатами. Здесь можно будет организовать рабочее пространство в коворкинге, провести встречу в одной из переговорных, а в конце дня отдохнуть в массажном кабинете или заняться спортом в студии тренировок.

Для автовладельцев построят двухуровневый подземный паркинг с постоянной температурой +18°C, автомойками и зарядкой для электромобилей.

Счёт эскроу открывается в Сбербанке.

Стоимость: от 620 000 рублей за м².

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

«Мюр & Мерилиз» – шестнадцатиэтажный клубный дом премиум-класса в Пресненском районе, названный в честь культового бренда мебели XX века, фабрика которого располагалась на Столярном переулке. Всего в доме будет реализовано 98 квартир с балконами и панорамным остеклением, а на двух последних этажах расположатся 6 просторных пентхаусов с высотой потолков 4,7 метров. Из окон откроются потрясающие виды на Римско-католический Кафедральный собор, Московский зоопарк и деловой центр «Москва-Сити».

Первые два этажа займёт двухуровневое лобби с библиотекой, кинозалом, коворкингом и небольшой кофейней, где жители дома смогут работать и проводить деловые и неформальные встречи, не покидая здание. Здесь же расположится Vitality Room – спортивный зал с тренажёрами и зоной для йоги, где можно будет заниматься спортом под руководством персонального тренера.

Велосипедисты и родители маленьких детей смогут воспользоваться специально отведённой колясочной, а для удобства владельцев автомобилей построят трёхуровневый подземный паркинг.

Счёт эскроу открывается в Промсвязьбанке.

Стоимость: от 780 000 рублей за м².

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

OPUS – клубный дом делюкс-класса в Даниловском районе на берегу Москвы-реки. Особенностью проекта стала его необычная архитектура – здание будет иметь форму волны и переменную этажность от 2 до 11 этажей. Такая конструкция и многогранный рельеф фасада позволили архитекторам объединить оконные проёмы таким образом, чтобы виды на Дербеневскую набережную открывались почти из всех квартир.

К дому будет пристроена торговая галерея с панорамными окнами, где жители дома смогут совершать покупки, пользоваться услугами салонов красоты и обедать в уютных кафе с видом на реку.

Счёт эскроу открывается в Альфа-Банке.

Стоимость: от 705 000 рублей за м².

Сдача объекта: 3 квартал 2025 года.

Заключение договора эскроу безопасно и гарантирует возврат денежных средств в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Если вы ищете квартиру в новостройке, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры помогут разобраться во всех нюансах и подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.