Как происходит расчёт неустойки по ДДУ и как её взыскать с застройщика?

С каждым годом участники долевого строительства становятся всё более защищены от мошенничества и недостроя, но, к сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки всё ещё нередки. В таких случаях по закону компания-девелопер выплачивает штрафы покупателям за каждый день просрочки. Разбираемся, когда можно получить компенсацию и как произвести расчёт неустойки по договору ДДУ.

Что такое неустойка по ДДУ и когда её начинают рассчитывать?  

Неустойка – это финансовое наказание за нарушение срока или невыполнение условий договора. Застройщик выплачивает её, если строительство не укладывается в сроки, указанные в ДДУ.

Неустойка по ДДУ рассчитывается со следующего дня после даты передачи квартиры по договору.

Что говорится о неустойке в ФЗ №214  

Отношения участников долевого строительства и застройщика регулирует Федеральный Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации». В статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ говорится, что застройщик имеет обязанность своевременно сдать объект всем участникам долевого строительства единовременно. Срок передачи указывается в ДДУ.

Согласно статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ компания-застройщик обязана выплатить неустойку участникам долевого строительства в случае нарушение срока сдачи квартир, прописанных в ДДУ.

Кроме того, в статье 15 ГК РФ о возмещении убытков говорится, что сторона, право которой было нарушено, может требовать полной компенсации убытков, если закон или заключённый договор не предусматривают иное.

Убытками в этом случае считаются затраты, который понёс или ещё понесёт участник долевого строительства из-за переноса сроков сдачи дома по ДДУ, а также упущенная выгода – прибыль, которую мог бы получить дольщик, если бы не произошли нарушения договора со стороны застройщика, например, сдача квартиры в аренду.

Чаще всего в ДДУ указывается несколько дат:

• срок сдачи объекта в эксплуатацию; 
• начало периода передачи ключей; 
• окончание периода передачи ключей.

Началом просрочки является следующий день после даты начала периода передачи ключей дольщикам. Например, если в договоре процесс передачи квартир должен начаться 1 февраля, но девелопер не успел исполнить свои обязательства, то уже 2 февраля дольщик имеет право выставить застройщику претензию и обратиться в суд с иском на взыскание неустойки по ДДУ.

Как дольщику узнать, имеет ли он право взыскивать сумму с застройщика?  

Дольщик имеет право взыскивать денежную компенсацию у застройщика, если сроки передачи ключей нарушены, и не подписано дополнительное соглашение с новой датой приёмки объекта недвижимости.

Застройщик обязан за 2 месяца до предполагаемой передачи квартиры предупредить участников долевого строительства о переносе сроков. Часто вместе с этим девелоперы просят подписать дополнительное соглашение об изменении сроков приёма-передачи недвижимости. После подписания этих документов покупатель уже не может претендовать на выплату неустойки за просрочку по ДДУ, потому что фактически соглашается с новой датой передачи ключей.

Заключение дополнительного договора о переносе сроков начала периода передачи квартир не является обязанностью участников долевого строительства, дольщик имеет право отказаться подписывать эти документы.

Общие правила расчёта  

Компенсация за просрочку по ДДУ вычисляется по стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре, сумме просроченных дней, коэффициенту и одной трёхсотой ключевой ставки ЦБ. Для физических и юридических лиц размер неустойки будет отличаться: для физлиц применяется двойной коэффициент, а для юридических лиц коэффициент отсутствует.

Формула и алгоритм, как узнать размер неустойки  

Формула расчёта пеней по договору ДДУ, указанная в 214-ФЗ для физлиц:

• Н – сумма неустойки по ДДУ; 
• СД – сумма договора; 
• СР – ставка рефинансирования, она же ключевая ставка ЦБ; 
• ДП – сумма дней просрочки; 
• 2 – двойной коэффициент для физлиц.

Сумма, на которую начисляется «штраф»  

Штраф начисляется на всю стоимость объекта, указанную в договоре долевого строительства. Если объект был приобретён по переуступке, то неустойка начисляется на сумму договора предыдущего владельца.

Как понять, какой период учитывать  

Согласно статье 34 в части 5 Федерального закона № 44-ФЗ неустойка начисляется за каждый день просрочки со дня, следующего после истечения срока исполнения обязательств, указанного в договоре.

Определение размера ключевой ставки, и какую именно использовать  

Ключевая ставка — это минимальный размер процента, под который коммерческие банки могут взять деньги у Центробанка.

При расчёте неустойки применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

Формула расчёта неустойки по ДДУ:

Неустойка = цена квартиры, указанная в ДДУ × количество дней просрочки × коэффициент физлица × 1/300 × ставка ЦБ.

Цена квартиры по ДДУ: 10 000 000 рублей;

Период просрочки: с 01.02.2021 до 25.03.2021, всего 53 дня;

Коэффициент дольщика: 2, так как дольщик физическое лицо;

Размер ключевой ставки: 4,5%;

10 000 000 × 53 × 2 × 1/300 × 4,5 = 159 000.

Цена квартиры по ДДУ: 14 379 000 рублей;

Период просрочки: с 01.05.2021 до 25.12.2021, всего 239 дней;

Коэффициент дольщика: 2, так как дольщик физическое лицо;

Размер ключевой ставки: 8,5%

14 379 000 × 239 × 2 1/300 × 8,5 = 1 947 295,90.

Как можно увеличить итоговую сумму?  

Для увеличения суммы компенсации можно использовать ключевую ставку не на день фактического исполнения, а по периодам действия ставки. Это может быть выгодно, если в некоторых периодах ставка была выше, чем на день исполнения. Такой способ расчёта законен, но суды чаще всего не соглашаются с ним и пересчитывают по ключевой ставке на день исполнения, однако около 20% таких обращений всё-таки удовлетворяются.

Пример расчёта по периодам действия ставки:

Также в заявлении можно учесть возмещение на расходы, понесённые из-за переносов сроков, например, аренду квартиры.

Кроме этого, в заявлении к застройщику указывается, что если он не выплатит неустойку в добровольном порядке, то суд может взыскать с него 50% в качестве штрафа от суммы пеней.

Мораторий на начисление  

С 29 марта до 31 декабря 2022 года введены меры, касающиеся взыскания штрафа по ДДУ за нарушение сроков сдачи квартиры дольщику. Размер неустойки при нарушении сроков передачи квартиры участнику долевого строительства может сильно отличаться и зависеть от методики его расчёта.

Кроме того, с 25 февраля до 31 декабря 2022 года включительно финансовые санкции по договорам долевого участия в строительстве, в отношении которых не применяются указанные выше особенности, исчисляются исходя из ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств по договору, но не выше 9,5% годовых.

Постановление № 1732 продлевает срок указанных мораториев по 30.06.2023 включительно.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ напрямую без суда  

Взыскание напрямую происходит через официальное уведомление от дольщика к компании-застройщику с требованием возместить просроченные дни. Этот вариант считается самым удобным для будущих собственников – не придётся ожидать решения суда в течение 3-4 месяцев, к тому же судом может быть назначена сумма неустойки меньше заявленной дольщиком. Поэтому сначала лучше попробовать получить компенсацию напрямую.

1. Отправьте письменное уведомление в главный офис фирмы-застройщика с претензией и просьбой выплатить неустойку.
2. Ожидайте ответа. Застройщик может ответить в течение 30 дней.
3. В случае отсутствия ответа или отказа обратитесь в суд.

Взыскание штрафа по ДДУ через суд  

Застройщик может отказать в выплате неустойки или проигнорировать письменное обращение дольщика. В этом случае участник долевого строительства вынужден обратиться в органы судебной власти.

Для обращения в суд понадобятся следующие документы:

• копия договора долевого участия в строительстве; 
• копия документов, подтверждающих факт оплаты; 
• претензия об уплате неустойки и возможных убытков;
• документы, подтверждающие понесённые убытки;
• исковое заявление;
• копия документов, подтверждающих отправку искового заявления застройщику;
• подтверждение оплаты государственной пошлины, если сумма иска больше 1 000 000 рублей.

Исковое заявление составляется в трёх экземплярах – для истца, ответчика и суда, и с копиями всех документов для каждой из сторон. Перед подачей иска один из экземпляров необходимо отправить компании-застройщику ценным письмом с описью содержимого.

Если рассчитанная сумма пеней составляет более 1 000 000 рублей, то заявителем оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы иска за вычетом миллиона, но не более 60 000 рублей. Рассчитывается по формуле: Госпошлина = 0,5×(сумма иска — 1 000 000).

Заключение  

Каждый потенциальный покупатель квартиры в новостройке хочет минимизировать риски и выбрать добросовестную компанию-застройщика. Позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры помогут разобраться во всех тонкостях и подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.