Как происходит расчёт неустойки по ДДУ и как её взыскать с застройщика?

Александр
Александр
автор статьи
13 февраля 2023
5142 просмотра
article
13 февраля 2023
5142 просмотра
В этой статье

С каждым годом участники долевого строительства становятся всё более защищены от мошенничества и недостроя, но, к сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки всё ещё нередки. В таких случаях по закону компания-девелопер выплачивает штрафы покупателям за каждый день просрочки. Разбираемся, когда можно получить компенсацию и как произвести расчёт неустойки по договору ДДУ.

Лучшие предложения недвижимости

MOD
Показать другие проекты в районе Марьина роща квартиры, апартаменты 4 квартал 2024 от 380 000
Павелецкая Сити
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры Сдан от 470 000
Лица
Показать другие проекты в районе Хорошёвский квартиры Сдан от 500 000

Что такое неустойка по ДДУ и когда её начинают рассчитывать?  

Неустойка – это финансовое наказание за нарушение срока или невыполнение условий договора. Застройщик выплачивает её, если строительство не укладывается в сроки, указанные в ДДУ.

Неустойка по ДДУ рассчитывается со следующего дня после даты передачи квартиры по договору.

Что говорится о неустойке в ФЗ №214  

Отношения участников долевого строительства и застройщика регулирует Федеральный Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации». В статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ говорится, что застройщик имеет обязанность своевременно сдать объект всем участникам долевого строительства единовременно. Срок передачи указывается в ДДУ.

Согласно статье 10 Федерального закона № 214-ФЗ компания-застройщик обязана выплатить неустойку участникам долевого строительства в случае нарушение срока сдачи квартир, прописанных в ДДУ.

Кроме того, в статье 15 ГК РФ о возмещении убытков говорится, что сторона, право которой было нарушено, может требовать полной компенсации убытков, если закон или заключённый договор не предусматривают иное.

Убытками в этом случае считаются затраты, который понёс или ещё понесёт участник долевого строительства из-за переноса сроков сдачи дома по ДДУ, а также упущенная выгода – прибыль, которую мог бы получить дольщик, если бы не произошли нарушения договора со стороны застройщика, например, сдача квартиры в аренду.

article
ЖК Luzhniki Collection

С какого момента начинается просрочка сдачи недвижимости

Чаще всего в ДДУ указывается несколько дат:

  • срок сдачи объекта в эксплуатацию; 
  • начало периода передачи ключей; 
  • окончание периода передачи ключей.

Началом просрочки является следующий день после даты начала периода передачи ключей дольщикам. Например, если в договоре процесс передачи квартир должен начаться 1 февраля, но девелопер не успел исполнить свои обязательства, то уже 2 февраля дольщик имеет право выставить застройщику претензию и обратиться в суд с иском на взыскание неустойки по ДДУ.

Как дольщику узнать, имеет ли он право взыскивать сумму с застройщика?  

Дольщик имеет право взыскивать денежную компенсацию у застройщика, если сроки передачи ключей нарушены, и не подписано дополнительное соглашение с новой датой приёмки объекта недвижимости.

Застройщик обязан за 2 месяца до предполагаемой передачи квартиры предупредить участников долевого строительства о переносе сроков. Часто вместе с этим девелоперы просят подписать дополнительное соглашение об изменении сроков приёма-передачи недвижимости. После подписания этих документов покупатель уже не может претендовать на выплату неустойки за просрочку по ДДУ, потому что фактически соглашается с новой датой передачи ключей.

Заключение дополнительного договора о переносе сроков начала периода передачи квартир не является обязанностью участников долевого строительства, дольщик имеет право отказаться подписывать эти документы.

Общие правила расчёта  

Компенсация за просрочку по ДДУ вычисляется по стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре, сумме просроченных дней, коэффициенту и одной трёхсотой ключевой ставки ЦБ. Для физических и юридических лиц размер неустойки будет отличаться: для физлиц применяется двойной коэффициент, а для юридических лиц коэффициент отсутствует.

Формула и алгоритм, как узнать размер неустойки  

Формула расчёта пеней по договору ДДУ, указанная в 214-ФЗ для физлиц:

Н = СД × 1/300 × СР × ДП × 2
  • Н – сумма неустойки по ДДУ; 
  • СД – сумма договора; 
  • СР – ставка рефинансирования, она же ключевая ставка ЦБ; 
  • ДП – сумма дней просрочки; 
  • 2 – двойной коэффициент для физлиц.

Сумма, на которую начисляется «штраф»  

Штраф начисляется на всю стоимость объекта, указанную в договоре долевого строительства. Если объект был приобретён по переуступке, то неустойка начисляется на сумму договора предыдущего владельца.

Как понять, какой период учитывать  

Согласно статье 34 в части 5 Федерального закона № 44-ФЗ неустойка начисляется за каждый день просрочки со дня, следующего после истечения срока исполнения обязательств, указанного в договоре.

Определение размера ключевой ставки, и какую именно использовать  

Ключевая ставка — это минимальный размер процента, под который коммерческие банки могут взять деньги у Центробанка.

При расчёте неустойки применяется ставка, действующая в день фактической выплаты денег застройщиком дольщику.

article
ЖК Sydney Prime

Рекомендуемые к просмотру комплексы

Sydney City
Показать другие проекты в районе Хорошёво-Мневники квартиры 3 квартал 2025 от 440 000
Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 350 000
Sydney Prime
Показать другие проекты в районе Хорошёво-Мневники квартиры 3 квартал 2024 от 780 000

Несколько примеров расчёта

Формула расчёта неустойки по ДДУ:

Неустойка = цена квартиры, указанная в ДДУ × количество дней просрочки × коэффициент физлица × 1/300 × ставка ЦБ.

Цена квартиры по ДДУ: 10 000 000 рублей;

Период просрочки: с 01.02.2021 до 25.03.2021, всего 53 дня;

Коэффициент дольщика: 2, так как дольщик физическое лицо;

Размер ключевой ставки: 4,5%;

10 000 000 × 53 × 2 × 1/300 × 4,5 = 159 000.

Цена квартиры по ДДУ: 14 379 000 рублей;

Период просрочки: с 01.05.2021 до 25.12.2021, всего 239 дней;

Коэффициент дольщика: 2, так как дольщик физическое лицо;

Размер ключевой ставки: 8,5%

14 379 000 × 239 × 2 1/300 × 8,5 = 1 947 295,90.

Как можно увеличить итоговую сумму?  

Для увеличения суммы компенсации можно использовать ключевую ставку не на день фактического исполнения, а по периодам действия ставки. Это может быть выгодно, если в некоторых периодах ставка была выше, чем на день исполнения. Такой способ расчёта законен, но суды чаще всего не соглашаются с ним и пересчитывают по ключевой ставке на день исполнения, однако около 20% таких обращений всё-таки удовлетворяются.

Пример расчёта по периодам действия ставки:

Цена договора
Дней просрочки
Ставка, %
Формула
Неустойка
14 379 000
45
5
14 379 000,00 × 45 × 2 × 1/300 × 5
215 685,00
14 379 000
41
5,5
14 379 000,00 × 41 × 2 × 1/300 × 5,5
216 164,30
14 379 000
49
6,5
14 379 000,00 × 49 × 2 × 1/300 × 6,5
305 314,10
14 379 000
42
6,75
14 379 000,00 × 42 × 2 × 1/300 × 6,75
271 763,10
14 379 000
56
7,5
14 379 000,00 × 56 × 2 × 1/300 × 7,5
402 612,00
14 379 000
6
8,5
14 379 000,00 × 6 × 2 × 1/300 × 8,5
48 888,60
Итого:
1 460 427,10

Также в заявлении можно учесть возмещение на расходы, понесённые из-за переносов сроков, например, аренду квартиры.

Кроме этого, в заявлении к застройщику указывается, что если он не выплатит неустойку в добровольном порядке, то суд может взыскать с него 50% в качестве штрафа от суммы пеней.

Мораторий на начисление  

С 29 марта до 31 декабря 2022 года введены меры, касающиеся взыскания штрафа по ДДУ за нарушение сроков сдачи квартиры дольщику. Размер неустойки при нарушении сроков передачи квартиры участнику долевого строительства может сильно отличаться и зависеть от методики его расчёта.

Кроме того, с 25 февраля до 31 декабря 2022 года включительно финансовые санкции по договорам долевого участия в строительстве, в отношении которых не применяются указанные выше особенности, исчисляются исходя из ключевой ставки Банка России на день исполнения обязательств по договору, но не выше 9,5% годовых.

Постановление № 1732 продлевает срок указанных мораториев по 30.06.2023 включительно.

article
ЖК Portland

Что можно сделать с неустойкой:

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ напрямую без суда  

Взыскание напрямую происходит через официальное уведомление от дольщика к компании-застройщику с требованием возместить просроченные дни. Этот вариант считается самым удобным для будущих собственников – не придётся ожидать решения суда в течение 3-4 месяцев, к тому же судом может быть назначена сумма неустойки меньше заявленной дольщиком. Поэтому сначала лучше попробовать получить компенсацию напрямую.

  1. Отправьте письменное уведомление в главный офис фирмы-застройщика с претензией и просьбой выплатить неустойку.
  2. Ожидайте ответа. Застройщик может ответить в течение 30 дней.
  3. В случае отсутствия ответа или отказа обратитесь в суд.

Взыскание штрафа по ДДУ через суд  

Застройщик может отказать в выплате неустойки или проигнорировать письменное обращение дольщика. В этом случае участник долевого строительства вынужден обратиться в органы судебной власти.

Для обращения в суд понадобятся следующие документы:

  • копия договора долевого участия в строительстве; 
  • копия документов, подтверждающих факт оплаты; 
  • претензия об уплате неустойки и возможных убытков;
  • документы, подтверждающие понесённые убытки;
  • исковое заявление;
  • копия документов, подтверждающих отправку искового заявления застройщику;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины, если сумма иска больше 1 000 000 рублей.

Исковое заявление составляется в трёх экземплярах – для истца, ответчика и суда, и с копиями всех документов для каждой из сторон. Перед подачей иска один из экземпляров необходимо отправить компании-застройщику ценным письмом с описью содержимого.

Если рассчитанная сумма пеней составляет более 1 000 000 рублей, то заявителем оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы иска за вычетом миллиона, но не более 60 000 рублей. Рассчитывается по формуле: Госпошлина = 0,5×(сумма иска — 1 000 000).

Заключение  

Каждый потенциальный покупатель квартиры в новостройке хочет минимизировать риски и выбрать добросовестную компанию-застройщика. Позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры помогут разобраться во всех тонкостях и подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.

Посмотрите другие предложения недвижимости

Vernissage
Показать другие проекты в районе Замоскворечье апартаменты 2 квартал 2024 от 490 000
Allegoria
Показать другие проекты в районе Хамовники апартаменты 1 квартал 2025 от 1 510 000
Shagal
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры Сдан от 340 000
Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig