Что будет с рынком недвижимости: прогнозы на конец 2023 и начало 2024 года

Мы не в силах предсказать будущее сферы недвижимости, но можем опираться на актуальные данные и построить планы даже в нестабильное время. В этой статье посмотрим, как прошла первая половина 2023-го, чего ожидать от осенне-зимнего сезона и как изменится рынок в 2024 году. Также на основе данных агентства Whitewill и других аналитических компаний поразмышляем, что произойдёт с ценами и ипотечными программами в ближайшие месяцы.

2023-й стартовал с кратковременного всплеска спроса – сказались слухи об отмене льготных программ и ограничении субсидированной ипотеки от застройщиков. Оглядываясь назад, мы видим, что опасения по поводу госпрограмм не сбылись, а вот околонулевую ипотеку Центробанк действительно ограничил.

С приходом весны динамика продаж на рынке новостроек и готовых проектов стабилизировалась, а цены медленно пошли вверх. По данным аналитического центра IRN, в «старой» Москве квартиры подорожали на 1,2% по итогам первого полугодия. На вторичном рынке за шесть месяцев средняя цена за метр увеличилась на 0,3-1,2%.

Теперь разберём цены в элитном сегменте недвижимости. В отчёте по «старой» Москве от Whitewill средневзвешенные цены на новостройки в июне были такими:

• бизнес-класс – 433 000 рублей за метр; 
• премиум-класс – 900 000 рублей за метр; 
• делюкс-класс – 2 017 000 рублей за метр.

За квартал больше всего подросла стоимость делюкс-класса – на 2%, а премиум-сегмент, наоборот, подешевел на 1%. 

Аналитики NF Group и IRN единогласны в том, что в начале 2023-го спрос на элитные новостройки просел. Они называют две причины: выход на рынок новых ЖК и, как следствие, избыток предложения, а также популярность «вторички».

Зинаида, специалист по недвижимости, не отметила изменений в премиальном сегменте:

«Департамент новостроек не заметил падения спроса в начале года. Да, в феврале чувствовались отголоски сложного 2022-го, но и сам конец зимы традиционно “мёртвый” сезон в сфере недвижимости. 

Сейчас на рынке мы наблюдаем эффект накопившегося спроса: год был тяжёлый, но жизнь идёт, а квартирные вопросы не ждут. Несмотря на то, что июль тоже неактивный месяц, в Whitewill именно в середине лета провели много мощных сделок. Думаю, что до конца года мы продолжим в том же духе».

Отметим, что ослабление рубля стало причиной всплеска спроса в июле. Дело в том, что клиенты с валютными сбережениями воспользовались выгодным курсом, а покупатели с рублями поспешили вложиться в физические метры, чтобы спасти накопления от инфляции.

По данным Домклик, с начала года количество выданных кредитов планомерно росло: по сравнению с первым полугодием 2022-го число сделок увеличилось на 66,9%.

Интерес к готовым проектам был стабильно высоким, но ипотека на новостройки тоже не отставала. В июне 2023-го на долю «вторички» пришлось 75 200 сделок, а на «первичку» – 25 400. Аналитики Домклик связывают активность на вторичном рынке с отменой околонулевой ипотеки и скачками ключевой ставки в 2022-м.

Нестабильная ключевая ставка повлияла и на популярность льготных программ: в первом полугодии 2023-го заёмщики оформили на 37,3% больше сделок, чем во второй половине 2022-го. С февраля по апрель лидировала «Семейная ипотека», а в мае-июне «Господдержка». 

Ситуация изменилась в августе, когда рынок потряс рост курса – доллар пробил психологическую отметку в 100 рублей. Центробанк мгновенно отреагировал повышением ключевой ставки с 8,5% до 12% – классическая ипотека выросла на 13-15%. Ставки льготных программ остались без изменений.

Андрей, руководитель ипотечного отдела, расскажет, как прошли первые полгода для него и его команды:

«С начала года самыми популярными программами были комбоипотека и базовая программа под 10% годовых. С ними мы двигались в стандартном режиме до июля, когда в агентстве резко увеличилось количество сделок – на 50%. Возможно, из-за новости о повышении ключевой ставки, которая уже циркулировала на рынке.

Ажиотаж снизился к началу августа, но вернулся после роста курса доллара и повышении ставки до 12%. После этого число сделок в нашем отделе увеличилось ещё на 40% по сравнению с июлем».

Прежде, чем мы обсудим прогнозы, вспомним, от чего зависит стоимость квадратного метра. Всегда держите в голове эти факторы – они помогут вам самостоятельно ориентироваться на рынке.

1. Геополитическая и экономическая ситуация

Внешнеполитические волнения первым делом затрагивают курс отечественной валюты. Это приводит к удорожанию себестоимости строительства, материалов и зарплат работникам. Но также и к усилению спроса: инвесторы хотят быстрее вложить деньги, а простые покупатели – обзавестись квадратными метрами.

2. Ключевая ставка

Чем она выше, тем выше процент по ипотеке и проектному финансированию. Застройщики вынуждены брать кредиты под более высокие проценты и это неизбежно увеличивает стоимость жилплощади.

3. Цены на стройматериалы

Российская и зарубежная продукция чувствительно реагирует на скачок курса. Застройщики не могут полностью отказаться от импортной фурнитуры, электроинструментов, инженерии, и, чтобы покрыть расходы, приходится поднимать цены на квартиры.

4. Конкуренция

Крупные игроки на рынке недвижимости ориентируются на опыт друг друга. Если кто-то из застройщиков сделает акцию или предложит выгодные условия в банках-партнёрах, другие компании не останутся в стороне. 

До конца 2023

Аналитики сходятся на том, что остаток 2023 года пройдёт под лозунгом высокого спроса. Рынок подогревают новости о повторном повышении ключевой ставки и покупатели хотят запрыгнуть в «последний вагон». Сказывается и сезонность – люди чаще стараются решить квартирный вопрос осенью, до зимних праздников. 

IRN пишет, что цены на недвижимость вырастут, но незначительно, так как на застройщиков давит подорожавшая ипотека. Портал считает, что до конца года цены на рынке будут ниже: девелоперы, чтобы компенсировать высокие ставки, будут охотнее торговаться с покупателями и предлагать им акции и скидки.

Елена, руководитель отдела новостроек, поделилась своим видением о завершении 2023 года:

«Люди продолжают вкладываться в недвижимость вне зависимости от геополитической обстановки. Наоборот, чем она нестабильнее, тем сильнее у наших клиентов мотивация конвертировать рубли в недвижимость. Так что до конца года проблем с продажами квартир не предвидится. 

Кроме того, сейчас подключился фактор отложенного спроса. В 2022-м покупатели уезжали, выводили деньги за рубеж или хранили сбережения до подходящего момента. Сейчас многие вернулись с осознанием, что Москва – их дом и ничто его не заменит. Так, в бизнес- и премиальном сегменте возросло число покупок “для себя”. 

Сокращения предложения мы тоже не видим, напротив, подошло время проектов, которые стартовали в 2018-2020 годах. Например, Lucky от Vesper и „Большая Дмитровка IX“ от Engeo Development.

В начале 2024

«Единый ресурс застройщиков» предположил, что в новом году цены на новостройки существенно вырастут, так как предложений на рынке будет мало. Дело в маржинальности: по мнению руководителя портала, банки неохотно пропускают проекты с низкой или нулевой доходностью, и остатки комплексов раскупят в следующем году. А на фоне дефицита предложения ценник вырастет. 

Мы не знаем, относится ли это мнение только к эконом-классу или ко всему рынку в целом. Однако переживать о судьбе премиальных проектов точно не стоит – планов на ближайшие годы достаточно. Например, в Москве появился новый девелопер бизнес-сегмента, Vesper превратит скоропечатню Левенсона в апарт-комплекс, а у Нагатинской поймы хотят построить жилой небоскрёб. И это не считая будущие старты у других застройщиков. 

До конца 2023

15 сентября 2023 пройдёт второй за год совет директоров ЦБ, на котором решат, как поступить с ключевой ставкой. Сейчас она 12% и маловероятно, что её снизят в ближайшее время – об этом заявила лично председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. 

Аналитики разделились на два лагеря: одни за повышение, другие за сохранение ставки. Портал «Банки.ру» считает, что в середине сентября регулятор снова повысит ставку. Того же мнения придерживается экономист РАНХиГС. А руководитель отдела анализа акций ГК «Финам» напротив считает, что ставка останется прежней.

Сейчас сложно сказать, как отреагируют банки, если ключевую ставку снова повысят. Возможно, кто-то будет ужесточать требования для заёмщиков вместо увеличения процентов по кредитам. А кто-то до последнего оттягивать повышение ставок, чтобы больше заёмщиков успели взять кредиты под старые условия.

Андрей, руководитель ипотечного отдела, прокомментировал текущую ситуацию:

«Могу предположить, что до конца 2023 года правительство выделит денег на господдержку ипотечных программ с лимитом от 12 000 000 до 30 000 000 рублей. У них сохранится рыночная ставка, так что покупательский ажиотаж продлится какое-то время. 

В целом рынок недвижимости немного просядет из-за того, что сократится число сделок с базовыми ставками под 15%. Но у нас всё ещё останутся льготные программы и комбоипотека – наши клиенты обязательно ими воспользуются». 

На фоне новостей о заседании ЦБ начались волнения за ставки по льготной ипотеке. По этой теме общество также разделилось: кто-то считает, что госпрограммы социально значимы и их не изменят, а кто-то не настолько оптимистичен и предрекает рост ставок. Как будет в реальности – покажет время.

Между тем появились информация, что правительство планирует «охладить» рынок недвижимости. Есть вероятность, что к концу сентября первоначальный взнос повысят с 15% до 20%, однако это вряд ли станет проблемой для клиентов бизнес- и премиум-сегмента.

В начале 2024 

Пока что аналитики и прогнозов на грядущий год не так много – все ждут решения ЦБ по ключевой ставке. Однако мы можем сделать несколько предположений уже сейчас.

Скорее всего, в 2024 вырастет размер первоначального взноса – об этом говорили ещё весной 2023-го. ЦБ пойдёт на это, чтобы отрегулировать перегретый ипотечный рынок. 

Из этой мысли вытекает следующая: так как рынок перегрет из-за количества сделок под льготные проценты, велика вероятность, что в 2024-м часть госпрограмм закроют. Под удар может попасть «Госпрограмма», которую Минфин и так грозится свернуть уже несколько лет. Останутся льготная семейная ипотека, программы для IT-специалистов, учителей и участников СВО. 

Наше мнение: даже если часть льготных программ отменят, а процентную ставку по ним повысят на 0,5-1%, это не сильно повлияет на спрос. Особенно в премиальном сегменте.

INJOY

Сдача в I квартале 2027 года

Для своего нового проекта застройщик Ingrad выбрал место рядом с Химкинским водохранилищем и парком «Покровское-Стрешнево». Если жарким летом не получилось съездить на море, можно быстро дойти до благоустроенного пляжа, где будут мягкий песок, шезлонги, прокат яхт и сапов. Кому по душе «лесной» вариант отдыха, «Покровское-Стрешнево» – достойная альтернатива загороду. Здесь можно покататься на велосипеде вдоль высоких дубов и сосен, устроить фотоохоту на бобров или полюбоваться на живописный пруд с кувшинками. 

Проект INJOY состоит из нескольких очередей – по итогу построят три разноэтажных комплекса. В первом доме запланировано 1506 квартир и 36 этажей. В продаже лоты от 21 м² до 181 м² с планировками от студий до пентхаусов. Можно подобрать варианты с террасами, мастер-спальнями, двухметровыми окнами, угловым или панорамным остеклением. Квартиры продаются без отделки.

На территории проекта для резидентов обустроят небольшой город со всем необходимым. Вдоль домов пройдёт протяжённый бульвар, который замыкается на главной площади. Для спортивных резидентов приготовят пространство с воркаут-зоной, уличными тренажёрами и полем для командных игр. Для маленьких жителей всех возрастов предусмотрят тематические детские площадки с развивающими играми. Для всех остальных организуют уютные лаунж-зоны со скамейками и променады вдоль зелёных холмов.

Emotion

Сдача во II квартале 2027 года

Амбициозный проект от застройщика ГК «Основа» в районе Хорошёво-Мнёвники, в 600 метрах от набережной Москвы-реки. Комплекс будет особенно интересен москвичам, которые работают в Сити – до небоскрёбов всего 9 минут на машине. Столько же ехать в противоположном направлении к заповедному острову «Серебряный бор», где можно отдохнуть на пляже, покататься на велосипеде и устроить с близкими пикник.

Emotion включает 4 корпуса до 28 этажей с панорамным остеклением, которые вместе организуют геометрическую композицию. Внутри будут апартаменты от 18 м² до 155 м²: от уютных студий и евроформатов до лотов с террасами и французскими балконами, мастер-спальнями и угловыми гостиными. Апартаменты продаются без отделки.

Особенность проекта – каскадная конструкция в центре одного из корпусов, где разместят открытый бассейн, лаунж-зоны с лежаками, спа-центр. На общественной площади предусмотрели арт-объекты с сухим фонтаном и детской площадкой с качелями и батутом. Кроме этого застройщик обещает: зал для мероприятий, комнаты для хобби, бьюти-коворкинг для визажистов и парикмахеров, игровые для малышей.

Если вы не хотите ждать очередного повышения ключевой ставки и хотите взять ипотеку по хорошим условиям, перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитных новостроек Москвы. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и сориентируют по льготным программам. Работаем с любовью и без комиссии.