Приёмка квартиры в 2023 году. Советы и разбор новых правил

Комфортная жизнь на новом месте начинается не с ремонта. Она начинается с приёмки. Если грамотно принять квартиру, можно избавить себя от многих проблем в будущем. В этой статье поговорим про новые правила и расскажем, как провести приёмку так, чтобы потом не пожалеть.

25 марта 2022 года вступило в силу постановление Правительства РФ №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Оно вводит новые правила приёмки квартиры, которые будут действовать до 30 июня 2023 года. Эти правила сильно меняют расстановку сил, поэтому в них важно разобраться.

Классификация недостатков

Недостатки теперь делятся на две группы: существенные и несущественные. Если дольщик выявил только несущественные дефекты, то теперь он всё равно должен подписать акт приёма-передачи, а все ошибки застройщика просто указать в документе. Застройщик обязан их безвозмездно устранить за 60 календарных дней.

Если недостатки существенные, дольщик может не подписывать акт. У застройщика есть всё те же 60 дней на их устранение.

Если между покупателем и продавцом возникают разногласия, нужно обратиться к независимому эксперту.

Независимый эксперт

Это третья сторона, которая поможет определить, к какой категории отнести тот или иной недостаток. Если раньше дольщик мог привлечь любого эксперта, то теперь это право остаётся только у застройщика. Девелопер должен назначить дату осмотра в течение пяти дней после возникновения разногласий.

Дольщик обязательно должен участвовать в осмотре вместе со всеми, а потом в течение трёх дней составить акт осмотра в произвольной форме и отправить его застройщику. Что должно быть в акте:

• дата осмотра; 
• ФИО специалиста и данные о его квалификации; 
• информация о том, есть или нет нарушения по качеству объекта долевого строительства.

Суд

Теперь дольщик может подать в суд только после того, как застройщик исправит все выявленные недостатки. Взыскать компенсацию и самостоятельно всё сделать теперь не получится — только если девелопер и со второго раза не сделает всё правильно.

Компенсация

Раньше дольщик при любых выявленных недостатках мог сразу потребовать у застройщика:

• устранить недостатки; 
• уменьшить стоимость квартиры; 
• выплатить компенсацию, чтобы самостоятельно исправить все дефекты.

Теперь изначально дольщик может потребовать только безвозмездное устранение недостатков — а если застройщик с этим не справится по истечении 60 дней, можно обращаться к другим вариантам.

Закон о защите прав потребителей

Закон о защите прав потребителей больше не распространяется на покупателей квартир в новостройках — только закон об участии в долевом строительстве. Это значит, что взыскать с застройщика компенсацию за невыполнение обязанностей может быть сложнее.

Сроки передачи

Застройщик может назначить каждой квартире индивидуальные сроки передачи, но только по согласованию с дольщиком. В одностороннем порядке принять такое решение нельзя.

Застройщик не может расселить дольщиков сразу после того, как закончит строить здание. Сначала ему нужно получить разрешение на эксплуатацию дома. Его выдаёт орган местного самоуправления, который до этого дал зелёный свет на строительство.

Затем застройщик должен уведомить дольщиков о готовности передать квартиры по электронной почте — этого требует закон. Подойдёт только документ с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Ответственные девелоперы иногда дополнительно обзванивают своих клиентов, но этот вариант не считается официальным. Даже если вам позвонили из офиса продаж, застройщик всё равно должен направить официальное уведомление в электронном виде.

Вы также можете подписаться на аккаунты застройщика в социальных сетях, чтобы как можно быстрее узнать о вводе дома в эксплуатацию.

Сколько времени даётся на то, чтобы принять квартиру

Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.

Если два месяца прошли, а дольщик так и не принял квартиру, застройщик передаёт недвижимость в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель сможет рассчитывать на устранение каких-либо недочётов только по гарантии.

Недобросовестные девелоперы иногда пользуются этим положением, чтобы избежать лишних трат на исправление дефектов. Как это работает: застройщик ссылается на большую загруженность, назначает дату приёмки через два с половиной или даже три месяца, а потом сам оформляет акт приёма-передачи без участия дольщика.

Если вы видите, что ваш контрагент пытается провернуть такую схему, сразу направьте ему письменное уведомление. В уведомлении нужно указать, что вы готовы принять квартиру в установленный законом срок — тогда застройщик не сможет заявить, что вы по собственному желанию проигнорировали приёмку. Обязательно попросите копию этого документа с уведомлением о получении.

Как подготовиться к приёмке

Внимательно перечитайте договор долевого участия и проектную документацию на квартиру. В этих документах подробно описывается всё, что вы должны получить от застройщика: материалы, отделка, окна, двери, а также общедомовое имущество — подъезд и придомовая территория. Как написано в документах, так и должно быть на самом деле. Можно сделать небольшую выдержку, чтобы сверяться с ней в ходе приёмки.

Мы также рекомендуем сделать копию плана квартиры из приложения к ДДУ — по ней можно будет проверить расположение перегородки и мокрых зон, а также общую площадь помещения.

Проводить приёмку нужно в светлое время суток: при хорошем освещении гораздо проще выявить все недочёты. По этой же причине принимать квартиру вечером или ночью не стоит.

Также нельзя приходить с пустыми руками. Вот список того, что нужно взять с собой:

• документы — оригинал ДДУ, копию плана, проектную документацию, паспорт на квартиру; 
• блокнот и ручку; 
• лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию и окна; 
• мел и строительный маркер, чтобы отметить дефекты; 
• недорогой электроприбор, чтобы проверить цоколи и розетки. Недорогой, потому что при неправильной работе сети устройство может сломаться;
• строительный уровень, чтобы проверить ровность поверхностей;
• строительное правило, чтобы оценить качество оштукатуривания стен; лампочку, чтобы проверить патроны;
• индикаторную отвёртку, чтобы проверить фазу;
• рулетку; 
• если вы всё же проводите приёмку в тёмное время суток, то обязательно возьмите с собой фонарик — желательно мощный.

Вы также можете связаться с соседями, которые уже получили свою недвижимость — недочёты часто повторяются из квартиры в квартиру. Так вы придёте на встречу уже подготовленными и будете сразу знать, на что стоит обратить внимание в первую очередь. Быстрее всего найти нужные контакты можно на тематических форумах или в социальных сетях застройщика.

Сначала кратко обрисуем то, как вообще проходит приёмка. Она состоит из двух этапов: сначала вы встречаетесь с представителем застройщика в офисе продаж и сверяете документы, а потом идёте осматривать квартиру. Если вас всё устраивает, то вы просто подписываете акт приёма-передачи. Если обнаружились какие-то недочёты, то вы с застройщиком должны решить, к какой категории они относятся: существенным или не существенным. Если договориться не получается, нужно будет привлечь эксперта и провести повторный осмотр.

На приёмке должны присутствовать все дольщики, указанные в ДДУ. У всех при себе должен быть паспорт. Если кто-то из дольщиков не сможет присутствовать, то он оформляет у нотариуса доверенность на другого человека.

Застройщики часто предлагают подписать акт приёма-передачи сразу, без осмотра квартиры. Так делать категорически нельзя. Не поддавайтесь ни на какие уговоры и игнорируйте давление — если хотите, можете провести в квартире хоть весь день, пока не осмотрите каждый угол. Это ваше право, и девелопер ни под каким предлогом не может у вас его отнять.

Проверяем общедомовое имущество

Приёмка начинается в тот момент, когда вы видите перед собой подъездную дверь. С этой минуты обращайте внимание на всё: покраску стен на лестничной клетке, состояние лифтов и лампочки в коридорах.

Подъезд

Подъезд относится к общедомовому имуществу. У каждого жильца есть доля в этом имуществе, поэтому вы можете требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в надлежащем виде. Если вы заметили трещины в штукатурке, сколы на плитке и любые другие недочёты — заносите их в акт.

На всякий случай несколько раз откройте и закройте подъездную дверь: она не должна болтаться, пропускать ветер или биться о стену при открытии. В общем холле также обязательно должны быть почтовые ящики, которые исправно закрываются на ключ.

Лифт

Если в доме есть лифты, работать должен хотя бы один из них — этого требует закон. Некоторые застройщики также обшивают лифты фанерой или пластиком, чтобы жильцы их не поцарапали во время перевозки мебели и строительных материалов, однако это полностью опционально.

В коридоре будет стоять электрощитовая со счётчиками на свет. Зафиксируйте их показания на камеру или в блокноте, а затем перенесите эти данные в акт приёма-передачи — так у вас будет дополнительная защита против обмана со стороны управляющей компании.

Если застройщик ведёт учёт тепловой энергии, где-то на этаже также можно будет найти тепловой узел. Проделайте с его показаниями такую же процедуру.

Подвал и чердак

Если квартира находится на последнем этаже, попросите застройщика провести вас на чердак. Так вы сможете проверить качество гидроизоляции и утепления. Протечки в тёплое время года или промерзшие углы зимой — серьёзные нарушения, которые нужно быстро исправить.

А если квартира находится на первом этаже, то стоит спуститься в подвал. В качественно сделанном подвале всегда сухо и нет никаких неприятных запахов. Если же вы видите протекающие трубы или чувствуете запах канализации, записывайте это всё в акт.

Вся информация о том, в каком виде застройщик должен сдать квартиру, находится в ДДУ — в пункте «Характеристика объекта». Обычно его можно найти в самом начале документа, в разделе «Предмет договора».

Алгоритм приёмки простой: если на бумаге что-то есть, а по факту этого нет — требуйте у застройщика это сделать. Если что-то сделано некачественно — требуйте у застройщика это исправить.

Начнём осмотр.

Входная дверь

Качественно сделанная и установленная дверь легко открывается и закрывается, не проседает и не болтается на петлях. Замок должен легко проворачиваться с первого раза — без того, чтобы дверь приходилось тянуть на себя. Ручка не должна болтаться и заедать. Если уже стоит звонок, он должен исправно работать.

Чтобы проверить, насколько ровно дверь установлена относительно плоскости стены, оставьте её приоткрытой и понаблюдайте. Если она начинает сама открываться или закрываться, значит, её установили криво.

Окна

Стеклопакеты — один из самых дорогих в обслуживании элементов квартиры, поэтому их стоит осмотреть с особым вниманием. Все механизмы должны работать плавно и без заеданий. Уплотнительные резинки должны идти без разрывов по всему периметру окон, а все щели между окнами и стенами должны быть плотно замазаны герметиком во избежание плесени. На самих стёклах не должно быть никаких царапин и трещин.

Посмотрите, снял ли застройщик защитную плёнку с наружных профилей — на солнце она прикипает к раме, и без повреждений удалить её практически невозможно.

Обязательно проверьте, не пропускают ли стеклопакеты ветер: для этого зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. Если вы смогли его вытащить — скорее всего, окно будет продувать и пропускать влагу. Зимой можно просто приложить этот лист к стыкам.

Пол

Если застройщик сдаёт квартиру без отделки, то нужно проверить качество стяжки. Но сначала разберёмся с терминами.

Стяжка — это слой строительного раствора, который укладывают для обеспечения ровной поверхности. На более поздних этапах отделки он становится основой для напольного покрытия, поэтому очень важно, чтобы этот слой уложили правильно.

Стяжка должна быть без каких-либо трещин, перепадов, пустот или дыр. Пройдитесь по квартире в обуви с тяжелыми каблуками: звук везде должен быть одинаковым.

Если же квартира сдаётся с отделкой, то нужно внимательно посмотреть, насколько качественно во всех комнатах уложено напольное покрытие.

Потолок

Здесь вам пригодится рулетка: нужно будет измерить высоту потолка во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метров — это серьёзный дефект.

Стены

Главная задача — удостовериться в том, что стены ровные. Для этого вам пригодится правило: его нужно приложить ребром к стене и посмотреть, нет ли зазоров между стеной и инструментом. Если их нет, то всё в порядке.

Иногда можно заметить небольшие бугорки и ямки, но есть один момент: если они не выходят за рамки допустимых отклонений, установленных в СНиП, то застройщик ничего делать не обязан.

Объясним. Штукатурка бывает трёх видов: простая, улучшенная и высококачественная. У каждого вида есть свои допустимые нормы отклонений — посмотреть их можно в СНиП. Обычно застройщики первыми не говорят, какую штукатурку они используют, однако можно попробовать узнать: ответственные девелоперы часто идут навстречу. Полученная информация поможет понять, есть ли основания для претензий.

Также нужно убедиться, что стены идут по вертикали без отклонений. Для этого нужен строительный уровень. Если отклонения всё же есть, то это тоже существенный недостаток, который обязательно нужно указать в акте.

Водоснабжение

В документации на квартиру должен быть указан тип разводки, который застройщик собирался сделать в квартире. Всего их три: тройниковая, коллекторная и шлейфовая. Сначала нужно убедиться в том, что девелопер выполнил условия договора и не поставил, например, вместо коллекторной разводки тройниковую, чтобы сэкономить.

Далее переходим к санузлам. Стояки не должны протекать, а запорные краны должны открываться с силой и не разбалтываться. На выводах канализации должны стоять заглушки. Также стоит проверить, стоят ли в ванной и туалете тройники: через них вода из унитаза, раковины и ванной идёт не в один канал, а в три — так быстрее.

На всякий случай зафиксируйте показания счётчиков, как вы уже сделали с электрощитком и тепловым узлом.

Радиаторы и разводка системы отопления. Трубы не должны протекать, а радиаторы должны быть надёжно закреплены на стенах. Можно также проверить уровнем, насколько ровно их повесили.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Если он падает — значит, с вытяжкой проблемы. Если держится — всё в порядке.

Проводка

Если квартира сдаётся без отделки, убедитесь в том, что все провода для розеток, выключателей и дверного звонка на месте. Если же розетки и выключатели должен был поставить застройщик, проверьте, чтобы они не нагревались, не искрили и были плотно закреплены в монтажной коробке.

Затем каждую розетку нужно проверить с помощью электроприбора или тестера, а каждый цоколь — с помощью лампочки.

Если с патронами и розетками всё в порядке, переходите к автоматам. Каждый автомат должен действительно отключать подачу электричества на свою группу. Здесь вам пригодится индикаторная отвёртка: на выключенных розетках она должна показывать ноль, а не фазу. Если фаза есть даже при выключенном автомате, электрики в чём-то просчитались, и это серьёзная ошибка.

Заключение

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.