В этой статье поговорим про документы-основания — расскажем, какие они бывают и что стоит проверить в каждом из них. Полезно, если вы планируете купить квартиру на вторичном рынке и хотите узнать, как проверить благонадёжность продавца.
Лучшие предложения недвижимости
Что такое документы-основания
Документ-основание показывает, как продавец стал владельцем недвижимости. Например, он мог купить её на вторичном рынке, получить в наследство, вложиться в объект на этапе долевого строительства — и для каждого из этих случаев предусмотрены свои документы.
Их нужно внимательно проверять: если продавец владеет недвижимостью на незаконных основаниях, сделку могут оспорить. Если это произойдёт, велик шанс, что квартира вернётся своим легитимным обладателям, а покупателям придётся начинать поиски с нуля.
Как проверить распространённые документы-основания
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи означает, что действующий владелец купил квартиру на вторичном рынке или в уже готовой новостройке. В этом документе указаны все условия сделки: стоимость объекта, способ оплаты, порядок передачи ключей и распределение ответственности. Чтобы договор вступил в силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре — очно или электронно.
Что нужно проверить:
Есть ли нотариальное удостоверение. В ряде случаев закон обязывает стороны заверить договор купли-продажи у нотариуса. Что это за случаи:
- не все собственники продают свои доли;
- продавец несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный.
Также стороны могут договориться о нотариальном удостоверении по собственному желанию — например, если они хотят перестраховаться.
Использовался ли материнский капитал. Обычно это указывается в разделе про порядок расчётов. Если да, то в квартире должна быть выделена доля ребёнку, а для продажи такой недвижимости нужно согласие опеки. Сделка также должна быть нотариально заверена, поскольку в ней участвует ребёнок — это требование законодательства.
Покупалась ли квартира в браке. Если квартиру покупали в браке, она находится в совместной собственности обоих супругов — даже если в выписке из ЕГРН указан только один из них. Чтобы продать такую квартиру, нужно сначала получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Если продавец решил действовать без согласия, у второго супруга будет три года на то, чтобы оспорить сделку.
Использовалась ли доверенность. Информацию об этом можно найти в самом начале договора — в разделе, где перечисляются все участники сделки. Если среди участников есть поверенный, попросите продавца предоставить вам копию доверенности из Росреестра. Убедитесь, что документ есть в реестре Федеральной нотариальной палаты, что доверитель был жив на момент заключения сделки и что поверенный располагал всеми необходимыми полномочиями.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор участия в долевом строительстве означает, что действующий владелец покупал квартиру у застройщика в строящемся доме. Это значит, что он не приобрёл готовую квартиру, а вложился в строительство дома — а застройщик обязался его построить. Соответственно, при оформлении уступки покупатель получает не готовый объект, а право на него.
Что нужно проверить при оформлении переуступки:
Введён ли дом в эксплуатацию. Узнать это можно с помощью специального сервиса Минстроя по проверке новостроек. Если к моменту сдачи дома все квартиры уже купили, то застройщик больше никак в сделке не участвует, и с продавцом нужно будет заключить обычный договор купли-продажи — о нём мы писали выше. Если же дом ещё строится и в нём ещё есть некупленные лоты, вместо договора-купли продажи оформляется договор переуступки прав требования.
Оплачена ли полная стоимость квартиры. Попросите у продавца справку о полной оплате стоимости ДДУ. Если действующий собственник полностью расплатился с застройщиком, согласовывать сделку не нужно — только если это не прописано в самом ДДУ. Если же стоимость оплачена не полностью, сторонам нужно заключить соглашение о переводе долга. А перед этим — получить согласие застройщика в письменной форме.
Надёжный ли застройщик. От этого во многом зависит, получите ли вы готовую квартиру в установленные сроки — и получите ли вообще. Прочитайте проектную декларацию, почитайте отзывы других покупателей и проверьте застройщика на банкротство. Это можно сделать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
После заключения уступки возьмите у продавца оригинал ДДУ.
Договор дарения
Договоры дарения обычно заключаются между родственниками — хотя, конечно, бывают разные ситуации. Если в дар передаётся недвижимость, договор обязательно составляется в письменной форме. Затем его регистрируют в Росреестре.
Что нужно проверить:
Основания для отмены дарения. Если хотя бы одно из этих оснований выполняется, участники дарения могут в течение трёх лет оспорить сделку. Вот какими они могут быть:
- Даритель признан недееспособным на момент сделки. Обратите внимание, что законодательство РФ наделяет этим статусов всех граждан в возрасте до 18 лет.
- Даритель передал квартиру сотруднику медицинской или социальной организации, в которой он сам находился. Этот запрет создан для борьбы со злоупотреблением полномочиями.
- Даритель передал квартиру муниципальному служащему или госслужащему.
- Даритель передал квартиру под давлением — например, ему угрожали. В этом случае у него есть год с момента прекращения давления на то, чтобы оспорить сделку.
- Даритель обанкротился в течение трёх лет после передачи квартиры — но только если получатель догадывался о будущей неплатёжеспособности своего контрагента или знал о его намерениях.
Свидетельство о праве на наследство
Этот документ означает, что действующий владелец получил недвижимость в наследство после смерти предыдущего владельца. Обычно наследство нужно принять в течение полугода после его открытия.
Что нужно проверить:
Основание наследования. Оснований два — по завещанию и по закону. Если недвижимость передавалась по завещанию, его стоит проверить: например, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку, то его долг перешёл наследнику, а от него может перейти вам. Также советуем проверить, предусмотрен ли завещательный отказ — при продаже квартиры он тоже не исчезает, а переходит покупателю.
Как давно продавец владеет квартирой. Завещание можно признать недействительным:
- в течение трёх лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
- в течение года с даты, когда стало известно о нарушении прав — по основанию оспоримости.
Если продавец владеет квартирой больше трёх лет, вы уже вряд ли столкнётесь с какими-то проблемами.
Заключение
Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если у вас нет времени на поиски, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.