Повышаем шансы: как получить одобрение на ипотеку с первого раза?

В 2022 году уровень отказов на заявки по ипотеке достиг рекордной отметки в 46,2%, поэтому получить одобрение может стать сложной задачей. В этой статье рассказываем, как повысить свои шансы и чего избежать.

Перед одобрением ипотеки банк анализирует данные о потенциальном заёмщике. Кредитор оценивает уровень дохода, кредитную историю, семейное положение, наличие созаёмщиков и предоставленные документы. На основе этих данных банк оценивает вероятность того, сможет ли заёмщик вернуть долг, а после этого одобряет выдачу ипотеки.

Любые случаи просрочки платежей, нарушения обязательств по кредиту или участие в судебных разбирательствах оказывают большое влияние на кредитную историю, что, в свою очередь, может повлиять на решение банка об одобрении ипотеки.

Кому точно не дадут ипотеку  

Ипотека недоступна всем. Банки могут отказать в выдаче ипотеки даже если клиент финансово надежён. Причины отказа обычно не разглашаются и часто требуют выяснения. Среди них могут быть:

1. Плохая кредитная история. Отсутствие платежей по кредитам или разбирательства в суде скажутся негативно на решении банка. 
2. Недостаточный доход. Стабильность и размер дохода играют ключевую роль. Долги заёмщика не должны превышать его доходы. 
3. Другие кредиты и поручительство. Высокие выплаты по другим кредитам и поручительство по чужим долгам могут стать причиной отказа. 
4. Недостоверная информация. Неподтверждённые данные или ошибка в документах могут рассматриваться банком как обман. 
5. Правонарушения. Даже штрафы ГИБДД или задолженности по коммунальным платежам могут повлиять на одобрение ипотеки.

Портрет идеального заёмщика  

Подсчёт дохода  

Идеальный ипотечный кандидат – человек средних лет со средним или высшим образованием, стабильной занятостью, регулярным доходом и семейным статусом. Один из главных критериев – способность внести большой первоначальный взнос.

Банки предпочитают выдавать кредиты женатым людям в возрасте от 27 до 50 лет, то есть тем, кто старше призывного возраста и находится в продуктивном возрасте.

Вид занятости также очень важен. Если профессия связана с высокими рисками, это может вызвать сомнения у банка независимо от того, работает клиент в государственной или частной организации. Хотя шахтёры, представители химической промышленности, высотники и сотрудники по добыче нефти имеют доходы выше среднего, банк может отложить принятие решения.

Уровень зарплаты – не менее важный фактор. Кредитор заинтересован в высоких доходах заёмщика, с которыми он с большей вероятностью сможет вносить платежи.

Иногда заёмщик может столкнуться с отказом банка без объяснения причин. Кредиторы предпочитают не раскрывать причины отказа, чтобы избежать влияния на репутацию. Это связано с тем, что некоторые причины могут касаться личных характеристик клиента.

Ниже описаны некоторые из возможных причин отказа:

• неуверенность в платёжеспособности клиента; 
• плохая кредитная история; 
• ошибки или несоответствия в документах;
• подозрения в подделке документов; 
• задолженности перед налоговыми и другими госорганами;
• невозможность клиента подтвердить информацию о рабочем месте или доходах;
• тяжёлые или хронические заболевания у заёмщика.

Как увеличить шансы на получение  

Грамотное заполнение заявки  

Перед заполнением заявки нужно подготовить необходимые документы. Требования могут различаться в зависимости от банка, поэтому лучше заранее уточнить, какой пакет требует кредитор, у которого вы планируете брать ипотеку.

Среди основных документов:

• паспорт; 
• СНИЛС; 
• справка, подтверждающая доход.

Иногда банк может запросить дополнительные документы:

• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• свидетельства о рождении детей; 
• документы, подтверждающие образование; 
• брачный контракт.

Если вы ИП, при подаче заявки в банк нужно приложить номер ИНН и налоговую декларацию за последний отчётный период с отметкой УФМС. Эти документы заменят справку о доходах для физических лиц.

После сбора документов можно заполнять заявку. Это можно сделать онлайн на сайте выбранного банка или посетить отделение. Вы получите предварительное решение об одобрении заявки, сумме кредита и процентной ставке в течение рабочей недели после подачи.

Подтверждение неофициального дохода  

Банки понимают, что многие клиенты получают не только официальный доход. Если у вас есть большой и регулярный неофициальный доход, честно сообщите об этом кредитору. Банк может запросить справку, которая поможет уточнить общий уровень дохода у работодателя.

Справка по форме банка – документ с конфиденциальной информацией, поэтому банк будет использовать её только для подтверждения вашего дохода. Кредитор не передаст данные в налоговую службу. Его основная цель – оценить вашу способность погашать кредит. Если вашего неофициального дохода достаточно – банк одобрит

Хорошая кредитная история  

Если ваша кредитная история уже содержит негативные записи, банк не проигнорирует их, но вы можете показать кредитору, что улучшили свой кредитный статус, внимательно и своевременно погашая текущие кредиты. Чтобы стать хорошим заёмщиком в лице банка, нужно закрыть все небольшие кредиты и микрозаймы.

Открытие ИП  

Если вы не можете подтвердить доход, один из вариантов – регистрация ИП. Открытие ИП и официальная работа могут стать решением для фрилансеров, репетиторов и наёмных специалистов. Если ваше ИП функционирует без долгов в течение 1-2 лет, банк может рассмотреть возможность одобрения вам ипотеки.

Закрытие кредитов  

Перед подачей заявки на ипотеку учитывайте, что совокупная сумма текущих кредитов не должна превышать 50% от общего дохода. Оптимальный вариант – когда сумма составляет не более 20-30% от дохода. Мы рекомендуем закрыть даже небольшие кредиты и кредитные карты перед подачей заявки для увеличения вероятности одобрения.

Составление брачного договора  

В браке супруги имеют равные права на имущество, независимо от того, на чьё имя оно зарегистрировано. Если один из супругов покупает квартиру и вносит платежи, недвижимость всё равно считается общей, и каждый супруг имеет на неё равные права.

Важно обдумать, какие аспекты включить в брачный договор, если вы решили его оформить. Ниже мы перечислили ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:

• определите, кто будет вносить первоначальный взнос; 
• установите вклад каждого супруга в погашение ипотеки;
• урегулируйте доли собственности;
• определите размер компенсации в случае, если один из супругов откажется от своей доли;
• договоритесь об условиях раздела имущества в случае развода.

Брачный договор должен быть оформлен в письменной форме и заверен нотариусом. Его можно заключить перед регистрацией брака и после.

Молодая семья тоже может рассчитывать на ипотеку, в таком случае можно получить средства по льготной программе «Молодая семья». Программа действует до 2025 года, однако для этого нужно соответствовать определённым условиям:

• Иметь детей, рождённых с 1 января 2018 года; 
• иметь детей со статусом ребёнка-инвалида;
• все дети должны быть гражданами России; 
• для родителей: семья должна иметь трудовой стаж не менее 1 года.

Для такой ипотеки по специальным условиям не нужно собирать большой пакет документов. Понадобятся:

• паспорт одного из родителей; 
• свидетельство о рождении детей.

Семейную ипотеку можно использовать для покупки новой и вторичной недвижимости или рефинансирования существующей ипотеки.

Предоставить крупный первоначальный взнос  

Внесение первоначального взноса – необходимое условие для получения ипотеки. Вносить большой первоначальный взнос прежде всего выгодно для самого заёмщика. Крупная сумма снизит объём ежемесячных выплат и общую сумму процентов по ипотеке, а это, в свою очередь, уменьшит общую стоимость ипотеки. Ещё один аргумент в пользу крупного взноса – увеличенная вероятность одобрения заявки.

Перепроверить все документы  

Очень важно проверить, правильно ли заполнены документы и насколько достоверны данные о доходах и месте работы. Неправильно заполненные документы могут увеличить время одобрения ипотеки или стать причиной отказа.

Чего делать не нужно  

Самая главная ошибка до и после предварительного одобрения ипотеки – массовая отправка кредитных заявок в несколько банков. Это может негативно сказаться на вашем кредитном рейтинге, так как система воспринимает заявки как попытку получить несколько кредитов одновременно. Если предложенные условия вам не подходят, лучше сменить банк последовательно, чем отправлять заявки в несколько организаций одновременно.

Не стоит также подделывать справки о доходах. Перед одобрением заявки банк проведёт проверку в указанном вами месте работы. Она включает контакт с работодателем, проверку данных в отделе кадров и уточнение дохода через бухгалтерию. Если вы предоставили поддельную справку, в лучшем случае вам откажут, а в худшем – можете попасть в чёрный список, что сделает вас нежелательным клиентом для любой банковской сделки в дальнейшем.

Избегайте дополнительных кредитов, оформления кредитных карт и смены места работы. Этот совет также относится к вашим созаёмщикам, если они есть.

Постарайтесь не менять те параметры, по которым вам было дано первоначальное одобрение. Не стоит изменять размер первоначального взноса или увеличивать сумму ипотеки.

Как быть при отказе от банка  

В самом начале  

Если вам отказали в выдаче ипотеки, не стоит переживать: есть несколько вариантов, которые могут спасти ситуацию. Устраните проблемы, которые могли послужить причиной отказа, а после подайте повторную заявку в том же банке или обратитесь в другой.

Исправление кредитного рейтинга – долгий процесс, но это вполне выполнимо. Начните с оформления и своевременного погашения нескольких небольших кредитов. Постепенно растущие показатели рейтинга смогут перевесить отрицательные и банк одобрит ипотеку.

После предварительного одобрения  

После того, как вы подали заявку на ипотеку, банк проводит анализ вашей кредитной истории, проверяет подлинность документов и список судимостей. Если результаты начальной проверки соответствуют требованиям – вы узнаете о предварительном одобрении ипотеки.

Недвижимость, купленная в ипотеку, остаётся в залоге у банка до полной выплаты долга. Поэтому банк анализирует все данные о заёмщике и только после этого принимает окончательное решение. Однако если выбранная недвижимость не соответствует требованиям, кредитор может отказать. Это может произойти, если в квартире есть незаконные перепланировки. В таком случае нужно проверить данные во всех предоставленных документах и убедиться, что недвижимость соответствует требованиям кредитора.

Клиент банка может также столкнуться с отказом перед сделкой. В этот момент кредитор ещё раз проверяет кредитную историю заёмщика. Если после подачи заявки вы взяли кредит для первоначального взноса, банк увидит это в вашей кредитной истории и может отказать в ипотеке даже после предварительного одобрения.

Кто может помочь с получением ипотеки?  

Выбирать лучшую ипотечную программу и учитывать все нюансы при сборе документов может быть сложно и долго. Люди часто допускают ошибки, которые в итоге могут привести к отказу со стороны банка.

Избежать этих проблем и выбрать выгодное кредитное предложение поможет ипотечный брокер. Профессионал выступает в роли гида в мире ипотечных кредитов и помогает избежать подводных камней. После личной консультации брокер проведёт анализ вашего финансового положения, ознакомится с предложениями от разных банков и поможет выбрать лучший вариант.

Как действовать после предварительного одобрения  

Ниже представим краткую инструкцию о том, что нужно сделать после предварительного одобрения ипотеки.

1. Соберите необходимые документы. 
2. Заключите страховой договор. 
3. Передайте деньги. 
4. Заверьте документы у нотариуса. 
5. Оплатите пошлины сборов и регистрацию закладной.
6. Пропишитесь в новой квартире и получите налоговый вычет.

Заключение  

Прежде, чем брать ипотеку, объективно оцените свои финансовые возможности, определите уровень комфортной нагрузки, подготовьте документы и проанализируйте свой кредитный рейтинг. Если заниматься этим нет времени или хочется облегчить процесс, позвоните по номеру +7 (495) 152-20-20. Наши брокеры проанализируют шансы на одобрение кредита, рассчитают возможную сумму ипотеки и помогут выбрать подходящий объект недвижимости от застройщика.