Налог с продажи квартиры для нерезидентов: что нужно знать в 2024 году

Если вы планируете уехать из России, нужно учитывать, что в какой-то момент вы потеряете статус налогового резидента — а значит, налоги на операции с недвижимостью вырастут в два раза. В этой статье разбираемся, в какой момент гражданин становится нерезидентом, и делимся полезной информацией про продажу квартиры с этим статусом.

Чтобы потерять статус налогового резидента, нужно провести за границей минимум 183 дня в течение 12 месяцев. Система работает по накопительному принципу: учитывается каждый день, который вы проводите в другой стране. Это значит, что обнулить счётчик коротким визитом в РФ не получится — по прошествии полугода ФНС всё равно аннулирует резидентство. Чтобы его вернуть, нужно будет провести в России всё те же 183 дней.

Закон предусматривает несколько исключений из этого правила. Если вы выезжаете за границу для учёбы или лечения сроком до 6 месяцев, статус резидента можно сохранить. Для этого нужно подать в ФНС справку о прохождении обучения или договор с медицинской организацией. Все документы понадобится перевести на русский язык.

Что еще полезно знать

Важный момент: день отъезда считается днём пребывания в России. То же самое касается и дня приезда. Налоговая определяет эти дни по датам отметок в загранпаспорте, а если страна пребывания пускает граждан РФ по внутренним паспортам — то по датам, указанных на билетах.

Окончательно налоговый статус определяется 31 декабря. Например, если к 31 декабря 2023 года вы проведёте за рубежом 110 дней, а потом еще 80, то к весне 2024 года ваше резидентство аннулируется. Однако если вы потом вернётесь в РФ и к концу года наберёте 183 дней, проведенных на территории страны, то на весь 2024-й за вами закрепится статус резидента — соответственно, к любым сделкам за этот год будут применяться пониженные ставки.

По закону — нет, не нужно. Но лучше всё-таки уведомить. Объясняем, как это работает.

В России нет никакой системы, которая бы позволяла налоговой автоматически отслеживать изменение статуса. Необходимую информацию сотрудники ФНС получают из ежегодных справках о доходах от российских работодателей и заказчиков, а также из деклараций 3-НДФЛ — их уже предоставляют сами граждане.

В результате сложилось негласное правило, которое гласит, что гражданин остаётся резидентом, пока не доказано обратное. А доказать это может быть сложно. Подозрения обычно появляются в случае неуплаты налогов или если человек, например, отчитывается об открытии счёта за границей. Также есть перечень стран, с которыми Россия автоматически обменивается финансовой информацией — если гражданин проживает в одном из этих государств, налоговая очень быстро потребует объяснения.

Однако следует учитывать следующий нюанс. Если вовремя не изменить налоговый статус и пропускать выплаты, можно попасть в неприятности по статье 122 Налогового кодекса РФ о махинациях с целью уменьшения налога. В этом случае придётся заплатить штраф в размере 20% от полной суммы неуплаченных налогов.

Поэтому если вы планируете надолго покинуть страну, лучше добровольно направить в ФНС заявление «О непризнании налоговым резидентом РФ» и приложить к нему все подтверждающие документы. Прозрачность во всех бюрократических вопросах поможет избежать лишних проблем в будущем и сэкономит нервы.

Налог на продажу квартиры для нерезидентов

При продаже жилой недвижимости нерезиденту придётся заплатить 30% НДФЛ со всей полученной суммы — для сравнения, налоговая ставка для резидентов составляет всего 13% НДФЛ. Для расчёта налога используется кадастровая стоимость объекта.

Кадастровая стоимость определяется государством в ходе регулярных оценок, которые проводятся раз в четыре года. В первую очередь этот показатель нужен как раз для расчёта налогов, но к нему также обращаются для того, чтобы определять размер государственных пошлин при наследовании или судебных разбирательствах. Кадастровая стоимость очень редко совпадает с рыночной, потому что рынок постоянно меняется и учитывает больше факторов.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» от Росреестра. Просто перейдите по ссылке и укажите адрес объекта — сайт покажет информацию, актуальную на день последнего обновления базы.

Если вам нужен официальный документ, то всё на том же сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Она готовится в течение трёх дней со дня подачи заявления, после чего вам на почту придёт файл с электронной подписью.

Как самостоятельно рассчитать налог

НДФЛ с продажи недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

Кристина получила ВНЖ в Португалии, но у неё осталась однокомнатная квартира в Москве, которую девушка купила в 2021 году. Кадастровая стоимость этого объекта составляет 15 000 000 рублей. Кристина продала квартиру за 18 000 000 рублей, потому что кадастр не учитывает дополнительные удобства вроде консьерж-сервиса, и выплатила налог 4 500 000 рублей. Получается, что на руки она получила 13 500 000 рублей.

Нерезиденты не могут воспользоваться налоговым вычетом — это значит, что им уже не получится вернуть себе часть подоходного налога, уплаченного за годы после покупки квартиры. Право на налоговый вычет возвращается при восстановлении статуса резидента.

Напомним, что максимальная сумма вычета составляет 2 миллиона рублей, причём в неё входит не только стоимость объекта, но и другие расходы, связанные с приобретением недвижимости. Получить на руки можно 13% от этой суммы — то есть 260 000 рублей. Остаток вычета можно переносить на другие покупки: например, вернуть себе 210 000 рублей с первой квартиры и 80 000 рублей со второй.

А если вы брали ипотеку, то вернуть можно ещё 390 000 рублей с процентов. Подробнее о том, как работает налоговый вычет, читайте в нашей статье.

В каких случаях можно не платить налог

Законодательство РФ предусматривает понятие «минимального срока владения». Как это работает: если вы владеете недвижимостью больше этого срока, то НДФЛ с продажи квартиры можно не платить. Давайте разберёмся, как определить его длительность — там есть несколько нюансов.

• 3 года — если продавец получил объект а) по наследству или в подарок, б) в результате приватизации или в) приобрёл её по договору пожизненного содержания; 
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента государственной регистрации объекта в ЕГРН.

Если у вас в распоряжении находится только одна квартира, она признаётся единственной. В этом случае минимальный срок владения тоже составит 3 года. Важно учитывать, что под действие этого положения не попадают объекты, приобретённые в течение 90 дней до продажи прежних.

Единственными также могут признаваться объекты, которые находятся в совместной собственности супругов — причём на этот статус никак не влияет недвижимость в личной собственности каждого супруга. Недвижимость не считается совместно нажитым имуществом, если продавец приобрёл его до брака, получил в дар, получил в наследство или стал собственником в результате приватизации.

Если вы продаёте недвижимость по истечении минимального срока владения, то налоговую декларацию подавать не нужно.

Пример

В 2019 году Юрий и Анна купили двухкомнатную квартиру в Москве, а в 2022-м переехали в Новую Зеландию. Если супруги захотят продать свою квартиру, то смогут сделать это без уплаты НДФЛ: это единственный объект, который находится в их совместной собственности, а минимальный срок владения в три года уже истёк.

Налог с продажи квартиры выплачивается в два этапа. Сначала вам нужно подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Это можно сделать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой. В большинстве случаев подойдёт упрощённый порядок заявления доходов — вам понадобится только указать информацию об объекте и основные параметры сделки, а также прикрепить подтверждающие документы. Срок — до 30 апреля следующего года.

Обратите внимание, что для подачи документов понадобится электронная подпись. Её можно оформить в личном кабинете. Для этого зайдите в раздел «Жизненные ситуации» и выберите «Прочие ситуации» — там вы увидите опцию создать неквалифицированную электронную подпись. На создание подписи обычно уходит час, но в некоторых случаях время ожидания может растянуться на сутки.

После проверки документов вам начислится налог. Его можно оплатить через любой банк или в личном кабинете на сайте налоговой. Также подойдёт сервис «Уплата налогов физических лиц». Срок — до 15 июля следующего года.

Как продать квартиру, если вы не в России

Если вы не можете лично заниматься продажей квартиры, оформите доверенность на родственника или риэлтора. Это нужно сделать до отъезда — без личного присутствия доверителя нотариус не сможет оформить документ. Всю процедуру можно провести без поверенного, но в этом случае вам придётся самостоятельно указать его паспортные данные. С собой тоже нужно будет взять паспорт.

Поверенный имеет право полностью вести сделку купли-продажи:

• показывать квартиру;
• проводить переговоры с потенциальными покупателями; 
• собирать документы для сделки; 
• заключать договор;
• регистрировать сделку в Росреестре; 
• получать деньги — но только если вы укажете это в тексте доверенности.

С выводом денег всё гораздо сложнее — практически все крупные российские банки попали под санкции, а европейские и американские организации могут просто отклонить перевод. Поэтому сначала нужно найти банк, на работу которого нет ограничений, а затем выяснить, готов ли ваш банк за рубежом принять такую крупную сумму из России.

Максимальная сумма переводов на зарубежные счета сейчас составляет 1 миллион долларов, однако это цифра в любой момент может поменяться — не будет лишним регулярно мониторить этот показатель, чтобы не наткнуться на неприятный сюрприз в самый последний момент.

Заключение

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.