На что распространяется гарантия застройщика в МКД

После введения новостройки в эксплуатацию здание ещё несколько лет имеет гарантию от застройщика – если что-то случится, он обязан устранить все неисправности за свой счёт. О сроках и последовательности действий при неисправностях в МКД – многоквартирном доме – расскажем в этой статье.

Обязанности застройщика зафиксированы в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нём содержатся указания о том, на что распространяется гарантия и о сроках обязательств.

На что распространяется гарантия застройщика:  

В оборудовании  

• Лифты. 
• Инженерные сети: системы вентиляции и кондиционирования, водопровод, отопление, подача электричества, газоснабжение. 
• Канализационная система. 
• Мусоропроводная система, если имеется.

В здании  

• Фундамент. В первые несколько лет после завершения строительства происходит усадка дома. Если фундамент был заложен неправильно, здание может покоситься или даже начать разрушаться. 
• Внешняя и внутренняя отделка здания: трещины, щели на стенах или фасадах здания.
• Крыша. Если случится протечка, застройщик обязан отремонтировать тот участок, на котором она произошла. 
• Несущие конструкции, перекрытия, потолки и лестницы.

Скрытые дефекты  

Некоторые недостатки можно обнаружить только при помощи спецоборудования:

• Повышенное содержание ядовитых веществ, например, аммиака или ртути. 
• Вредные излучения выше нормы: радиоактивное или электромагнитное.

Отделочные работы в квартире  

• Окна: неисправность ручек, конденсат в стеклопакете, щели. 
• Стяжка. Из-за неправильно залитого пола, покрытие может лечь криво, вздуться или издавать скрипы. 
• Отделка стен. Неровные стены и трещины в штукатурке также являются гарантийным основанием. 
• Двери: открывающиеся не в ту сторону или плохо установленные. 
• Другие виды выполненных ремонтных работ в зависимости от типа отделки: уложенный кафель, установленная сантехника, кухонный гарнитур и прочее.

Гарантия не действует, если неисправность произошла по вине собственника, например, при нарушении правил пользования газовыми приборами или механическом повреждении стены.

Застройщик откажется устранять поломку, произошедшую вследствие естественного износа: если жилое помещение будет использоваться не по назначению, а как магазин, салон или офис.

Замена или ремонт части здания или квартиры также не подлежат гарантийному ремонту.

Как грамотно провести приёмку квартиры?  

Возьмите с собой проектную документацию, зарядное устройство, спички или зажигалку, в строительном магазине дополнительно можно купить сантиметр и треугольник.

1. Проверьте окна: створки должны легко открываться и закрываться, фурнитура должна быть хорошо закреплена. Чтобы проверить отсутствие щелей, поднесите зажигалку к стыками между рамой и стеной. 
2. Исправность вентиляции тоже можно проверить, поднеся к ней зажигалку: если всё в порядке, пламя потянется в сторону вытяжки. 
3. Измерьте высоту потолков с помощью сантиметра и сравните с данными, указанными в проектной документации. 
4. С помощью строительного треугольника проверьте угол между стенами – он должен быть ровно 90°. 
5. Входная дверь должна быть с установленными замками и глазком и открываться в сторону общественного коридора. 
6. Убедитесь, что пол и стены ровные и не имеют трещин. 
7. Проверьте розетки на исправность. 
8. Электропроводка должна быть выведена на места розеток, выключателей и светильников, если они ещё не установлены. 
9. Проверьте целостность и качество крепления труб. 
10. Если в ДДУ указана дополнительная отделка, проверьте её качество: это может быть кафель в санузле, напольное покрытие или поклеенные обои.

Не подписывайте акт приёма-передачи если хоть по одному пункту есть сомнения, или имеются явные нарушения – в обязанности застройщика входит передать вам квартиру в надлежащем состоянии, зафиксированном в договоре и законодательстве.

Срок действия гарантии  

На общедомовое имущество  

Срок гарантии на конструктивные элементы указывается в договоре долевого участия и составляет не менее 5 лет. Сюда входят перекрытия, крыша, отделка фасадов, лестницы и фундамент. На инженерное и технологическое оборудование дома – от 3 лет. Датой начала гарантийного срока считается день подписания акта приёма-передачи первой квартиры.

На квартиру в МКД  

Если дефект связан с конструктивными элементами здания или оборудованием, например, протечка радиатора отопления или провисание потолка, то гарантийные сроки остаются теми же, что и на общедомовое имущество.

Гарантия на внутреннюю отделку не регламентирована законом и указывается только в договоре долевого участия, а её срок зависит от застройщика.

Что делать, если сроки закончились  

Если вы обратитесь к застройщику по истечении срока действия гарантии, скорее всего, он откажется устранять неисправность. В этом случае необходимо обратиться в экспертную организацию, которая проведёт экспертизу и докажет, что дефект является следствием производственного брака или неправильного монтажа. То есть, если до передачи имущества была допущена ошибка или использовано бракованное оборудование, по закону «О защите прав потребителей» собственник имеет право обратиться к застройщику с требованием безвозмездно устранить недостатки. Если мирно урегулировать ситуацию не удастся, придётся обратиться в суд – при доказанных нарушениях он становится на сторону собственника.

В претензии указываются ФИО, адрес, описание дефекта и желаемые сроки исправления. Приложением к жалобе могут быть фото неисправности или заключение экспертного агентства. Подробное описание проблемы стоит составлять в присутствии свидетелей и попросить их оставить подпись.

Как отправить запрос и как происходит проверка наличия дефектов  

Обращение можно отправить заказным письмом или привезти лично. В первом случае сохраните уведомление о получении, а если соберётесь ехать в офис компании, оформите два экземпляра и второй с подписью застройщика оставьте себе.

Проверка наличия дефектов называется комиссионное обследование, на котором решается, подлежит ли неисправность гарантии. По итогу проверки составляется акт, с момента подписания которого в течение 45 дней дефект должны устранить в случае положительного решения.

Как быть, если застройщик вовремя не убрал недостатки  

Если строительная компания не признаёт случай гарантийным или по истечению установленного срока поломка не устранена, нужно обращаться в суд.

В иске указываются застройщик и его реквизиты, неисправность и нарушенные права собственника, правовое основание и требование устранить дефект или возместить расходы на ремонт. Иск направляется со всеми собранными доказательствами: фотографиями, чеками, подписанным актом, заключением экспертизы.

Если застройщик обанкротился до обнаружения дефекта, но срок гарантии ещё не истёк, жильцы могут обратиться к управляющей компании. В этом случае УК будет представлять интересы собственников и возьмёт на себя обязательства вместо застройщика.

Здесь возможны два варианта решения проблемы:

1. Если строительная компания обанкротилась, но всё ещё существует как юридическое лицо, всем собственникам МКД необходимо составить коллективный иск в отношении застройщика и направить его в управляющую компанию. УК проведёт техническую экспертизу и направит иск в суд с требованием о компенсации. Важно, чтобы исковое заявление было передано в суд до истечения срока гарантии. 
2. Если юридическое лицо ликвидировано, управляющая компания берёт на себя все обязательства по поддержанию дома в жилом состоянии в соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

В случае банкротства застройщика до завершения строительства Государственный компенсационный фонд выделит средства на передачу объекта другой строительной компании или ЖСК. Тогда гарантии за устранение дефектов ложатся на того застройщика, который достраивал многоквартирный дом.

Если объект был достроен, но компания обанкротилась до ввода его в эксплуатацию, с помощью Государственного компенсационного фонда или через коллективный иск жильцы могут самостоятельно инициировать ввод в эксплуатацию и постановку на кадастровый учёт. В таком случае гарантом станет управляющая организация, которую выберут собственники.

Заключение  

Если вы находитесь в поиске подходящей новостройки с ответственным застройщиком, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.