Какие есть классы жилой недвижимости в Москве и что выбрать покупателю

В Российском законодательстве не закреплены различия между классами жилых домов и комплексов, часто эти термины являются лишь маркетинговой уловкой. Однако в 2013 году Российской гильдией риэлторов была создана «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек» – документ, в котором закрепили критерии для классов недвижимости. В этой статье разбираемся чем «комфорт» отличается от «комфорт+», а бизнес-класс от премиума.

Классы жилой недвижимости – это разделение типов новостроек по различным характеристикам на массовое и повышенной комфортности. Первые делятся на проекты эконом- и комфорт-класса, а для вторых выделили 3 категории: бизнес-, премиум- и делюкс-класс. Тип новостройки напрямую влияет на стоимость квадратного метра.

Какие критерии определяют класс жилой недвижимости?  

• Архитектура: типовая или оригинальная. 
• Инфраструктура: удалённость от остановок общественного транспорта и метро, наличие сетевых продуктовых магазинов, аптек, поликлиник, школ и детских садов, торговых центров и спортивных клубов. Косвенно может влиять вид из окон, наличие или отсутствие музеев, театров, памятников. 
• Внутренние помещения общего пользования: дизайн, материалы отделки. 
• Отделка квартир: типовая, улучшенная или дизайнерская отделка с использованием высококлассных материалов. 
• Планировочные решения: общая площадь квартиры, площадь кухни, высота потолка. 
• Локация: удалённость от центра, экология, рекреационные зоны поблизости.
• Придомовая территория и безопасность: наличие или отсутствие детских и спортивных площадок, охраны территории, ливнёвой канализации, ландшафтного дизайна и посаженных деревьев. 
• Инфраструктура дома или жилого комплекса: наличие или отсутствие социальных и коммерческих площадей на территории. 
• Параметры паркинга: соотношение количества машино-мест на количество квартир, наличие зарядки для электрокаров и автомоек. 
• Инженерное обеспечение: параметры энергоснабжения, виды вентиляции, системы водоочистки, кондиционирования, «Умный дом». 
• Типы несущих и ограждающих конструкций и остекление.

Эконом/Стандарт  

Чаще всего в объявлениях и на сайтах объектов недвижимости этот класс новостроек значится как «стандарт» – застройщики сознательно используют это обозначение, чтобы избежать негативных ассоциаций со словом «эконом». В этом сегменте строятся типовые дома со стандартной отделкой или без неё в удалённых от центра районах. Планировки стандартные: кухня – до 8 м2, высота потолков до 2,7 метров в чистовом варианте, площадь однокомнатных квартир начинается от 28 метров. К остальным критериям классификации требований не предъявляют, кроме тех, что указаны в строительных нормативах.

Преимущества эконом-класса:

• Низкая цена за квадратный метр.
• Высокая скорость строительства – серийные дома возводят в среднем за 1,5-2 года..

Недостатки эконом-класса:

• Может быть низкое качество постройки и отделки. 
• Удалённость от центра. 
• Часто неудобные планировки.

Комфорт  

Дома комфорт-класса также располагаются в удалённых от центра районах, но при этом с лучшей транспортной доступностью, например, возле остановок общественного транспорта или в пешей доступности от метро. Типовые застройки в этом сегменте сменяются на индивидуальные проекты из керамического кирпича, пеноблоков или железобетона. Для остекления квартир используются пластиковые профили отечественных производителей высокого класса или зарубежная продукция средней цены. Планировка всё ещё стандартная, но площадь увеличивается: студии – от 28 метров, а однокомнатные – от 34 м2 с кухней более 8 м2, высота потолков от 2,7 метров. Отделка может быть, как черновой, так и улучшенного качества с применением современных строительных материалов.

Подъезды в домах комфорт-класса оснащены металлическими дверьми с домофоном и зоной консьержа. Во дворах обязательно устанавливается детская площадка и производится стандартное озеленение.

Преимущества комфорт-класса:

• Более качественные материалы строительства и отделки. 
• Детям всегда есть чем заняться на игровых площадках. 
• Архитектура: не типовая постройка выглядит более современно. Наличие консьержа и закрытой металлической двери с домофоном обеспечивают большую безопасность, чем в новостройках эконом-класса.

Недостатки комфорт-класса:

• Удалённость от центра. 
• Небольшое разнообразие планировок.

Комфорт+  

Новостройки класса «комфорт+» являются подкатегорией «комфорта». Они обладают теми же признаками, но при этом имеют одну или несколько черт высокобюджетной жилой недвижимости. Например, обладая характеристиками комфорт-класса, многоквартирный дом может находиться в престижном районе. Этот тип является промежуточным между массовым сегментом и элитным.

Классы высокобюджетной жилой недвижимости:  

Бизнес  

Многоквартирные дома и жилые комплекса бизнес-класса строятся по индивидуальному проекту с детальной проработкой архитектурного облика и располагаются в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой. В квартирах этого типа устанавливаются пластиковые или деревянные профили верхнего ценового сегмента, и сама площадь остекления увеличивается. Планировочные решения здесь более разнообразны, часто присутствуют гардеробные. Высота потолков начинается от 2,75 метров, площадь кухни – от 12 м2, а общая – от 45 м2 в однокомнатной квартире.

Обязательным условием бизнес-класса является безопасность: двор должен быть огорожен, входы и паркинг должны быть под охраной.

В «классификации многоквартирных жилых новостроек» указано, что двери в подъездах должны быть металлическими, но на сегодняшний день это правило уже устарело – чаще всего в домах этого типа устанавливают стеклянные двери, они выглядят более эстетично. Также в подъездах или лобби обязательно наличие ресепшена с консьержем.

Дворы должны быть озеленены, возможна проработка ландшафтного дизайна. На придомовой территории обязательно наличие детских площадок.

В новостройках бизнес-класса предусмотрены крытый наземный или подземный паркинг и возможность парковки на охраняемой придомовой территории из расчёта одно машино-место на квартиру.

Преимущества бизнес-класса:

• Разнообразие и удобство планировок. 
• Безопасность на охраняемой территории дома или ЖК. 
• Социальная и торговая инфраструктуры проектов бизнес-класса: торговые галереи, рестораны, лаунж-зоны, собственные фитнес-центры. 
• Транспортная доступность. 
• Развитая инфраструктура района. 
• Обязательное наличие охраняемой парковки.

Недостатки бизнес-класса:

• Высокая стоимость квадратного метра  

The LAKE  

Клубный дом на северо-востоке Москвы в минуте ходьбы от Капустинского парка и озера. Многоуровневая архитектура и светлая облицовка фасадов здания придают ему лёгкость и невесомость, создавая эффект парения над водной гладью.

Всего в проекте 118 квартир, из которых можно выбрать варианты без отделки или white box. Независимо от выбора отделки все лоты сдаются с установленной системой «Умный дом», позволяющей управлять розетками, шторами и тёплым полом через мобильное приложение, а в случае протечки система оповестит жильцов и автоматически перекроет водоснабжение.

В светлом лобби жителей и гостей клубного дома встретит приветливый консьерж. Для тех, кто предпочитает работать вне офиса предусмотрели зону коворкинга, а для семей с детьми – детскую игровую комнату.

Стоимость: от 446 000 рублей за м².

Сдача объекта: 2 квартал 2025 года.

Жилой комплекс рядом с Останкинской телебашней в 5 минутах ходьбы от парка «Дубовая роща». Величественный вид здания вдохновлён чикагской школой архитектуры: фасад в стиле ар-деко украшен барельефами и колоннами, сквозные арки достигают высоты трёх этажей, карнизы и ризалиты, большие панорамные окна – каждый элемент подчёркивает красоту и статус дома.

Кроме своего торжественного фасада комплекс «Достижение» отличается большим разнообразием планировочных решений: вы можете выбрать роскошный пентхаус с потолком 6,5 метров и собственной террасой, уютную студию от 23 м2 или просторную квартиру с дровяным камином. В большинстве лотов предусмотрены балконы, где жители смогут наслаждаться живописными видами Москвы и ближайших парков.

На первом этаже здания располагается общая гостиная, где можно пообщаться с соседями, отдохнуть и выпить чашечку кофе на террасе. Для любителей активного отдыха здесь же находится собственный бесплатный фитнес-зал и спортивные игровые площадки во внутреннем закрытом дворе. На территории также спланирована торговая галерея с рестораном и супермаркетом, где резиденты комплекса смогут совершать необходимые покупки и устраивать семейные ужины.

Стоимость: от 354 000 рублей за м².

Сдача объекта: 1 квартал 2024 года.

Дома премиум-сегмента, как правило, располагаются в центре города или на первой линии у водоёмов и парков в престижных районах. К разработке проектов привлекаются ведущие архитектурные бюро с мировой известностью. В премиум-классе уже не встречаются обычные подъезды – на первом этаже располагаются лобби и ресепшн. Часто там же организуются пространства общего пользования: гостиные, детские игровые комнаты, спортивные зоны. Площадь квартир начинается от 60 м2 с высотой потолков от 3 метров, отделка предлагается «под ключ» с использованием дорогих материалов, сантехники и техники высокого класса и черновая.

На охраняемой придомовой территории предусмотрены зоны отдыха, спорта и детские площадки. Паркинг предусматривает не менее 1,5 машино-мест на квартиру.

Преимущества премиум-класса:

• Высокая степень безопасности. Обычно доступ осуществляется по клубным картам, а охрана круглосуточно патрулирует придомовую территорию. 
• Высокое качество сервиса. Нередко в домах премиум-сегмента доступно гостиничное обслуживание. 
• Просторные квартиры удобной планировки. 
• Благоустроенная придомовая территория. 
• Архитектура зданий и дизайн внутренних помещений.

Недостатки премиум-класса:

• Высокая стоимость квадратного метра.  

Forum

Жилой комплекс в пяти минутах от станции метро «Сухаревская». Архитектурный проект задуман как городская скульптура – абсолютно симметричная, «пиксельная» форма дома отсылает к работам звёзд русского авангарда: Казимира Малевича, Эль Лисицкого и Любови Поповой.

В доме всего 46 квартир, в каждой из которых выполнена чистовая отделка в стиле mid-century и установлены системы увлажнения воздуха и «Умный дом». Панорамное остекление и французские балконы открывают виды на историческую Москву, а специальные экраны на окнах защитят от шума вечно бегущего мегаполиса и неспящего Садового кольца.

На первых трёх этажах разместилась вся необходимая для жизни инфраструктура: свой кинотеатр, спорт-центр с 20-метровым бассейном, спа-комплекс с сауной и хамамом, массажный кабинет. Двор разделили на две части: закрытую внутреннюю часть, доступную только для резидентов и открытую территорию, где можно устроить встречу с друзьями, не беспокоясь о спокойствии соседей.

В подземной части здания находится трёхуровневый паркинг с местами для машин гостей.

Стоимость: от 1 081 000 рублей за м².

Сдача объекта: 1 квартал 2025 года.

«Резиденция Тверская» – это 12-этажный комплекс с гостиничным сервисом на 183 апартамента, проект дома разработал архитектор Евгений Рутковский.

Особенностью проекта стало расположение апартаментов: все объекты имеют свободную планировку и могут быть объединены по вертикали или горизонтали. Можно выбрать варианты без ремонта или заказать отделку от застройщика в стилях Modern, Art-deco или Neoclassic. Верхние этажи занимают пентхаусы с потолками 4,5 метра и личными террасами.

Первые пять этажей здания нежилые, здесь располагается вся необходимая инфраструктура: продуктовые магазины, бутики, приватный кинотеатр, фитнес-центр, сигарная комната. Также для жителей открыты элитные рестораны и уютные кафе, где можно провести время с друзьями, наслаждаясь видами из панорамных окон или заказать ужин прямо в номер.

Стоимость: от 368 000 рублей за м².

Объект сдан.

Делюксотличается от премиум-класса всего несколькими параметрами: количество квартир не должно превышать 50, площадь квартиры должна начинаться от 100 м2, а высота потолков – от 3,3 метров. Это клубные дома с пропускной системой через персональные карты и гостиничным сервисом.

RUNOVSKY 14  

Многофункциональный комплекс на 38 лотов в историческом центре Москвы в районе Замоскворечье. Разработкой внешнего вида проекта занимались специалисты архитектурного бюро GКEN: акцентные чёрные фасады и арочные панорамные окна стали переосмыслением классического стиля ар-деко.

Жителям дома доступен круглосуточный гостиничный сервис: администратор всегда поможет встретить гостей, принять посылку и заказать такси, а благодаря валет-паркингу вместо вас вашу машину будут парковать специально обученные люди. Оснащённый современным спортивным оборудованием спортивный зал обеспечит поддержание здорового образа жизни. На первом этаже для резидентов комплекса открыты ресторан и кафе, где можно провести деловую встречу или встретиться в кругу близких.

Стоимость: от 799 000 рублей за м².

Сдача объекта: 2 квартал 2025 года.

Некоторые застройщики специально указывают класс выше реального в маркетинговых целях, некоторые из них при этом завышают стоимость квадратного метра. Чтобы не переплачивать, внимательно изучите документацию проекта, обратите внимание на район и его инфраструктуру, спросите о планах по благоустройству территории. Все параметры должны совпадать с заявленным сегментом. Если найдёте несоответствия, смело просите скидку или сделайте выбор в пользу другого застройщика.

Заключение  

Если вы находитесь в поиске дома мечты и выбираете между классами новостроек, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, наши специалисты подробно проконсультируют и подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.