Рабочие схемы, как заработать на перепродаже недвижимости

Инвестиции в недвижимость всегда считались самым надёжным способом сохранить свои сбережения. Но тогда как доходность от арендной недвижимости держится в пределах 10-12% годовых, бизнес на перепродаже квартир может приносить до 30% с одной сделки. На каких объектах можно заработать и как это лучше сделать рассказываем в этой статье.

Перекупка квартир – это заработок на разнице между покупкой и последующей продажей недвижимости. Такими инвестициями можно заниматься параллельно основной занятости или стать профессионалом в этой сфере и вести сразу несколько объектов.

Преимущества перекупки квартир:

• Надёжность. Даже если сроки продажи затянутся или ремонтные работы выйдут дороже, чем планировалось, риск потерять средства минимальный. 
• Возможность заработать до 30% на продаже недвижимости.

Недостатки перекупки квартир:

• Немалые финансовые вложения. Даже если квартира приобретается в ипотеку, необходимо иметь минимум 10% от стоимости на первоначальный взнос. 
• Невозможно точно рассчитать сроки продажи. Поиск покупателей может затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет. Такую квартиру можно сдавать до момента реализации, договорившись с арендатором о днях показов и о том, что ему нужно будет съехать после продажи. Но стоимость арендной платы при этом будет меньше среднерыночной. 
• Риск неверно рассчитать смету. В этом случае расходы увеличиваются и появляется вероятность нулевой или убыточной сделки.

На вторичном рынке  

Инвесторы, занимающиеся вторичным рынком, рискуют больше – здесь могут появиться различные мошеннические схемы и непредвиденные ситуации. Это значит, что недвижимость нужно проверять максимально тщательно на юридическую чистоту. Но при этом цикл сделки купли-продажи у них длится меньше, в среднем 3-5 месяцев. 

Вот как это происходит:

1. Поиск осуществляется на разных торговых площадках, таких как Циан, Avito или в реестре торгов. Ликвидная недвижимость должна располагаться на среднем этаже, иметь комфортную планировку от студии до двух спален и находиться в удобной локации недалеко от транспортных узлов или станции метро.
2. Как только подходящая квартира найдена, необходимо проверить юридическую чистоту. Для этого владелец предоставляет выписки из домовой книги, правоустанавливающие документы, историю перехода прав собственности имущества. Дополнительно можно попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера – такую сделку нельзя будет оспорить, ссылаясь на недееспособность продавца. 
3. Одновременно со сбором документов осуществляется подсчёт затрат на недвижимость: на этом этапе решается, будет ли такая сделка прибыльной.
4. Если с документами и предполагаемой доходностью всё в порядке, сделку можно подписывать.
5. После перехода прав собственности новый владелец делает ремонт и выставляет квартиру на продажу.

В новостройках  

1. Первым этапом производится поиск подходящих вариантов. Здесь важно найти проект на старте продаж с самыми минимальными ценами на квартиры. Важно, чтобы строительство происходило в удачном месте недалеко от остановок и социальной и торговой инфраструктуры. 
2. Следом нужно выбрать наиболее удачный вариант среди предложений проекта. Так же, как и при выборе на вторичном рынке, ликвидной квартирой считается студия или однушка на среднем этаже, желательно с хорошими видовыми характеристиками. 
3. Определившись с выбором, инвестор и застройщик оформляют договор долевого участия.
4. Следующий шаг зависит от методов работы инвестора. Он может продать квартиру по переуступке до окончания строительства – это делается для сокращения сроков цикла купли-продажи. Другим вариантом станет продажа после ввода дома в эксплуатацию. Дополнительно можно сделать качественный ремонт и только потом реализовывать объект.

Какую выбрать систему налогообложения?  

Для того, чтобы заниматься перепродажей недвижимости в качестве дополнительного дохода не обязательно становиться юридическим лицом: в этом случае вам придётся оплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Однако если вы решите заняться этой деятельностью профессионально, лучше оформить ИП, поскольку контролирующие органы могут признать это незаконным предпринимательством, что влечёт уголовную ответственность. К тому же система упрощённого налогообложения «доходы-расходы» выгоднее НДФЛ. В большинстве регионов ставка будет составлять 15%, но при этом в расходах учитывается не только стоимость покупки квартиры, но и ремонтные работы, материалы – все затраты, которые вы понесли при преобразовании недвижимости. А, например, в Ленинградской и Мурманской областях в 2023 году ставка составляет всего 5%.

Но и 15% налога для ИП выходит выгоднее, чем 13% для физического лица. Приведём пример:

Вы приобрели недвижимость за 6 000 000 рублей, выполнили ремонт в ней общей стоимостью 800 000 рублей, и после – продали за 7 500 000 рублей.

Для физлица налог будет составлять: (7 500 000 – 6 000 000)*13% = 195 000.

Для ИП, работающего по УСН: (7 500 000 – (6 000 000 + 800 000))*15% = 105 000.

Варианты заработка на перепродаже недвижимости в новостройке:  

На стадии котлована  

На начальном этапе строительства застройщик предлагает самые низкие цены, что гарантирует наибольшую доходность. Однако, если в этом случае дожидаться ввода дома в эксплуатацию, срок от покупки до реализации недвижимости затягивается от 2 лет и дольше. Нередко перекупы продают такие объекты на финальных этапах строительства по переуступке.

На стадии строительства  

На стадии строительства приобретать квартиру в новостройке всё ещё выгоднее, чем готовую. К тому же здесь сокращаются сроки цикла перепродажи. Если купить квартиру перед вводом ЖК в эксплуатацию, цикл сделки может составить до полугода – как на вторичном рынке, но безопаснее.

С черновой отделкой  

Квартиры с черновой отделкой стоят дешевле таких же, но с ремонтом. Приобретая такую недвижимость, ремонтные работы лучше выполнять самостоятельно или иметь проверенную бригаду, иначе разницу в стоимости может съесть оплата услуг рабочих.

Приобретение квартиры, полученной в наследство  

Многие боятся связываться с покупкой недвижимости, которая ранее была унаследована. Поэтому часто такие объекты стоят дешевле рыночной стоимости на 10-15%. Наследуемую квартиру можно покупать для перепродажи, но чтобы избежать непредвиденных обстоятельств, следует выбирать из тех, что находятся в собственности более 3 лет – именно столько составляет срок исковой давности по наследственным делам.

Дома под снос  

Покупка квартиры в аварийном доме – довольно рисковое занятие. Если инвестор приобретает недвижимость после признания её аварийной, то он получает право только на денежную компенсацию, сумма которой не может превышать стоимость по ДКП. Получается, единственный вариант – купить квартиру в доме, претендующем на звание аварийного. Но до признания его таковым может пройти не один год.

Залоговые квартиры  

Выкупить квартиру из-под залога можно напрямую у должника – такие объявления встречаются на досках объявлений в интернете или у банка через реестр торгов. Такая недвижимость может стоить на 30% ниже рыночной стоимости. Но несмотря на то, что залоговое имущество тщательно проверяется и является юридически чистым, фактически оно может быть в каком угодно состоянии. При покупке имущества через торги, его нельзя увидеть до окончания сделки, то есть и просчитать сумму вложений невозможно.

Под ремонт  

Один из самых распространённых вариантов заработка на перепродаже – покупка и ремонт «убитой» квартиры. В этом случае необходимо правильно оценить фронт работ и составить чёткую смету. Некоторые инвесторы делают не только ремонт, но и обставляют квартиру мебелью и оборудуют техникой – вариант «заезжай и живи» один из самых востребованных на рынке.

Квартиры в новостройках для перекупа:  

На стадии котлована  

«Страна.Озёрная»  

ЖК «Страна.Озёрная» – это 30-этажный комплекс бизнес-класса в районе Очаково-Матвеевское, в двух минутах ходьбы от метро «Озёрная».

В комплексе представлен большой выбор планировочных решений: от студий до семейных квартир с 3 спальнями. Вы можете выбрать вариант без отделки, с отделкой только ванной комнаты или один из трёх стилей дизайнерского ремонта.

В радиусе 800 метров от ЖК находится парк Школьников с прудами и заказник «Долина реки Очаковки», где приятно гулять и наслаждаться свежим воздухом в любое время года. Также рядом открыты спортивные корпуса в микрорайоне «Олимпийская деревня-80».

Сдача объекта: 3 квартал 2025 года.

«Дом Дау»– 85-этажный небоскрёб в деловом центре «Москва-Сити». Здесь можно выбрать планировку на любой вкус: от уютных студий до двухуровневого пентхауса с потолками 8 метров. Также в ЖК есть варианты с террасой или возможностью установки дровяного камина.

В трёхэтажном стилобате разместится вся необходимая инфраструктура: бизнес-лаундж с офисными помещениями и коворкингом, салоны красоты, супермаркеты, химчистка. Отдохнуть можно будет в уютной кофейне и тихой зоне для йоги и медитации. А для малышей организуют детский досуговый центр и игровую площадку на террасе второго этажа.

Из панорамных окон дома видны парк «Красная Пресня», сияющий огнями «Сити» и «Экспоцентр», парк Победы, гостиница «Украина» и МГУ.

Стоимость: от 559 000 рублей за м².

Сдача объекта: 3 квартал 2027 года.

«Спутник»  

«Спутник» – жилой квартал из 21 корпуса комфорт- и бизнес-класса переменной этажности от 15 до 38 этажей. Территория комплекса прилегает к Липовой роще и Живописной бухте – в тёплые дни можно греться под солнцем на пляже, а в холодное время года наслаждаться свежим воздухом в лесу.

В «Спутнике» представлен большой выбор планировок от студий до апартаментов с тремя спальнями и двухуровневых пентхаусов с террасами. В некоторых лотах предусмотрены гардеробные, постирочные и лоджии. Все варианты квартир идут с готовой отделкой, так что будущим владельцам останется только подобрать мебель.

На территории квартала можно не беспокоиться о безопасности – все дворы оборудованы системами видеонаблюдения и закрыты для въезда машин. Здесь каждый найдёт занятие по душе: можно прогуляться по ландшафтному парку, который плавно переходит в рощу, устроить семейное торжество в амфитеатре, заняться спортом на открытом воздухе на площадке с тренажёрами. На первых этажах зданий расположились магазины, кафе и пекарни, спортивные клубы, салоны красоты – всё необходимое для жизни.

Стоимость: от 164 000 рублей за м².

Сдача объекта: корпуса 1-12 сданы; корпуса 13-21 будут сдаваться поочерёдно до 2 квартала 2027 года.

Жилой комплекс бизнес-класса из четырёх башен от 34 до 36 этажей рядом с проспектом Мира, в трёх минутах от станции МЦК «Ростокино». Отличительной особенностью ЖК стали лаундж-зоны на крышах корпусов с захватывающими видами на национальный парк «Лосиный остров» – крупнейший лесной массив на территории Москвы.

В «Мираполисе» можно приобрести апартаменты от 20 до 144 м2 с разнообразными планировками от студий до вариантов с тремя спальнями и пентхаусов. Все лоты оборудованы системой «Умный дом».

В стилобатной части комплекса разместятся торговая и деловая инфраструктура, а в подземной части – паркинг. В лобби гостей и жителей встретит приветливый консьерж-сервис, а для удобства здесь оборудуют мягкую зону ожидания, колясочные и места для мойки лап домашних питомцев.

Стоимость: от 255 000 рублей за м².

Сдача объекта: 2 квартал 2026 года.

Portland  

Жилой квартал из 8 корпусов, объединённых между собой торговыми галереями, на крышах которых разместятся всесезонные сады с террасами, лаундж-зонами и пространством для занятий спортом и йогой. Комплекс расположился на набережной Москвы-реки возле Южного речного порта.

Особенностью проекта стали интересные планировки квартир: есть варианты с угловым панорамным остеклением, с балконами или террасами, с окном в ванной комнате. Вы можете приобрести уютную студию или просторную квартиру с 1-4 спальнями. Большая часть лотов имеет вид на реку.

Возле ЖК Portland более чем на 400 метров тянется благоустроенная променадная набережная с пирсами, где жители комплекса могут прогуливаться и отдыхать, наслаждаясь видами.

Стоимость: от 327 000 рублей за м².

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

Жилой квартал из 12 клубных домов в шаговой близости от всемирно известного спортивного комплекса «Лужники». Дома объединены в 4 коллекционных собрания: Waterfront на первой линии Лужнецкой набережной, Garden в самом центре тенистого сада, Highline с видом на башни Сити и Mountain Line с видом на исторический центр Москвы. В Luzhniki Collection можно выбрать квартиру на любой вкус: от вариантов с 1 спальней площадью от 50 м2 до 4 спален более 170 м2.

На территории квартала жители смогут найти всё необходимое для жизни: частный парк для прогулок, развлекательный центр для всей семьи, торговую галерею для нужных покупок. Также на первом этаже каждого здания предусмотрена приватная инфраструктура с просторной лаунж-зоной, кухней для организации кейтеринга и детскими игровыми комнатами. Здесь можно будет организовать рабочее пространство в коворкинге, провести встречу в одной из переговорных, а в конце дня отдохнуть в массажном кабинете или заняться спортом в студии тренировок.

Для автовладельцев построят двухуровневый подземный паркинг с постоянной температурой +18°C, автомойками и зарядкой для электромобилей.

Стоимость квартир: от 627 000 рублей за м².

Сдача объекта: поэтапно до 2 квартала 2028 года.

Бизнес на купле-продаже недвижимости может стать дополнительным источником доходов и основным занятием. Если вы хотите попробовать себя в этой деятельности и ищете подходящую квартиру для перепродажи, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.