Как грамотно выбрать квартиру на вторичном рынке в Москве и не прогадать?

Рынок вторичной недвижимости Москвы может предложить вам объект на любой вкус: апартаменты в дореволюционном особняке, бюджетную студию в недавно построенном доме или просторную сталинку. В этой статье разбираемся, как выбрать вторичную квартиру и не совершить ошибок.

Прежде чем приступать к поиску квартиры, определите верхнюю границу бюджета и цель покупки и, исходя из этого, задайте основные критерии. Например, если планируете приобретать недвижимость для инвестиций, более выгодным вариантом станет студия или однушка в востребованном районе. А если вы выбираете квартиру для семьи, вам может быть важнее большая площадь и наличие инфраструктуры для детей, чем центральное расположение района.

Критерии выбора недвижимости:  

Расположение и район  

Проверьте транспортную доступность: наличие остановок наземного общественного транспорта, близость станций метро, транспортных узлов и насколько загружены дороги в утреннее и вечернее время. Проверить трафик можно в популярных приложениях онлайн-карт в режиме реального времени. Там же можете посмотреть сколько примерно времени у вас займёт путь от дома до работы или учёбы.

Изучите инфраструктуру района: ближайшие продуктовые магазины, торговые центры, поликлиники, больницы, аптеки. Если у вас есть дети, посмотрите насколько близко к дому располагаются школа, детские сады, спортивные секции, кружки и детская поликлиника. Кроме этого, важным может быть наличие поблизости ветеринарной службы, фитнес-центра, салонов красоты, кафе, пунктов выдачи товаров из интернет-магазинов – проанализируйте ваши регулярные занятия и оцените, насколько удобно вам будет с ними в новой локации.

Узнайте об экологии района. Важно, чтобы поблизости не было производств с вредными выбросами и промышленных зон. Также на качество воздуха влияет загруженность автотрасс, площадь озеленения и удалённость от аэропорта.

Тип дома  

Панельный

Такие дома собираются из готовых железобетонных панелей, как конструктор. Они дешевле всего в производстве и на вторичном рынке, но имеют плохую тепло- и звукоизоляцию. Также, если застройщик использовал некачественные материалы при строительстве, со временем в панельном здании могут начать разрушаться швы, что приведёт к повышенной сырости и плесени.

Монолитный

Дома, построенные из монолитного железобетона и облицованные навесными панелями, дают усадку в течение нескольких лет после строительства – если квартира свежая, ремонт в ней сразу лучше не делать. Монолитный дом отличается хорошей теплоизоляцией, но высоким уровнем слышимости.

Кирпичный

Кирпичные здания считаются самыми качественными и дорогими. Покупая квартиру в таком доме, вы можете не переживать о тепло- и звукоизоляции. К минусам можно отнести сложность перепланировки: большинство стен в кирпичном здании будут несущими.

Старый фонд

Обратите внимание, что в домах дореволюционной и ранней советской застройки чаще всего стоят деревянные перекрытия – такие здания менее износостойки и более восприимчивы к шуму с улицы. Если вы хотите купить квартиру в старом фонде, обязательно уточните, когда в последний раз делался капитальный ремонт, менялась электрика и трубы.

Для большинства покупателей идеальный вариант – квартира на среднем этаже в доме с лифтом. При этом недвижимость на первом и последнем этажах часто стоит на 5-10% дешевле, что может стать решающим фактором при покупке.

Если вам понравилась квартира на первом этаже, оцените, поступает ли туда дневной свет: его отсутствие может спровоцировать появление плесени. Чтобы избежать насекомых, грызунов и неприятных запахов, важна удалённость от подвала и коммерческих помещений по соседству.

Квартиры на последнем этаже более защищены от шума с улицы, насекомых и выхлопных газов, но в старых зданиях могут страдать напор воды и качество отопления. Кроме этого, оцените насколько критичной для вас будет поломка лифта: например, если у вас маленький ребёнок, при отключении электроэнергии придётся самостоятельно нести детскую коляску.

Чтение описания в объявлении  

Внимательно ознакомьтесь с объявлением: некоторые продавцы сразу пишут обо всех нюансах, которые могут вам не подойти – это поможет сэкономить время. В описании часто указывают, находится ли квартира в залоге, сколько собственников, и была ли перепланировка. Если после прочтения объявления у вас остались вопросы, стоит выписать их отдельно и задать при звонке.

Проверка документов на недвижимость  

• Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности. Он содержит в себе сведения об объекте и его кадастровой стоимости. Если на момент получения выписки на объекте есть обременение, или на него заявлено право требования, это тоже будет отображено. 
• Правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о праве на наследование, договор дарения.
• Выписка из домовой книги. Документ, содержащий сведения о том, кто зарегистрирован по данному адресу. Также вы можете запросить архивную выписку с полной историей квартиры. 
• Кадастровый и технический паспорт. Кадастровый паспорт содержит информацию из адресного реестра, а техпаспорт представляет собой план квартиры и отображает все инженерные коммуникации, их расположение, длину каждой стены. 
• Если квартира была приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. 
• Если есть несовершеннолетние дети, продавцу необходимо предоставить согласие органов опеки на сделку.
• Чтобы обезопасить себя на случай оспаривания сделки, вы можете попросить собственника предоставить справку из ПНД о том, что он не состоит на учёте.

Перед сделкой собственник должен предоставить вам технический паспорт объекта. Если в квартире была перепланировка, эти сведения должны быть отображены в техпаспорте. Неузаконенная перепланировка может привести к ряду проблем: вам придётся самостоятельно легализовать изменения или устранять их за свой счёт. И то, и другое потребует денежных и временных затрат. Кроме того, если планируете приобретать недвижимость в ипотеку, банк будет тщательно проверять объект, в том числе и на наличие незаконной перепланировки.

Осмотр помещения  

Прежде всего проверьте напор воды и радиаторы отопления: кривизну стен устранить можно, а с инженерными особенностями дома не всегда можно разобраться даже за деньги. Также обратите внимание, нет ли следов плесени на стенах и потолке, особенно в ванной комнате.

Если не планируете делать ремонт в новой квартире, оцените качество напольного покрытия, нет ли скрипов при ходьбе, в каком состоянии находится кухонный гарнитур, кафельная плитка и ванна, нет ли существенных неровностей и трещин на стенах и потолке. На этом же этапе можете уточнить у собственника, какие предметы мебели и бытовой техники останутся в квартире.

Сведения о долгах по ЖКХ  

Узнать о долгах по ЖКХ можно напрямую у собственника, попросив его предоставить квитанцию за последний месяц и обратившись в бухгалтерию управляющей компании. Если продавец какое-то время не оплачивал коммунальные услуги, вы можете договориться с ним о скидке в размере долга или потребовать закрыть неоплаченные счета до сделки.

Проведение торгов  

Если квартира вам понравилась, не спешите говорить об этом при собственнике, иначе он может решить, что вы купите объект в любом случае, и откажет в скидке. Зафиксируйте все существующие минусы: это может быть низкий этаж, отсутствие продуктового магазины рядом с домом, необходимость ремонта. Используйте эти нюансы, как основание для торга: обычно сами собственники закладывают под это 5-7% от стоимости.

Что узнать при первом звонке продавцу?  

При первом контакте постарайтесь узнать все значимые нюансы, которых нет в объявлении: спросите, как долго квартира находится в собственности, зарегистрированы ли несовершеннолетние, причину продажи, уточните про обременения. Если по итогу телефонного разговора вас всё устроит, договоритесь о просмотре квартиры.

Проведение первичного и вторичного осмотра  

Решение о покупке лучше принимать после повторного просмотра квартиры. Постарайтесь назначить встречи в разное время суток. Например, первый раз придите днём, чтобы оценить количество естественного света, а второй раз в вечернее время, когда большинство соседей будут дома – тогда сможете напрямую узнать об уровне звукоизоляции. При первом просмотре покупатели обычно получают общее впечатление от квартиры, например, насколько удобна планировка, и в каком состоянии ремонт. При втором визите вы уже сможете более конструктивно подойти к осмотру и проверить нюансы ремонта и документы.

Стоит с осторожностью относиться к недвижимости, полученной в дар или по наследству. Если продавец получил такую квартиру менее 3 лет назад, вашу сделку может оспорить другой претендент на владение.

Проверьте историю перехода прав собственности. Если владельцы квартиры надолго в ней не задерживаются, значит, с ней что-то не так: возможно, постоянно проникают посторонние запахи или насекомые.

Если недвижимость была недавно приватизирована, и в процессе приватизации не участвовал кто-то из зарегистрированных, вы рискуете приобрести квартиру с жильцом, который будет иметь право на пожизненное проживание в ней.

Также не стоит соглашаться на заниженную стоимость в договоре: если по каким-то причинам сделка будет расторгнута, вам вернут только указанную сумму.

Несколько вариантов вторичной недвижимости  

La Rue  

La Rue – пятиэтажный жилой дом премиум-класса на 106 апартаментов в Тверском районе. Здание 1976 года было бережно отреставрировано снаружи для воссоздания исторического облика и модернизировано внутри: стены толщиной 1 метр сочетаются с современными инженерными системами и продуманными функциональными планировками с дизайнерской отделкой.

Здесь вы можете выбрать уютную студию или апартаменты с одной спальней площадью от 28 до 71 м2. Из окон своей квартиры вы будете наслаждаться видами на историческую Москву: Нарышкинские палаты, храмы, Высоко-Петровский монастырь XVII века и дома московской интеллигенции. А если вам захочется сбежать от суеты города, вы можете отдохнуть в уютном внутреннем дворике с детской площадкой и палисадником.

«Пироговская, 14» – 9-этажный клубный дом делюкс-класса на 53 апартамента в районе Хамовники. Здание в современном стиле от архитектурного бюро Green Design Society гармонично вписывается в окружающую малоэтажную застройку.

В клубном доме «Пироговская, 14» вы можете приобрести апартаменты с 1-2 спальнями площадью от 118 м2 до 177 м2. Из большинства комнат можно любоваться просторным внутренним двором площадью 400 м² с ландшафтным садом от создателей парка искусств «Музеон». Для жителей дома организовали отличный сервис: приветливый консьерж предложит вашим гостям кофе и поможет вам с покупками, доставкой продуктов, вызовом няни и клининговой службы. Провести деловую встречу вы сможете прямо в лобби: здесь создали уютное пространство с библиотекой и камином. А для тех, кто придерживается здорового образа жизни, на первом этаже обустроили тренажёрный зал с кардио-зоной.

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет больше нюансов и рисков, но может стать хорошим решением, если вы, например, не хотите ждать пока достроится дом. Если вы ищете квартиру, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.