Руководство, как выбрать квартиру для сдачи в аренду в Москве в 2023 году

Вложения в недвижимость – это один из надёжных инвестиционных инструментов. Есть несколько способов получения прибыли, и один из них – сдача квартир в аренду. О том, какую недвижимость выбрать под аренду и на что обратить внимание, рассказываем в материале.

В собственности  

Для подсчёта окупаемости квартиры, которая находится у вас в собственности, учитываем соотношение её стоимости, вложения в ремонт и покупку мебели и техники.

В ипотеке  

Погашение ипотеки с помощью дохода от аренды – довольно распространённый способ. Для такой стратегии важно:

Проанализировать среднюю стоимость аренды похожих квартир в районе.

Сравнить соотношение дохода от аренды и платежа по ипотеке.

Учесть расходы на ремонт и покупку мебели.

Критерии выбора  

Вторичка или новостройка?  

Если вы планируете сдавать квартиру, то рекомендуем выбирать новостройки. Вот их основные преимущества:

• Новые системы. Вы обезопасите себя от протечек, проблем с канализацией и других технических проблем. 
• Доход от аренды будет выше. Есть возможность сдавать квартиру за более высокую цену. 
• Низкий процент по ипотеке. На новостройки распространяется большое количество льготных ипотечных программах, поэтому покупка будет намного выгоднее. 
• Безопасность и развитая инфраструктура. В новых домах современная и богатая инфраструктура, обустроенные лобби зоной отдыха, консьерж-сервис, круглосуточная охрана и видеокамеры. Эти критерии сегодня являются одними из ключевых для арендаторов. 
• Плата за ЖКХ зачастую ниже.

Местоположение  

Расположение жилого комплекса – один из важных показателей, на который стоит обращать внимание при покупке инвестиционной квартиры. Важно смотреть на:

• транспортную доступность, например, сколько идти до ближайшей станции метро, какие есть маршруты автобусов и удобно ли выезжать на главные магистрали города;
• как много парков в районе, и какая экология – этот пункт важен как для семей с детьми, так и для всех остальных;
• развитая социальная инфраструктура: есть ли рядом продуктовые магазины, кафе, спортзалы и клиники.

Целевая аудитория  

Для успешной сдачи квартиры в аренду необходимо определить портрет потенциальных арендаторов. Как правило, студенты выбирают студии или однокомнатные квартиры, расположенные неподалёку от учебных заведений. Зачастую они останавливаются на Восточном или Юго-восточном административных округах, кроме того, спросом пользуются районы Проспект Вернадского, Выхино и Сокольники – всё из-за доступной цены.

А вот семьи с детьми предпочтут более просторные варианты – 2-3-комнатные квартиры в жилых комплексах с детским садом и школой и зелёной внутренней территорией.

Класс недвижимости  

От класса жилого комплекса зависит внутренняя инфраструктура. Например, в ЖК премиум-класса могут быть коворкинги, собственный спортзал и открытые пространства для резидентов комплекса – террасы, лобби с зоной отдыха и зелёная внутренняя территория с беседками и тропинками.

Большая площадь квартиры – не гарантирует, что получится быстро её сдать и получать высокий доход. Наиболее прибыльные – маленькие студии площадью до 30 м². Что касается планировки, то наиболее универсальной считается с изолированными комнатами, кухней-гостиной и мастер-спальней. А семьям без детей и тем, кто живёт один, подходят студии или квартиры с 1-ой спальней.

Если вы собираетесь сдавать квартиру семьям, то лучше отдать предпочтение планировке с изолированными комнатам. Кроме того, рекомендуем опираться на следующий расчёт: количество комнат равно количеству жильцов плюс дополнительная комната – гостиная, в которой собирается семья.

Минимальная площадь жилого пространства в квартире по законодательству – 5 м², для комфортного проживания следует рассчитывать на 8 м² на одного человека.

Также помните, что в комнате должно умещаться всё самое необходимое: кровать или диван, рабочий стол, шкаф.

Не менее важными критериями являются: коридоры и места для хранения; количество окон и освещённость квартиры; наличие балкона.

Сложнее всего найти арендаторов в квартиру с 4-мя и более комнатами, особенно если у неё не эргономичная планировка, например, есть смежные комнаты или маленькая кухня.

Ремонт и мебель  

Необходимый минимум для квартиры в аренду – это наличие дивана или кровати, шкафа, холодильника, кухонного гарнитура, стиральной машинки, стульев и обеденного стола. Телевизор, дополнительные предметы мебели и прочее – уже на усмотрение собственника.

Сегодня многие лоты в новостройках продаются с отделкой white box или отделкой от застройщика. Такие варианты наиболее подходящие, потому что не придётся вкладывать много денег в чистовую отделку, а также терять несколько месяцев на ремонт.

Также можно договориться с арендатором о покупке недостающей мебели или техники в счёт аренды. Например, квартирант приобрёл удобную кровать, предъявил чек и удержал потраченную сумму во время оплаты квартиры.

Окупаемость и ликвидность недвижимости  

Давайте рассчитаем доходность квартиры на простом примере. Возьмём лот с 1-й спальней площадью 42 м² за 17 760 000 рублей и воспользуемся формулой:

Аренда (сумма за год) : Общая стоимость имущества х 100 = Коэффициент доходности или ROI.

При условии, что вы планируете сдавать её за 70 000 рублей в месяц, значит, в год это 840 000 рублей.

(840 000 рублей / 17 760 000 рублей) * 100 = 4,7%

Теперь рассчитаем окупаемость квартиры. Для этого нужно стоимость квартиры разделить на общую сумму арендной платы за год: 17 760 000 рублей / 840 000 рублей = 21,1

Это означает, что вернуть деньги, потраченные на покупку новой однокомнатной квартиры, с помощью аренды вы сможете примерно за 21 год. Однако нужно учитывать, что каждый год недвижимость растёт в цене, а значит вы можете повышать арендную плату. В таком случае срок окупаемости снизится, а вложение станет более выгодным.

Иные факторы  

Помимо расположения жилого комплекса и планировки квартиры арендаторы обращают вниманием на другие факторы:

Этаж.

Квартиры, находящиеся на первых этажах, обычно стоят дешевле. Для кого-то это может стать плюсом, ведь в некоторых случаях цена может быть ниже на 20% в сравнении с другими. Однако на выбор квартиры также влияет уровень шума и удалённость окон от парковочных мест и подъезда. Помимо этого, учитывайте возраст арендатора – пожилым людям зачастую комфортнее жить на первых этажах, так как до них проще добраться.

При этом стоимость недвижимости на последних этажах может быть значительно выше, потому что там часто располагаются видовые квартиры с приватными террасами и панорамным видом на город.

Вид из окна.

При выборе между квартирой, в которой окна выходят на соседний дом, и той, в которой открывается вид на лес или город, арендаторы скорее предпочтут второй вариант. Многие любят, когда в квартиру попадает максимальное количество света и тепла. Поэтому более востребованной будет квартира с окнами, выходящими на запад или восток – они являются «золотой серединой». В то время как северное и южное расположение зачастую требуют наличие дополнительных систем утепления или охлаждения соответственно.

Внутренняя инфраструктура.

Закрытая внутренняя территория с зелёными аллеями, по которым можно гулять или устраивать пикники, консьерж-сервис и лобби с зоной отдыха – на всё это потенциальные арендаторы обращают внимание.

Возможность жить с питомцем.

Ещё одним критерием является возможность проживания домашних животных. В этом вопросе рекомендуем отталкиваться от собственных пожеланий, тем более что нередко люди готовы доплачивать за проживание любимого питомца. Поэтому, если вы готовы внести дополнительный пункт в договоре, регулирующий действия арендатора в случае порчи вашего имущества, тогда это лишь увеличит спрос на вашу квартиру среди потенциальных съёмщиков.

На длительный срок  

Перед тем, как покупать квартиру для сдачи, следует определить портрет арендатора. Если вы планируете сдавать семьям, то стоит уделить внимание следующим моментам:

1. Расположение. В идеале – это должен быть зелёной район с развитой инфраструктурой: детские сады, школы, центры для развития детей, площадки для игр, клиники, продуктовые магазины.
2. Количество комнат и санузлов. Для семьи подойдёт квартира с кухней-гостиной, мастер-блоком, детской и раздельным санузлом. С такой планировкой у каждого члена семьи будет своё личное пространство: взрослые смогут посидеть с друзьями в гостиной, пока дети играют в своей комнате. 
3. Места для хранения. Удобные ниши для шкафов или отдельная гардеробная – отличное решение для семьи с детьми. А если в жилом комплексе есть келлеры, то это станет дополнительным преимуществом. 
4. Закрытая территория дома. В первую очередь важна безопасность, поэтому двор без машин и охраняемая территория точно могут стать решающим пунктом при выборе квартиры. Родители смогут отпускать детей на оборудованные площадки или просто погулять во внутреннем дворике и и не переживать за их безопасность.

Если же вы ориентируетесь на холостых людей или семейные пары, то важно ориентироваться на:

1. Транспортную доступность. Посмотрите, насколько удобно добираться до центра города, сколько идти до ближайшей станции метро, а также комфортно ли автомобилистам выезжать на главные развязки и улицы. 
2. Инфраструктура жилого комплекса. Есть ли в жилом комплексе спортзал, коворкинг для удалённой работы, кафе и рестораны. 
3. Площадь и функциональность квартиры. Лучшим вариантом будет студия или просторная 1-комнатная квартира с балконом. Важно, чтобы было много зон для хранения, а также грамотное зонирование площади: место для отдыха и работы.

Посуточно  

Для успешной сдачи квартиры в аренду посуточно рекомендуем обратить внимание на:

1. Локацию. Квартиры в центре города и расположенные вблизи достопримечательностей будут востребованы у иностранцев и туристов. А те, что находятся возле деловых центров, офисов крупных компаний подойдут для людей, которые приехали в командировку или на деловую встречу. Однако на квартиры в спальных районах вдали от метро вряд ли будет спрос. 
2. Планировка. Для посуточный аренды больше подходят студии или однокомнатные квартиры, потому как в командировки человек обычно ездит один, а в небольшие путешествия – пары или друзья. Последние проводят большую часть времени вне дома, поэтому им просто нет смысла переплачивать за «лишнюю» площадь. 
3. Интерьер и ремонт. В поездке люди хотят получить комфортные условия проживания, поэтому отсутствие косметического ремонта может заметно снизить спрос. Самый оптимальный вариант – минимализм: много свободного пространства, спокойные цвета и наличие базовых предметов мебели и техники.
4. Техническая оснащённость и интерьер. Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно состоит из двуспальной кровати или дивана, шкафа, телевизора, обеденного стола и стульев, кухонного гарнитура, холодильника, плиты, стиральной машины, микроволновой печи и электрочайника.

Несколько подходящих вариантов  

На стадии строительства  

Very  

Very – жилой эко-квартал бизнес-класса, который находится рядом с Главным и Малым Ботаническим садом. Всего в комплексе 4 корпуса, высота каждого – 31 этаж. Из квартала есть удобный выезд на проспект Мира, на автомобиле до ТТК можно добраться за 15 минут, а до Садового кольца – за 20 минут. Ближайшие станции метро «Фонвизинская», «Петровско-Разумовская» и «Владыкино», до которых в среднем можно доехать за 15 минут на общественном транспорте.

Застройщик предлагает различные планировочные решения – от студий до просторных квартир с 4-мя спальнями. Есть варианты с отделкой или white box. На верхних этажах расположены квартиры с террасами с панорамным видом на Ботанический сад, парк «Останкино» и ВДНХ.

Корпуса образуют приватный двор с ландшафтным дизайном и благоустройством. На внутренней территории высажено более 1000 кустарников и деревьев – здесь можно спокойно прогуляться после рабочего дня или устроить семейный пикник. В центре двора-парка расположилась площадь с фонтаном, прогулочный мост, горки и смотровые площадки. Для любителей активного отдыха есть спортивные зоны с площадкой для игры в волейбол и баскетбол, а также площадка для воркаута и фитнеса.

Стоимость:

• Студия площадью 24 м² стоит 11 790 000 рублей. 
• Комната с 1-ой спальней 44 м² можно купить за 19 910 000 рублей.

Рассчитаем примерный ROI для 1-комнатной квартиры:

Годовая аренда схожего объекта в этой локации – 960 000 рублей. ROI считаем по формуле и получаем – 4,5%.

При расчёте мы заложили 1 000 000 на покупку техники и мебели, но не учитывали уплату налога.

Сдача комплекса: 1 квартал 2024 год.

«Life Варшавская» – жилой квартал на юге в Москве в районе Москворечье-Сабурово. Комплекс состоит из 10 высоких башен и 8 урбан-блоков высотой от 6 до 23 этажей.

Рядом с комплексом два скоростных шоссе – Варшавское и Каширское. До метро «Варшавская» всего 100 метров, а до «Каширской» – менее 1 километра. Среднее время в пути к метро из любой точки квартала не превысит 15 минут.

В «Life Варшавская» есть различные планировки, каждый подберёт недвижимость под свой запрос. Например, студии площадью от 31 м² или квартиры с 3-мя спальнями от 84 м². Есть варианты с чёрновой отделкой, а также с отделкой от застройщика – в тёмном и светлом исполнении.

Через весь квартал проходит прогулочная аллея, где разместились магазины, салоны красоты и зоны отдыха. В самом центре квартала – сквер с детскими и спортивными площадкам, а также пешеходными дорожками, где можно прогуливаться вечером с семьёй. Помимо этого, в «Life Варшавская» есть два детских сада на 480 мест и две школы на 900 мест.

Стоимость:

• Студия площадью 31 м² стоит 14 170 000 рублей. 
• Комната с 1-ой спальней 45 м² можно купить за 19 550 000 рублей.

Рассчитаем примерный ROI для студии:

Средняя годовая аренда подобной квартира в этом районе составляет 480 000 тысяч рублей. ROI считаем по формуле и получаем рентабельность 3,2%.

При расчёте мы заложили 1 000 000 на покупку техники и мебели, но не учитывали уплату налога.

Сдача комплекса: 1 квартал 2024 год.

Очень важно создать максимально функциональную зону хранения и спальное место. Помимо этого, нужно оснастить квартиру всей необходимой бытовой техникой: плитой, духовкой, холодильником, телевизором, пылесосом и утюгом. И, конечно, не стоит забывать, что ваша недвижимость станет домом для людей, где они будут проводить достаточно много времени. Поэтому следует позаботиться об уюте в квартире, например, добавить шторы или поставить столик и стулья на балкон, чтобы квартиранты могли завтракать с живописным видом на город.

Заключение  

Покупка квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду – отличный вариант дополнительного заработка. Если вам интересен такой вид инвестиций и вы ищите подходящую квартиру – позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20. Наши специалисты подберут для вас лучшие варианты под ваш запрос. С любовью и без комиссии.