Пошаговая инструкция, как купить квартиру в ипотеку: вторичку и новостройку

С ипотекой вы можете стать владельцем квартиры даже без полной суммы на руках. В этой статье рассказываем, как получить кредит, избежать отказа и на что обратить внимание.

Требования к заявителю  

Ипотеку предоставляют банки, их главная цель – получение прибыли, поэтому все они тщательно отбирают потенциальных заёмщиков. Чтобы минимизировать риски, кредитные организации выдвигают ряд требований:

Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года и до 65 лет. Пенсионерам труднее выплачивать кредит, поэтому ни один банк не допускает, чтобы на конец периода выплат человеку было больше 60 лет.

Трудовой стаж. Заёмщик должен проработать на одном месте не менее полугода. Банки учитывают и предыдущие места работы: как часто человек их менял и сколько зарабатывал на каждой должности.

Подтверждение платёжеспособности. Кредитор должен убедиться, что вы сможете полностью выплатить ипотеку, поэтому потребует данные об основном и дополнительных источниках прибыли. Для этого вы должны подтвердить доход и честно предоставить информацию о всех поступлениях.

Оплата предыдущих кредитов. Чтобы банк с большей вероятностью одобрил ипотеку, вы должны полностью погасить все ранее взятые кредиты.

Выбор банка и программы ипотеки  

Выбирайте подходящую организацию с учётом двух важных критериев:

1. Условия банка. Подходят ли вам условия кредитования, и есть ли у банка бонусные программы для зарплатных клиентов или скидки держателям карт. Узнайте, какую максимальную сумму может одобрить кредитор, оцените процентную ставку и ограничения, рассмотрите варианты страховки. 
2. Соответствие требованиям. Узнайте, соответствуете ли вы требованиям выбранной кредитной организации: проходите ли вы по возрасту, есть ли у вас постоянная регистрация на территории РФ, и устраивает ли кредитора ваш уровень дохода.

У каждого банка свои требования к перечню документов, однако базовый пакет стандартный:

• паспорт заёмщика; 
• СНИЛС; 
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев;
• свидетельство о рождении детей; 
• свидетельство о браке; 
• копия трудовой книжки.

Для покупки квартиры в новостройке нужно подготовить:

• инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве;
• копию решения застройщика о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик. 

На покупку вторичной недвижимости потребуются: выписка из ЕГРН;

• отчёт об оценке; 
• нотариально заверенное согласие супруга; 
• разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние дети;
• паспорт продавца или учредительные документы, если продавец юридическое лицо.

Последовательность действий  

1. Подача заявки на получение ипотеки. 
2. Выбор квартиры.
3. Подача документов на квартиру в банк.
4. Получение решения кредитора.

Подать заявку можно лично в офисе банка или на официальном сайте. Когда заполняете анкету, старайтесь указывать все данные честно и максимально подробно: если во время проверки кредитор увидит неточности или обман с вашей стороны, вам откажут в одобрении ипотеки.

После получения анкеты и пакета документов банк начнёт проверять ваши данные, и в течение 2-7 дней даст ответ. Решение вы получите по SMS-сообщению, но чаще всего специалисты организации сами звонят будущим заёмщикам.

Поиск недвижимости  

Когда берёте квартиру, обратите внимание на несколько важных аспектов:

Расположение. Оцените благополучие района и обратите внимание на контингент, который здесь живёт. Большим семьям подойдут уютные тихие места, а молодым активным людям – локации с динамичным ритмом и развлекательными заведениями.

Развитость инфраструктуры. Проверьте, есть ли в выбранном районе магазины, торговые центры, медицинские клиники и другие важные для вас объекты. Если у вас есть дети, обратите внимание на школы и детские сады. Спортсменам важно проверить, есть ли пешеходные дорожки и фитнес-центры, а владельцам домашних животных узнать о парках и площадках для выгула.

Транспортная доступность. Просчитайте время в пути на транспорте или авто до работы и других мест, куда вы ездите каждый день. Можете приехать в район утром или вечером и оценить загруженность дорог.

Соответствие квартиры строительным нормам. В квартире должно быть проложено горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, установлены окна. Обратите внимание, что внутренняя конструкция недвижимости должна соответствовать техническому плану.

Задаток и договор купли-продажи  

Задаток – деньги, которые покупатель передаёт в доказательство того, что собирается купить квартиру. Сумму задатка засчитывают в оплату полной стоимости недвижимости. Перестрахуйтесь и возьмите расписку у продавца: в документе вторая сторона должна указать, что получила деньги, а также свои паспортные данные, сумму и дату заключения договора.

Договор купли-продажи – соглашение, при котором продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю, а покупатель – принять недвижимость и заплатить за неё определённую сумму. Документ подтверждает переход права собственности на квартиру от продавца к новому хозяину, в нём указывают паспортные данные участников сделки, сведения о квартире и её цену. После подписания договора покупатель передаёт оставшуюся сумму. Это можно сделать на месте наличными под расписку, через банковскую ячейку или счёт эскроу.

Заключение кредитного договора  

Кредитный договор – юридическое соглашение между банком и заёмщиком, по которому кредитор обязуется предоставить определённую сумму с условием возврата в срок и уплатой процентов. Документ оформляют в письменном виде и заверяют в Росреестре.

В договоре указывают:

• сведения о заёмщике и созаёмщиках, если они привлекались;
• сведения о предмете – тип недвижимости, адрес, сумму ипотеки, процентную ставку; 
• ежемесячный платёж – сумму, процент и график оплаты;
• порядок и общий срок погашения долга по кредитному договору.

Банк выдаёт кредит, деньги поступают на счёт заёмщика и сразу же резервируются до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до трёх дней, а после неё кредитор переводит сумму на счёт продавца. После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру: недвижимость становится залоговым имуществом на весь период погашения ипотеки.

Регистрация права собственности  

Заключительный этап сделки – переоформление права собственности на заёмщика. Как это происходит:

1. Заёмщик и продавец подписывают акт приёма-передачи недвижимости. 
2. Стороны регистрируют право нового собственника в МФЦ. 
3. Заёмщик получает выписку из ЕГРН.

Чтобы зарегистрировать право собственности в МФЦ, нужно предоставить:

• 2 заявления от имени заёмщика и продавца;
• ипотечный договор; 
• договор купли-продажи;
• паспорта заёмщика и продавца; 
• квитанцию об оплате госпошлины.

Деньги поступают на счёт продавца после того, как вы принесёте в банк договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности. Стороны заключают акт приёма-передачи недвижимости, продавец передаёт ключи новому собственнику и покупатель становится владельцем квартиры.

Мы составили чек-лист, который поможет избежать возможных проблем с отказом кредитора:

1. Закажите отчёт в БКИ и изучите свою кредитную историю. Получить документ можно на сайте «Госуслуг». 
2. Погасите долги по кредитам, закройте все микрозаймы и кредитные карты. 
3. Пропишите дополнительные источники дохода: подработку, сдачу квартиры или автомобиля в аренду.
4. Выберите банк, программа которого соответствует вашим рабочему стажу, возрасту и уровню дохода.
5. Подумайте, сможете ли вы стать зарплатным клиентом выбранной организации или открыть в ней счёт. Кредиторы относятся к своим клиентам более лояльно. 
6. Расскажите о ваших доходах максимально честно. 
7. Предоставьте поручителей или созаёмщиков. 
8. Внесите максимально возможный первоначальный взнос.

Сроки оформления сделки  

На сбор пакета документов и оформление ипотеки в среднем уходит 2-4 недели. Ниже мы описали примерные сроки поэтапно:

• 2 дня – подача заявки и предварительное рассмотрение; 
• 14 дней – поиск и выбор квартиры;
• 2-3 дня – оценка недвижимости; 
• 3-5 дней – одобрение ипотеки банком;
• 1 день – подписание ипотечного договора; 
• 3-5 дней – регистрация прав собственности.

Заключение  

При покупке квартиры в ипотеку важно ответственно отнестись к каждому этапу сделки. Чтобы не ошибиться с выбором недвижимости и получить одобрение банка, позвоните по номеру +7 (495) 431-99-33. Наши брокеры помогут с любовью и без комиссии.