Как не только погасить ипотеку досрочно, но и сделать это выгодно?

Выгода от досрочного погашения зависит от оставшегося времени ипотеки. А значит, чем ближе конец срока, тем менее выгодно закрывать кредит досрочно. Делимся советами, как и в каких случаях лучше погасить ипотеку раньше срока.

Преимущества:

• Сокращение переплат. Проценты начисляются на остаток основного долга, следовательно, если вы совершаете досрочное погашение, то уменьшается и общая переплата. 
• Появляется возможность свободно продать или подарить купленную недвижимость. Пока квартира в залоге у банка, совершать любые сделки с ней затруднительно. 
• Экономия на страховке. При досрочном полном погашении ипотеки вы получаете право вернуть часть уплаченной страховой суммы, но только в том случае, если страховой случай не наступил.

Недостатки:

• Отсутствие финансовой подушки. Некоторые люди стремятся как можно быстрее погасить ипотечный кредит и направляют на это все свободные деньги или даже берут потребительские кредиты. 
• Ухудшение кредитной истории. Если вы регулярно берёте кредиты и досрочно погашаете их за короткий срок, банк может посчитать, что вы получаете с этого коммерческую выгоду. Это может привести к ухудшению условий кредитования или даже неодобрению новых кредитов.

Когда не стоит отдавать кредит заранее  

Ипотека под низкий процент. Если вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6% или 7% годовых или ипотеку, субсидированную застройщиком под 2–3% годовых, то досрочное погашение будет невыгодным. Всё потому, что ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных — это 10-12%.

Когда почти погасили ипотеку. Если прошло уже больше половины срока ипотеки, это значит, что вы выплатили основную часть процентов. В таком случае досрочное погашение не имеет смысла, так как оно не принесёт никакой экономической выгоды.

Нет финансовой подушки. Частично досрочное погашение невыгодно, если вам придётся отдать на это все сбережения.

Примеры расчётов выгодного внесения денег  

Для сокращения общего срока

Вы взяли ипотеку 1 декабря 2023 года на 12 миллионов рублей. Ставка — 6,6% на 25 лет. Ежемесячный платёж — 68 147 рублей. График платежей — аннуитетный, то есть равными суммами через равные промежутки времени.

В декабре, через месяц после взятия кредита, появились свободные деньги в размере 600 000 рублей, и вы решили погасить часть ипотеки. Сокращая тело долга за счёт досрочных погашений, вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 168 269 рублей. При этом срок кредита сократится на 3 года и 4 месяца.

Для сокращения суммы минимального платежа

Для расчёта возьмём те же данные, что и в примере выше. Этот вариант подразумевает, что срок ипотеки останется прежним, а ежемесячный платёж уменьшится. При погашении тела долга он снизится до 64 060 рублей, а общая стоимость кредита уменьшится на 627 052 рублей.

Перечитайте договор  

Прежде чем совершить досрочное погашение, необходимо:

• Узнать, за какой срок нужно уведомить банк о намерении досрочно погасить долг. Где-то это лучше сделать заранее, а где-то — возможно день в день. 
• Уточнить, имеется ли минимальный размер суммы для досрочного погашения. Некоторые банки рассчитывают процент от ежемесячного платежа, другие — устанавливают фиксированную сумму. 
• Выбрать дату погашения. Одни банки позволяют вносить внеочередные платежи в любой день, у других это можно сделать только в установленную дату платежа.

Предупредить банк  

Сначала нужно написать и подать заявление — практически всегда это можно сделать в личном кабинете или онлайн-банке. А при желании лично посетить ближайшее отделение. При этом деньги уже должны находиться на счёте, с которого обычно списываются ежемесячные платежи.

В заявлении обязательно укажите размер частичного досрочного погашения для перерасчёта ежемесячных взносов и дату внесения платежа с учётом требований банка, если таковые имеются.

Пошаговая инструкция, как погасить ипотеку досрочно  

С сокращением срока  

При сокращении срока кредитования часть ежемесячного платежа, идущая на погашение основного долга, увеличивается, а на погашение процентов — уменьшается.

Поэтому если вам хочется быстрее закрыть кредит и снизить общую сумму выплат по процентам, то этот вариант будет оптимален. Однако прежде, чем выбрать данный способ, обязательно уточните у банка все нюансы: в некоторых случаях в договоре прописано, что сократить срок выплат невозможно.

Если же этот вариант допустим, то алгоритм действий прост: нужно подать заявление с указанием суммы и даты и выбрать «сокращение срока». По закону сделать это лучше за 30 дней до внесения досрочного платежа, но некоторые банки принимают запрос и за более короткий срок.

С уменьшением платежа  

Этот вариант тоже предполагает снижение переплат, но в этом случае у вас сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание кредита, а значит, появляется больше свободных денег. Если вам комфортнее уменьшить ежемесячный платёж, то стоит вносить досрочное погашение с целью снижения выплат по кредиту.

Комбинированный вариант  

Самый комфортный способ — чередование сокращения приведённых выше способов. Таким образом, вы будете корректировать размер платежа сразу по двум пунктам, делая срок и сумму выплат максимально комфортными. Если возможности позволяют, можно внести большой единоразовый платёж, сократив размер обязательного ежемесячного, но при этом продолжить выплачивать установленную ранее сумму.

Эти небольшие переплаты выступят досрочным погашением, а за их счёт уже можно будет сокращать срок кредита. Однако в комбинированном варианте итоговая переплата по процентам всё равно будет больше, чем при сокращении срока кредита.

Частичное или полное внесение средств — что лучше выбрать  

Оба способа позволяют сократить общую сумму переплаты. Чем быстрее вы погасите задолженность, тем меньше процентов заплатите.

Нужно учитывать, что при долгосрочной выплате кредита часть суммы поглощает инфляция, поэтому те, кто взял ипотеку 5 и более лет назад, сегодня ежемесячно отдают банку сравнительно небольшие суммы. В данном случае полное досрочное погашение кредита им будет невыгодным.

Использовать материнский капитал для ипотеки можно двумя способами:

• потратить пособие на первоначальный взнос; 
• погасить с его помощью основной долг или проценты.

При этом недвижимость должна находиться в России и быть пригодной для проживания. Отметим, нельзя использовать маткапитал для покупки недвижимости у ближайших родственников.

Инструкция, как досрочно погасить ипотеку с помощью маткапитала:

1. Уведомить банк о желании сделать досрочное погашение.
2. Получить справку об остатке задолженности по кредиту и процентах, где будет указан номер счёта для перечисления средств материнского капитала. 
3. Сообщить территориальным органам Пенсионного фонда РФ о желании потратить пособие на погашения ипотеки.
4. Получить необходимые документы на портале «Госуслуги» и отправить их на рассмотрение в органы ПФР. 
5. Дождаться решения органов ПФР. 
6. После положительного ответа обратиться в банк с заявлением на досрочное или частично досрочное погашение. После деньги будут перечислены на указанный в справке из банка счёт.

Из минусов — в случае продажи такой недвижимости необходимо будет получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Это связано с тем, что ребёнку обязательно должна быть выделена доля в квартире, приобретённой с использованием материнского капитала. Подробнее о материнском капитале, его сумме и способах использования писали в этом материале.

Что происходит со страховкой  

Страховку можно вернуть, если:

• Это была добровольная страховка, оформленная при получении кредита. 
• Страховой случай не наступил. Заёмщик исправно выплачивал кредит, не прибегая к услугам страховщика, а значит оставшиеся средства обязаны вернуть. 
• Заёмщик досрочно полностью погасил ипотеку. В таком случае страховщик вернёт сумму в размере, пропорциональном оставшемуся сроку страхования. Обычно это занимает 7 рабочих дней с момента получения заявления от заёмщика.

Не уведомить банк о внесении средств для досрочного погашения

Перед внесением внеочередного ипотечного платежа необходимо предупредить банк, написав заявление. Если не уведомить и просто положить деньги на счёт, то спишут только сумму, равную ежемесячному платежу, а остальные средства так и не останутся лежать на счёте до следующего платежа.

Отдавать все свободные средства на досрочное погашение

Всегда важно учитывать непредвиденные обстоятельства. Поэтому советуем иметь финансовую подушку, рассчитанную на 2-3 месяца комфортной жизни. Не нужно отдавать все деньги или брать потребительский кредит, чтобы внести досрочный платёж.

Копить определённую сумму, чтобы разово внести платёж

Проценты по кредиту начисляются каждый день, а значит лучше гасить кредит в момент, когда есть возможность — если число досрочных погашений и их количество не ограничены.

Не отслеживать платежи

После подачи заявления не забудьте внести на счёт не только средства для досрочного погашения, но и обычную фиксированную сумму платежа. Если на момент списания денег на счету окажется меньше, то банк не сможет произвести досрочное погашение.

Заключение  

Если вы хотите купить квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях Москвы — мы поможем. На сайте представлены сотни предложений на рынке элитной недвижимости столицы. Наши эксперты проведут сделку от самого начала и до конца, проверят застройщика и собственника, помогут оформить ипотеку и подберут лучшие варианты под ваш запрос.