Инвестиции в новостройки в Москве: плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость – это один из самых надёжных вариантов сохранить и приумножить средства. В материале расскажем о том, что будет с рынком недвижимости в 2024 году и как выбрать лучший вариант для инвестиций.

Как правило, в новостройки вкладывают по двум причинам:

1. Для защиты накопленного капитала от инфляции. 
2. Получение прибыли от сдачи квартиры.

Что будет с рынком недвижимости в 2024 год  

Правительство продолжит активно поддерживать сектор новостроек. Также положительно на рынок недвижимости повлияет продление льготных программ по ипотеке. Важен и уровень инфляции в стране, так как стоимость квартир во многом зависит от неё. Ожидается, что недвижимость вырастет в цене минимум на 5-7%.

Плюсы и минусы инвестиций в новостройки  

К положительным сторонам можно отнести:

• недвижимость почти всегда ликвидна;
• в будущем можно сдавать в аренду и получать пассивный доход;
• сегодня покупка недвижимости стала доступнее за счёт льготных ставок по ипотеке; 
• рынок новостроек достаточно большой – под разные цели и бюджет.

К отрицательным сторонам относятся:

• необходима достаточно большая сумма денег на старте; 
• спрос на недвижимость и её стоимость сильно зависят от внешних факторов – экономической и политической ситуации в мире и регионе;
• долгая окупаемость вложений; 
• необходимы дополнительное вложения и расходы: на ремонт и налоги; 
• застройщик может обанкротиться или сильно задержать сроки сдачи объекта.

Возможные риски и проблемы  

Инвестирование – это всегда риски, и сфера недвижимости – не исключение. Рассмотрим основные риски и угрозы:

Важно трезво оценивать свои финансовые возможности и не вкладывать последние деньги и «финансовую подушку».

Низкая ликвидность объекта. На это могут повлиять разные факторы, например, плохая инфраструктура. Также со временем объект может упасть в цене из-за ухудшения экологической ситуации в районе.

Мошенничество нередко становится причиной потери средств. Очень важно тщательно проверять все документы и при возможности обращаться к юристам.

Недобросовестные арендаторы, которые могут испортить имущество в квартире. Здесь также важно внимательно перепроверять документы и обязательно заключать договор.

Оценка финансовых возможностей  

Для начала на сайте Государственной статистики необходимо посмотреть динамику цен и среднюю стоимость квадратного метра.

Далее – определить какая сумма на руках у вас есть, и сколько вы готовы инвестировать в покупку. Сумма для сделки складывается из собственных и заёмных средств. Если собственных средств не хватает, можно оформить ипотеку или кредит, если сумма нужна не очень большая. Также можно вложить материнский капитал.

Пример:

Андрей хочет купить однокомнатную квартиру для сдачи. Квартира стоит 12 млн рублей, на руках у Андрея есть только 9,5 млн рублей. Оставшуюся сумму он планирует взять в ипотеку, а так как Андрей сотрудник IT-компании, он может претендовать на льготную ипотеку со ставкой 5% годовых.

Налоги и другие издержки  

Инвестируя в недвижимость, в сумму вложений стоит закладывать издержки: налоги и ремонт. Разберём подробнее каждый пункт:

Налоги

По общим правилам, если продать недвижимость в течение 5 лет с момента покупки, то придётся уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Однако если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, например, вы сдавали квартиру в аренду, налог при продаже придётся заплатить вне зависимости от срока владения.

Также в период владения объектом необходимо уплачивать налог на имущество физических лиц, который зависит от стоимости квартиры.

Ремонт

Выгоднее всего покупать объект с отделкой от застройщика – так вы сэкономите и время, и деньги. При этом некоторую сумму на покупку мебели и техники стоит заложить при планировании инвестиции в недвижимость.

Способы получения средств  

Ипотека  

Самый распространённый способ покупки недвижимости. Он подойдет, если у вас есть сумма на первоначальный взнос или возможность её накопить. Как правило, банки требуют взнос от 10% до 15% от стоимости объекта. Ставки по ипотечным кредитам отличаются в зависимости от банка, например, в Сбербанке основная ставка начинается от 10,8% годовых.

Помимо этого, в России действует несколько льготных программам ипотечного кредитования, например, семейная ипотека или ипотека для работников IT. Перед тем как оформлять кредит, изучите – возможно вы попадаете под условия льготных программ.

Плюсы:

• можно получить налоговый вычет до 650 000 рублей за покупку квартиры и проценты по ипотеке; 
• возможно получить субсидию от государства на погашение части кредита.

Минусы:

• как правило, нужен первоначальный взнос; 
• достаточно высокие ставки и большая переплата.

Займы  

Если для покупки вам не хватает небольшой суммы, то можно рассмотреть вариант займов. Например, потребительский кредит:

Плюсы:

• банк не будет требовать документы по объекту; 
• не нужен первоначальный взнос; 
• более быстрый способ получить деньги, в отличие от ипотеки.

Минусы:

• ставка по кредитам выше, чем по ипотеке, а значит и переплата будет больше; 
• сумма потребительского кредита меньше, чем ту, которую можно получить по ипотеке.

Разберём основные факторы, которые нужно оценивать и учитывать при выборе квартиры.

Выбор застройщика  

Это первое на что стоит обратить внимание при подборе квартиры. Почитайте отзывы людей, которые уже покупали у этого застройщика, проверьте, в каких судебных процессах участвовала компания и какие объекты уже сданы. А также обязательно нужно проверить документы, подтверждающие законность стройки.

Оценка ликвидности  

На ликвидность недвижимости влияют разные факторы:

Тип дома, монолит или кирпич, и сегмент: у квартир бизнес- и премиум-класса есть преимущество перед «экономом» и «комфортом».

Площадь и этажность. Как правило, квартиры на первом и последнем этажах менее востребованы. Однако есть исключения, например, видовые пентхаусы на последних этажах. Если вы планируете сдавать квартиру, то лучше остановить свой выбор на однокомнатной или студии, так как они наиболее востребованы на рынке.

Планировка и наличие балкона. Все перепланировки обязательно нужно узаконить, чтобы в дальнейшем не было проблем с продажей. Как правило, отсутствие балкона и линейная планировка квартиры снижают её ликвидность.

Расположение и инфраструктура  

Развитая внешняя и внутренняя инфраструктура также очень сильно влияют на ликвидность квартиры. Обращайте внимание на транспортную доступность, какая экологическая ситуация в районе, планируется ли строительство детских садов и школ и другой социальной инфраструктуры.

Иные критерии  

Помимо уже указанных факторов, важно обращать внимание на расположение квартиры в доме – этаж и куда выходят окна. А также на наличие парковочных мест, если ли нежилые помещения на нижних этажах, соотношение количества квартир в секции и лифтов.

Несколько объектов подходящих для вложения с целью:  

Перепродажи  

OPUS

Сдача в 3 квартале 2025 года

Клубный дом делюкс-класса OPUS расположен в перспективном и развивающемся Даниловском районе. Внутренняя территория благоустроена и продумана до мелочей, поэтому даже в самом центре города можно чувствовать себя в уединении. Планируемая стоимость квадратного метра к завершению строительства от 1 100 000 до 1 300 000 рублей

Сдача в 3 квартале 2025 года

Дом бизнес-класса Soul расположен в пешей доступности от метро «Сокол». В жилом комплексе будет организовано культурное пространство: студии лепки и рисования, зал для занятий йогой, коворкинг и детский клуб. А творческую обстановку гармонично дополнит ландшафтный парк с сухим фонтаном и приватными зонами для отдыха.

Представлены планировки разной площади – от 26 до 102 квадратных метров и с потолками до 3,5 м.  

«Level Стрешнево»  

Сдача в 3 квартале 2024 года

Жилой комплекс бизнес-класса «Level Стрешнево» расположен в 15 минутах ходьбы от метро «Тушинская». В районе прекрасная транспортная доступность, множество парков и вариантов досуга. 

Есть разные планировки, например, видовые апартаменты с изогнутыми панорамными окнами и видом на реку. Недвижимость имеет статус апартаментов и низкий порог входа – цены стартуют от 6,5 млн рублей.

Сдача в 2 квартале 2025 года

Insider – это комплекс апартаментов бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки в Даниловском районе. Для резидентов комплекса будет доступен гостиничный сервис и тихий внутренний двор. А панорамные окна в апартаментах позволяют наслаждаться видами набережной и ночной Москвы.

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на 1 год: первоначальный взнос от 20%, далее – равные ежемесячные платежи.

Сдача в 4 квартале 2023 года.

Зиларт – комплекс бизнес-класса в Даниловском районе. В комплексе есть разные варианты планировок. например, с гардеробными и террасами. Для жителей квартала есть прекрасный парк «Тюфелева Роща» с уютными беседками, велопрокатом, беговыми дорожками и аллеями для прогулок. 

Здесь отлично развита социальная инфраструктура: школы, детские сады, спортивные центры. Это место идеально подойдет для проживания студентов, семей с детьми и тех, кто работает удалённо. 

Перепродажа  

Есть три самых выгодных варианта перепродажи квартиры в новостройке:

Купить на этапе котлована и продать квартиру после сдачи объекта и ремонта. В этом случае выгода может достичь 30%.

Купить на раннем этапе строительства и продать по договору переуступки за 6 месяцев до сдачи объекта. Здесь можно выиграть до 15% от первоначальной стоимости.

Приобрести квартиру незадолго до сдачи объекта, сделать ремонт и продать максимальной цене. Выгода может составить 20-30%.

Сдача в аренду  

Это не самый быстрый способ окупить вложения, однако у него много плюсов:

Если вы купили квартиру в ипотеку и планируете оставить эту недвижимость детям – то аренда поможет снизить долговую нагрузку и быстрее выплатить кредит. Тем самым можно сэкономить на переплате процентов банку.

Сдавая квартиру в аренду, вы будете получать пассивный доход. В среднем, арендная плата в Москве составляет 100 000 рублей за однокомнатную квартиру в ЖК бизнес-класса.

Субаренда  

Суть этого способа в том, что вы берёте у собственника управление его недвижимостью, находите арендатора и занимаетесь всеми организационными вопросами по аренде.

Самая простая стратегия получать доход от субаренды – найти клиента на длительную аренду и заложить туда свою прибыль. Но есть и другая – сдача комнат по отдельности на длительный срок. Например, взять в субаренду 3-х комнатную квартиру за 250 000 рублей в месяц и сдавать каждую комнату по 100 000 рублей. В таком случае пассивный доход составит 50 000 рублей.

Как инвестировать в новостройки: пошаговая инструкция  

1. Определиться с целью – купить и сдавать в аренду или купить и потом продать подороже. От этого будет зависит выбор ЖК и типа квартиры. 
2. Понять, какую сумму вы готовы вложить: сколько у вас есть на руках и сколько необходимо будет взять в кредит. 
3. Выбрать район. 
4. Определиться с застройщиком.
5. Проанализировать цены, то есть сравнить несколько новостроек в одной локации. 
6. Узнать прогноз по росту цен. Здесь можно ориентироваться на динамику цен в прошлом году. Однако также стоит учитывать и внешние факторы.
7. Принять решение по типу и планировке квартиры.

Как можно повысить доходность  

Есть несколько способов:

Сделать перепланировку: спроектировать гардеробную или переделать большую кухню-гостиную в две изолированные комнаты;

Если в квартире больше двух комнат, можно сдавать отдельно каждую из комнат;

Если у вас студия, то можно зонировать обеденную зону и зону отдыха.

Заключение  

Если вы хотите вложить деньги в квартиру в новостройке, наши брокеры помогут вам с выбором объекта под ваш запрос. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.