Хоумстейджинг: как быстро продать квартиру и не разориться

Понятие «хоумстейджинг» появилось на американском рынке недвижимости ещё в 70-е годы прошлого века. Тогда он помогал быстрее продавать дома на фоне волны инфляции, которая обрушилась на страну. С тех пор хоумстейджинг стал одним из главных приёмов риэлторов — пара нехитрых приёмов, и вот уже желающие посмотреть квартиру выстраиваются в очередь у двери. В этой статье разбираемся, что такое хоумстейджинг, и подробно рассказываем, как его провести.

Хоумстейджинг — это подготовка квартиры к продаже или сдаче в аренду. С английского этот термин переводится примерно как «упаковка дома»: вы перекрашиваете стены в нейтральные цвета, заказываете современную мебель, аккуратно раскладываете полотенца и вообще стараетесь сделать пространство привлекательным и уютным. Другими словами, работаете над презентацией.

В основе этой методики лежат принципы маркетинга. Логика этих принципов звучит так: недвижимость — это продукт, а любой продукт нужно грамотно упаковать с учётом запросов его целевой аудитории. Вы представляете, какого покупателя заинтересует ваша квартира, и отталкиваетесь от его образа жизни и эстетических представлений.

Например, студии пользуются спросом среди молодёжи и студентов. Такие покупатели обычно ценят рациональное использование пространства и простоту в оформлении — эти ориентиры и нужно будет использовать при хоумстейджинге. А если вы продаёте трёшку, где, скорее всего, будет жить большая семья, стоит сделать акцент на удобной мебели, уютном декоре и большом количестве свободного места.

Помогает быстрее выходить на сделки

Часто бывает, что квартира не сильно отличается по планировке, расположению и площади от аналогичных предложений и месяцами ждёт своего покупателя — а покупателей всё нет и нет, потому что их ничто не цепляет. Хоумстейджинг же подчёркивает достоинства недвижимости и превращает её в уникальный продукт. К такому люди присматриваются гораздо охотнее, поэтому шансы успешно заключить сделку повышаются.

Повышает стоимость

В некоторых случаях хоумстеджинг даже увеличивает стоимость квартиры — особенно если вы планируете сдавать её в аренду. С привлекательным и удобным интерьером можно запросить арендную ставку выше рыночной: например, бывали случаи, когда хоумстейджинг позволял владельцам повысить ставку почти на 50% от первоначальных расчётов. С продажей такое провернуть вряд ли получится, потому что там на первый план выходит инфраструктура, но с арендой — вполне.

Как провести хоумстейджинг

Оцените потенциал недвижимости

Для начала проанализируйте особенности самой квартиры. Старайтесь смотреть на них с точки зрения покупателя: какие-то люди могут мечтать о том, что не нравится лично вам. И наоборот. В первую очередь это касается нетиповых планировок — например, иногда в квартирах есть эркеры или комнаты неправильной формы. Для некоторых покупателей или арендаторов они могут стать решающим фактором при выборе, поэтому их важно грамотно презентовать.

Оцените район

Затем нужно изучить инфраструктуру района и другие внешние факторы. Музыкальные школы, спа-центры, тренажёрные залы, супермаркеты премиум-класса, стадионы, парки — вас интересует всё, что может привлечь потенциального покупателя. Ориентируйтесь не на личные предпочтения, а на то, что может заинтересовать вашу целевую аудиторию. Все находки нужно будет указать в объявлении: так вы сможете сразу зацепить тех покупателей, у которых есть запрос на те или иные объекты инфраструктуры.

Составьте портрет ЦА

Для этого совсем не обязательно проводить полноценное маркетинговое исследование — достаточно просто представить, кого может заинтересовать ваша квартира. Исходите из особенностей самого помещения и района: как мы уже говорили выше, компактная студия скорее всего привлечёт молодых людей в возрасте до 30 лет, а просторная трёшка — семью с детьми. Ориентируйтесь на получившийся образ покупателя, когда будете писать объявление, выбирать мебель и делать любые другие улучшения.

Проведите престейджинг

Престейджинг — это предпродажная подготовка. На этом этапе нужно провести мелкий косметический ремонт и устранить все недостатки: подклеить обои, поменять перегоревшие лампочки, починить плинтуса и закрасить все места, где облупилась краска. Более серьёзных дефектов это тоже касается — если на кухне, например, не работает кран, а в спальне продувает окно, с этим обязательно нужно разобраться.

После престейджинга всё должно исправно работать и приемлемо смотреться. Крупный ремонт при продаже затевать смысла нет: такие вложения практически никогда не окупаются, да и к тому же покупатели гораздо чаще предпочитают после покупки менять квартиру под себя.

А вот если вы собираетесь сдавать квартиру, то на этом этапе экономить не стоит: не забывайте, что арендаторы под себя ничего менять не собираются — им нет смысла это делать. Если им что-то не подойдёт, то они просто найдут другой вариант, вместо того чтобы вкладываться в ремонт.

Деперсонализируйте пространство

Главная задача хоумстейджинга — помочь покупателям увидеть не просто очередную квартиру, а будущий дом. Это работает, если они могут представить свою жизнь на новом месте: как проводят вечера в гостиной, как устраивают семейные завтраки и как лениво валяются в постели по субботам и воскресеньям. Чтобы у них получилось это сделать, нужно полностью очистить пространство от присутствия личности продавца.

Снимите со стен фотографии детей, уберите сувениры из путешествий, снимите магнитики с холодильника и вообще сведите к минимуму своё визуальное присутствие в квартире — даже если вы всё ещё в ней живёте. Если есть возможность, освободите полки от книг, трофеев, сертификатов, плюшевых игрушек и коллекций и уберите всю одежду из шкафов. Яркие обои лучше содрать, а вместо них выкрасить стены в нейтральный пастельный цвет.

Не забудьте про ванную: отсюда тоже нужно будет убрать свои гигиенические принадлежности. Их можно заменить на декоративные предметы вроде красивых баночек с солями для ванн, ароматических свечей и аккуратно сложенных полотенец.

Потенциального покупателя должна встречать идеально чистая квартира — настолько чистая, как будто в ней никто до этого не жил. Постирайте шторы и ковры, помойте окна, пропылесосьте каждую комнату, почистите мебель, сотрите пыль со всех поверхностей, помойте зеркала и отполируйте сантехнику. Даже если сам по себе дом старый, квартира должна ощущаться новой и свежей.

Если у вас нет на это времени, или квартира находится в запущенном состоянии, можно воспользоваться услугами клининговой компании: она поможет избавиться от неприятных запахов, вывести застарелые пятна на диванах, убрать царапины на полированной мебели и разобраться с другими серьёзными загрязнениями.

Профессиональные клинеры также смогут должным образом очистить дорогие материалы — например, мрамор или паркет. Более того, их услуги обойдутся вам дешевле, чем полноценный ремонт или покупка новых вещей.

Зонируйте помещения

Когда вы зонируете квартиру, вы делите её на несколько участков с разным назначением. Как и деперсонализация, зонирование нужно для того, чтобы покупателю было проще представить свою жизнь на новом месте. Он сразу увидит, что вот здесь можно отдыхать после напряжённого рабочего дня, соседняя комната хорошо подходит для созвонов, а рядом с ней есть пространство для хранения одежды и предметов быта. Функция каждой зоны должна легко считываться — чем эффективнее зонирование, тем больше шансов, что покупатель подумает: «Да, это именно то, что нужно».

Вот основные зоны, на которые стоит обратить внимание:

Входная зона. Первое, что покупатель увидит во время осмотра квартиры. Чтобы сразу произвести хорошее впечатление, поставьте небольшой пуф для переобувания и обустройте отдельное место для хранения обуви и верхней одежды.

Зона отдыха. Чаще всего её обустраивают в гостиной. Для создания этой зоны пригодятся столики, диваны, пуфики и любой мягкий гарнитур.

Зона сна. Она же спальня. Абсолютный минимум — кровати и тумбочки. Также можно повесить плотные шторы, которые не пропускают солнечный свет, чтобы придать пространству дополнительный уют.

Зона приёма пищи. Самое главное, что должно в ней быть — это столы и стулья. Часто зону приёма пищи совмещают с кухней. Это нормальная практика, но хорошо, если стол стоит не вплотную к плите или микроволновке.

Рабочая зона. Как и зону сна, рабочую зону лучше обустроить в тихом, непроходном месте, где можно будет спокойно сосредоточиться. Из мебели тоже понадобится немного: удобный офисный стул и рабочий стол.

Зона гигиены. Обычно её обустраивают в ванных комнатах. Чтобы обозначить эту зону, повесьте полотенца и поставьте бутылочки с жидким мылом и кремом для рук.

Зона хранения вещей. Чаще всего это шкафы, а иногда ещё и гардеробные и кладовые — если они предусмотрены по планировке.

Скорее всего, все нужные предметы мебели у вас уже есть. Вопрос лишь в том, чтобы правильно ими распорядиться.

На этом этапе остаётся нанести финальные штрихи — например, докупить торшер в спальню, разнообразить стены интерьерной живописью, разложить подушки по диванам и, если надо, сделать небольшую перестановку. Слишком большие вложения делать не стоит — если, например, у вас нет дивана для зоны отдыха, можно обойтись обычным креслом. Старайтесь не ставить мебель слишком близко друг другу и не придвигайте её вплотную к стене: это нарушает композицию любой комнаты.

Если к этому моменту в квартире ещё остались какие-то яркие, кричащие цвета, от них лучше отказаться: не факт, что они придутся по вкусу потенциальному покупателю. Чем нейтральнее, тем лучше. Также советуем сделать выбор в пользу натуральных материалов — дерева, шерсти, хлопка или льна. Синтетика по сравнению с ними выглядит дёшево и редко производит хорошее впечатление.

Проведите фотосъёмку

Не недооценивайте важность качественных кадров. Именно по ним у покупателя сложится первое впечатление о квартире — а уже от этого впечатления зависит, захочет ли он приезжать на осмотр или нет. Вот несколько советов, которые помогут вам провести хорошую съёмку:

• Снимайте в светлое время суток и в солнечную погоду. Естественный свет смотрится привычнее для человеческого глаза и придаёт комнатам уют. Искусственное освещение стоит использовать только в тех помещениях, где нет окон — например, в ванных и туалетных комнатах. 
• Не используйте широкоугольные объективы. Они сильно искажают пространство — из-за них помещения выглядят меньше, чем на самом деле. 
• Чем меньше потолка в кадре, тем лучше. 
• Делайте не менее четырёх фотографий каждой основной комнаты. К таким комнатам относятся кухня, гостиная и спальня. 
• Снимайте коридор так, чтобы было видно части комнат — так покупателю гораздо проще представить планировку квартиру.

Когда будете составлять объявление, разместите все фотографии последовательно — так у покупателя возникнет ощущение, что он сам гуляет по квартире.

Если у вас нет времени или желания заниматься всем этим самостоятельно, можно обратиться к профессиональным хоумстейджерам. Они объективно оценят состояние квартиры и подгонят её под запросы целевой аудитории. Вы не всегда будете согласны с их решениями, но помните, что их задача — ускорить сделку. Бывает и такое, что для этого приходится поступиться личными предпочтениями. В качестве приятного бонуса у многих хоумстейджеров уже есть свой арсенал декора и мелких предметов мебели, стоимость которых входит в услугу.

Обычно хоумстейджерам достаточно одного-двух дней, чтобы привести пространство в порядок, но иногда процесс затягивается на неделю — всё зависит от размеров и состояния квартиры. Некоторые специалисты берут плату за квадратный метр, а некоторые — за проценты от стоимости объекта, но не более 1%. Больше на хоумстейджинг тратить не рекомендуем: это просто не окупится.

Заключение

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.