«Из грязи в князи»: как проходит джентрификация районов в Москве?

Джентрификация — это не только социальное, но и экономическое явление. Для девелоперов это возможность реализовать проекты даже в районах, где уже нет свободной земли, но остались заброшенные заводы. А для городских властей — способ дать вторую жизнь запустевшим и криминальным местам. В материале рассказываем, почему нельзя сравнивать процесс джентрификации на Западе и в России, и какие у этого явления могут быть последствия.

Термин джентрификация это галлицизм, и прямого перевода в русском языке нет. В целом, говоря об этом социальном явлении, урбанисты подразумевают преобразование неблагополучных или обедневших районов, а после — заселение обеспеченного среднего класса. Чаще всего это происходит в рабочих кварталах, бывших промзонах и даже в ветшающем историческом центре города.

Как правило, двигателем джентрификации становятся актёры, художники, журналисты и другие представители креативного класса. Рабочие районы привлекают низкой стоимостью аренды. Со временем облик места меняется: здесь открываются интересные кофейни и аутентичные магазины, развивается малый бизнес и проходят культурные мероприятия. На смену креативному классу приходит средний — всё потому, что стоимость аренды начинает расти, и местные жители больше не могут снимать квартиры.

Чем отличается от редевелопмента  

Основное отличие джентрификации от смежного понятия редевелопмента в том, что это в первую очередь социальное явление, подразумевающее изменение именно социального облика района.

Редевелопмент — это градостроительный термин, здесь мы делаем упор на такие понятия, как здание и реновация. По сути, это преобразование старых промышленных территорий в современные кластеры с развитой инфраструктурой. И не всегда за редевелопментом последует измение социальной прослойки района.

Явление джентрификации вовсе не новое: первые примеры можно встретить в истории Древнего Рима в его провинции Британии примерно в 3 веке н.э. Тогда дома обеспеченных людей начали вытеснять торговые лавки менее привилегированных жителей.

Процесс джентрификации прошли практически все столицы стран и крупные города. Яркий пример современности — район Сохо в Нью-Йорке, он стал первым, где началась джентрификация. Территория из забытой промзоны стала местом притяжения молодёжи и креативного класса и сосредоточения сфер искусства и моды. Как итог — цены на недвижимость увеличились, и местным жителям пришлось переезжать в более доступные районы.

Ещё один показательный случай, но уже в Латинской Америке — Рио-де-Жанейро. До момента, когда город принял Чемпионат мира по футболу 2014 года и стал столицей летних Олимпийских игр 2016 года, в жилых районах была стабильная ситуация с уровнем арендной платы и стоимостью различных услуг. Также многое зависело от территориального расположения, экологии и культурного развития. С 2008 года, когда началась подготовка к проведению спортивных мероприятий, город стал меняться. Многие районы обновлялись, в том числе — ради получения коммерческой выгоды. Так, в портовой зоне Рио создали 2 музея, офисные здания, канатные дороги, парковочные комплексы, проложили систему скоростного трамвая. Из-за бурного развития инфраструктуры в районах цены на недвижимость поднялись, поэтому многие жители переехали на окраины, которые находятся под контролем местных группировок.

В Европе самый известный пример — район Ноттинг-Хилл в Лондоне. Сегодня мы знаем это место, как одно из самых престижных в столице, однако так было не всегда. В начале 20 века он был обычных спальным районом, в котором жили представители среднего класса. Всё изменилось после Второй Мировой войны: из-за бомбардировок район был разрушен, и после его застраивали трущобами, в которых переселяли эмигрантов. В результате межнациональной вражды это место стало небезопасным. В 1960-х администрация Лондона решила изменить сложившуюся ситуация и провела масштабную реконструкцию жилых домов. А также в районе построили эстакаду Westway и многоквартирный дом Trellick Tower.

В Москве и Санкт-Петербурге мы можем видеть, как реализуется джентрификация в условиях, немного отличных от западных. В столице показательно переустройство бывшей шелкоткацкой фабрики «Красная Роза». Сейчас мы все знаем это место, как Центр дизайна Artplay. Из примеров жилой застройки отметим район около Москва-Сити и бывший завод «ЗИЛ». Некоторые специалисты также говорят о «медленной джентрификации» и относят к ней центральные районы Москвы: Остоженка, Хамовники, Замоскворечье и Патриаршие пруды. Джентрификация в Санкт-Петербурге прошла на территории «Севкабельпорта» — сегодня это популярнее место у жителей и гостей города.

Как определяют район для обновления  

Если говорить про западный путь джентрификации, то обычно этому процессу подвержены бедные районы и не всегда безопасные. Также джентрификация свойственна районам, где раньше были заводы и другие промышленные предприятия.

Помимо этого, если район находится в центральной части города, то власти могут перестраивать ветхие здания или строить на их месте современные комплексы.

Примеры районов с джентрификацией в Москве  

Для России процесс джентрификации не так характерен, как для Запада. Многие урбанисты связывают это с тем, что в нашей стране в советское время была унифицированная застройка, а также — после приватизации появился новый массовый класс собственников, которым не нужно платить за аренду. Ещё одна причина: обычно джентрификации предшествует процесс субурбанизации, то есть массовому переселению людей из городов в пригороды. Россия этот этап ещё не прошла.

Однако в Москве есть несколько примеров, и нагляднее всего процесс джентрификации прослеживается в районе Остоженка. Старые коммунальные квартиры и ветхий жилищный фонд заменили элитными домами. Здесь открыли множество галерей, музеев и модных кафе — таким образом, примерно наполовину изменился состав населения.

Ещё один пример — «Красный Октябрь», ранее забытая территория завода в центре столицы. Как только здесь появились офисы рекламных агентств и креативные студии, локация будто ожила. Сегодня здесь кипит ночная жизнь, открылись модные рестораны и проходят концерты.

Квартиры в районах с джентрификацией  

Shagal  

Shagal — жилой квартал бизнес-класса в Даниловском районе, расположенный на набережной Марка Шагала. Проект станет частью жилого района «ЗИЛ-Юг», который построят на месте бывшего завода имени Лихачёва. Девелопер вместе с образовательной лабораторией и медиаплатформой Generation Zil создадут комфортное пространство для жизни. Здесь появятся школы, детские сады и другая социальная инфраструктура.

У комплекса удобная локация. Дорога на машине до ТТК по проспекту Лихачёва займёт 12 минут, до Садового кольца — 15 минут. Пешком до станции МЦК «ЗИЛ» и метро «Технопарк» — 15 минут. Рядом с комплексом расположен музей-заповедник «Коломенское»: отличное место для семейного отдыха, прогулок и пикников.

На первой береговой линии разместили малоэтажные корпуса с таунхаусами и квартирами. На второй линии — 28-этажные башни с панорамным остеклением. Благодаря такому решению почти из всех квартир можно будет любоваться гладью Москвы-реки. Лоты продаются без отделки, поэтому есть возможность реализовать собственный дизайн-проект и зонировать помещение под свой запрос. На открытых террасах жители комплекса смогут наслаждаться завтраком с видом на реку.

В лобби комплекса можно комфортно подождать такси или поработать в тишине в оборудованном коворкинге. Резидентов встречает консьерж, готовый помочь с решением бытовых вопросов: заказать доставку, забронировать столик в ресторане для романтического ужина или организовать трансфер в аэропорт. Здесь также появятся лапомойки и зоны хранения колясок и велосипедов.

На приватной территории разобьют парк с ландшафтным дизайном, установят инсталляции, детские и спортивные площадки. Для спокойных прогулок подойдут аллеи, которые будут выходит прямо к набережной. На первых этажах комплекса появится торговая галерея с бутиками и продуктовыми маркетами, салонами красоты и ресторанами.

Luzhniki Collection — коллекция из 12 клубных домов премиум-класса на Лужнецкой набережной в престижном районе Хамовники. Проект построят на территории бывшего авиамоторного завода «Союз».

В пешей доступности — спортивный комплекс «Лужники» и парк «Нескучный сад». В пределах 5-10 минут ходьбы сразу три станции метро: «Лужники», «Спортивная» и «Воробьёвы горы». Дорога на машине до Красной площади займёт 20 минут.

В комплексе можно выбрать как уютные студии площадью 50 м², так и просторные резиденции площадью 209 м² для большой семьи. Жители смогут завтракать с панорамным видом на Москву-реку или заказник «Воробьёвы горы». В некоторых лотах — угловое остекление в спальнях или гостиных. В квартирах на последних этажах есть открытые приватные террасы, где можно устраивать романтические ужины или организовать лаунж-зону для дружеских вечеров. В корпусе Mountain квартиры продаются с отделкой white box, в других корпусах — без отделки.

Клубная инфраструктура наполненная и разнообразная. Резиденты смогут устраивать праздники в общей гостиной, отдыхать в лаунж-зонах с кофе-поинтом и проводить рабочие созвоны в одной из переговорных. Маленькие жители оценят детскую комнату с различными развивающими элементами. Позаниматься спортом можно в приватном зале со всем необходимым оборудованием. На внутренней территории создан сад с сетью прогулочных дорожек — идеальный вариант для отдыха после работы.

Если вы хотите купить недвижимость для жизни или инвестиций в перспективном районе столицы — позвоните нам по телефону. Брокеры Whitewill проведут консультацию, расскажут детали про проекты и помогут подобрать лучшие варианты на рынке под ваш запрос.