Что означает первоначальный взнос по ипотеке, и можно ли без него?

Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, в большинстве случаев вам нужно внести первоначальный взнос. Можно ли купить недвижимость в ипотеку без него, и какой минимальный размер взноса – рассказываем в этой статье.

Первоначальный взнос – сумма, которую вы вносите сразу при покупке квартиры в ипотеку. Каким способом будет выплачен первоначальный взнос – зависит от вас. Вы можете использовать средства, которые накопили, госсубсидии или деньги маткапитала.

Некоторые клиенты берут кредит для первоначального взноса, но это не всегда хорошая идея. В таком случае у вас будет два кредита, за которые нужно платить: потребительский и ипотека. А это гораздо сложнее и рискованнее.

Отличия от задатка  

Задаток и первоначальный взнос имеют разные цели. Ниже рассказываем об их отличиях.

Задаток  

Сумма и цель. Небольшая сумма, которую покупатель платит продавцу, выражая своё намерение купить объект. Задаток оплачивают в сделках на вторичном рынке недвижимости, и он никак не связан с ипотекой.

Возвратность. Задаток можно вернуть, но есть нюансы. Если продавец откажется от заключения договора, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если отказывается покупатель – он остаётся у продавца. Статья 416 ГК РФ говорит о том, что задаток можно не возвращать, только если это невозможно из-за обстоятельств непреодолимой силы, на которые не могут повлиять продавец или покупатель. Например, пожары, стихийные бедствия, забастовки или смерть одной из сторон.

Срок. Задаток выплачивают в среднем за месяц до заключения договора купли-продажи.

Размер. Размер задатка обычно составляет 5-10% от стоимость объекта.

Первоначальный взнос  

Сумма и цель. Первоначальный взнос выплачивается только если клиент берёт ипотеку. Когда банк одобряет кредитование, он указывает, какую часть стоимости недвижимости покупатель выплатит из собственных средств. Эта часть – и есть первоначальный взнос.

Возвратность. Первоначальный взнос не возвращается покупателю, потому что является частью от стоимости жилого объекта.

Срок. Первоначальный взнос выплачивают при заключении ипотечной сделки, чаще всего это обязательное условие.

Размер. Размер взноса обычно составляет 10-20% от стоимости объекта.

Какова цель внесения?  

В первую очередь взнос выгоден банку. Клиент, сделавший его – надёжен, а значит, умеет грамотно распоряжаться финансами.

С другой стороны, внести большую сумму при покупке квартиры выгодно и вам. Сделав большой взнос, вы будете меньше переплачивать в дальнейшем. Банки с большей вероятностью одобрят ипотеку с крупным первоначальным взносом и могут предложить более низкую процентную ставку.

Размер первого взноса  

Размер первоначального взноса зависит от выбранной ипотечной программы.

Минимальный первоначальный платёж при покупке вторичной недвижимости – 10% от стоимости объекта. Для программ «Господдержка», «Семейная ипотека», «Ипотека для IT» и «Дальневосточная ипотека» минимальный платёж составит 15%.

Когда вы оформляете ипотеку, укажите сумму, которую готовы внести в виде первоначального взноса. Некоторые банки могут запросить подтверждение того, что она у вас есть. Для этого нужно предоставить выписку со счёта.

Если вы сделаете большой первоначальный взнос, ставка по ипотеке снизится. С более низкой ставкой ваши ежемесячные выплаты также уменьшатся, а к концу срока вы выплатите банку меньше процентов.

Проведём небольшие расчёты. Допустим, вы выбрали квартиру стоимостью 21 000 000 рублей, а комфортный для вас срок – 20 лет.

Для любого банка ипотека без первоначального взноса – большой риск. Поэтому кредиторы предпочитают клиентов, которые вносят хотя бы минимальный взнос в размере 10%.

Взять ипотеку без взноса можно под залог недвижимости. Квартира может быть ваша собственная или ваших родственников и друзей, в новостройке или на вторичном рынке. Если застройщик ещё не сдал дом, а на руках у вас только договор ДДУ, банк не одобрит заявку, потому что кредитору нужен зарегистрированный в Росреестре объект.

Среди дополнительных условий:

• процентная ставка от 14%, но если вы не зарплатный клиент, ставка увеличится на 0,5%-1%; 
• срок выдачи – до 20 лет; 
• сумма выдачи от 500 000 рублей до 20 000 000 рублей. Важно знать, что банк выдаст не более 60% от оценочной стоимости недвижимости, которую вы предоставляете в залог; 
• банк не принимает в залог дачи, только жилые объекты; 
• вы должны быть гражданином РФ не младше 21 года.

Требования при этом такие:

• подтверждённый доход; 
• положительная кредитная история без просрочек и долгов;
• регистрация в регионе получения ипотеки или место работы там же;
• стаж работы в одной организации к моменту подачи заявки не менее 3 месяцев.

Пакет документов стандартный:

• паспорт; 
• СНИЛС; 
• ИНН; 
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении детей; 
• трудовой договор; 
• справка о доходах по форме банка.

Например, вы берёте ипотеку на 20 000 000 рублей под залог недвижимости на 20 лет. Ставка на такой вид кредитования без первоначального взноса составит 16,8%, а ежемесячные платежи – 290 322 рублей. Переплата при этом будет 49 677 321 рублей.

Расчёты при ипотеке на 20 лет с первоначальным взносом такие: ипотека на 20 000 000 рублей с взносом в 30% и ставкой 15,1% обяжет вас платить 185 386 рублей в месяц. Переплата составит 30 492 594 рублей.

Теоретически получить ипотеку без первоначального взноса можно, но на практике это оказывается совсем не выгодно.

Есть ли ограничение по максимальной сумме первоначального взноса?  

Каждый банк устанавливает максимальную сумму первоначального взноса самостоятельно. Они делают это для того, чтобы удостовериться, что взнос не будет слишком большим: это невыгодно для кредитора. 

Большие первоначальные взносы – редкость, потому что банки учитывают соотношение цены квартиры и суммы ипотеки. Если ваша квартира стоит 25,000,000 рублей, и вы должны банку 20,000 рублей по ипотеке, но вдруг перестали платить, кредитор не сможет забрать недвижимость, так как её стоимость намного больше суммы долга. Именно поэтому банки устанавливают ограничения на сумму первоначального взноса.

Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?  

Да, можно. Материнский капитал иногда выделяется именно для оплаты первоначального взноса на покупку недвижимости в ипотеку. Он составляет 586 946 рублей на первого ребенка, рождённого или усыновлённого с 2020 года, и 188 681 рубль – на второго. Но у такого способа есть риски. В постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 говорится, что в течение 6 месяцев после погашения ипотеки родители должны выделить детям доли в квартире. Если после выплаты долга семья решит продать недвижимость и не сделает этого, возникнут проблемы.

Чтобы продать квартиру, нужно выделить доли и подать заявление в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу. После того, как вы получили одобрение, квартиру можно продавать. В новой квартире обязательно выделите доли детям:, их должно быть не меньше, чем в старом объекте. Ещё один вариант – купить новую квартиру, выделить в ней доли, а после этого продать старую.

Первоначальный взнос выплачивается продавцу недвижимости. Продавцом может быть юридическое и физическое лицо: застройщик или собственник. Это обязательная часть сделки при покупке объекта.

Заключение  

Внесение первоначального взноса выгодно банку и заёмщику, а большая сумма положительно повлияет на условия кредитования. Если вы хотите купить квартиру в новостройке в ипотеку с минимальным процентом и грамотным взносом, позвоните по номеру +7 (499) 955-59-63. Наши брокеры подберут самый выгодный вариант, соберут пакет документов и будут сопровождать сделку до момента её заключения.