Что нужно знать и делать при покупке квартиры: разбор от А до Я

На этапе покупки квартиры часто возникают сомнения, но вы можете подготовиться к процессу заранее, и сопутствующие хлопоты принесут только радость. В этой статье даём пошаговую инструкцию, с которой вы узнаете, на что стоит обратить внимание, и что сделать, чтобы не допустить неприятностей.

Подбор посредника  

Покупка квартиры для человека, который этим никогда не занимался – хлопотное дело. Рекомендуем обращаться к брокерам: специалисты имеют большой опыт сделок и смогут подобрать вам хорошую квартиру без неприятных сюрпризов. Чтобы вы остались довольны покупкой, расскажите профессионалу о ваших пожеланиях, обязательных требованиях, бюджете и способе оплаты – с ипотекой или наличными.

Брокер организует просмотры только тех квартир, которые соответствуют вашим запросам, а время показа выберет исходя из вашего удобства. После этого специалист подготовит пакет документов, и будет на связи до момента заключения сделки. Вы можете попробовать выбрать квартиру и собрать документы самостоятельно, однако профессионал избавит вас от лишних хлопот и поможет избежать возможных подводных камней с недвижимостью в будущем.

Отбор подобранных квартир  

Перед выбором квартиры важно учесть несколько аспектов:

1. Район. От этого зависит ваш дальнейший образ жизни и его качество. Огни мегаполиса и динамичность или спокойствие и пение птиц – зависит только от вас и выбора места вашего будущего дома. 
2. Транспортная доступность. Посчитайте время в пути до работы и других важных для вас мест на автомобиле, изучите ближайшие дорожные развязки и остановки общественного транспорта. 
3. Инфраструктура. Оцените, сможете ли вы жить комфортно, не покидая пределов района. Если у вас есть дети, проверьте, есть ли рядом детские сады, школы и игровые площадки. Владельцам автомобилей стоит обратить внимание на парковочные места и планировку внутреннего двора. В округе должны также быть места для прогулок, продуктовые магазины и торговые центры, медицинские клиники и аптеки. 
4. Экологичность. Очень важный фактор. Убедитесь, что поблизости нет промышленных зон, мусорных полигонов, железнодорожных путей и заводов.

Проверка после этапа подготовки  

Вы выбрали квартиру. Однако перед тем, как отправиться на просмотр, важно попросить продавца предоставить документы.

• Запросите выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности на квартиру.
• Запросите у всех собственников паспорта. Если в квартире живут несовершеннолетние, можете попросить свидетельства о рождении. 
• Чтобы узнать, кто прописан в квартире, попросите справку по Форме 12. Её можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ. С этим документом вы удостоверитесь, что на момент сделки в продаваемой квартире никто не зарегистрирован, и нет «временно выбывших» жильцов – служащих в армии или отбывающих наказание. 
• Запросите экспликацию и поэтажный план, чтобы узнать, не было ли в квартире перепланировок. 
• Узнайте, есть ли у собственников согласие супруга на продажу квартиры, если она была куплена в браке. Если владельцы развелись, запросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор. 
• Уточните, кто является текущим собственником. Если у владельцев есть несовершеннолетние дети, обязательно узнайте, есть ли разрешение опеки на сделку.

Как проверить новостройку  

Проверка новостройки перед покупкой немного отличается от квартиры на вторичном рынке. Рассказываем, на что нужно обратить внимание.

1. Проверьте сайт строительной компании, посмотрите, есть ли на нём информация о выбранном жилом комплексе и в какой срок застройщик планирует завершить строительство. Хороший знак – фотографии со стройки или онлайн-трансляция процесса. 
2. Важные документы, которые должны быть на сайте – свидетельства о государственной регистрации компании и о постановке на налоговый учёт, выписка из ЕГРЮЛ. 
3. Разрешение на строительство – ключевой документ, который должен быть у застройщика в первую очередь. Вы также должны видеть его на сайте. 
4. Проверьте, есть ли информация о застройщике и жилом комплексе на сайте ЕИСЖС. Отсутствие информации должно насторожить вас. 
5. Выбирайте девелопера с многолетним опытом работы: узнайте в интернете количество сданных проектов, почитайте отзывы жильцов.

Что учесть, выходя на сделку  

Подготовка документов  

Мы составили чек-лист документов, которые нужны обеим сторонам во время сделки.

1. Паспорта всех участников сделки. Чтобы подтвердить личности каждого участника сделки, всем сторонам нужно предоставить копии и оригиналы их паспортов. Если действующий человек – доверенное лицо продавца или покупателя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность. 
2. Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения и ренты, свидетельство о праве на наследство или решение суда. 
3. Выписка из ЕГРН. Подтвердит, что квартира находится в собственности у продавца. 
4. Договор купли-продажи. Документ нужен в трёх экземплярах: два для каждой стороны и один для предоставления в Росреестр. 
5. Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Её можно получить по месту регистрации, документ действителен в течение 6 месяцев. 
6. Согласие супруга на проведение сделки. Если квартира куплена в браке, нужно предоставить согласие супруга. Его можно получить у нотариуса. 
7. Копия финансово-лицевого счёта. Подтверждает, что у собственника нет задолженности по оплате коммунальных услуг. Получить документ можно в УК, МФЦ или ЕИРЦ. 
8. Справка с указанием оценочной стоимости недвижимости. Выдаётся в БТИ после подачи заявления с паспортом и правоустанавливающего документа. Процедура оценки может занимать до 5 дней, отчёт действителен в течение 6 месяцев с даты его составления. 
9. Выписка из домовой книги. С ней вы сможете узнать, сколько человек прописано в квартире, когда они жили и выписались из неё. Документ можно получить в УК или ТСЖ. Срок выдачи может занимать до недели, выписка действительна в течение 30 дней с момента выдачи.

Когда владелец выставляет квартиру на продажу, он обычно закладывает сумму торга в общую стоимость. Можете указать на существующие недостатки и предложить конкретную цену. Дайте владельцу время подумать и договоритесь об окончательной сумме. Не стесняйтесь высказывать свои мысли, если у вас есть объективные причины для того, чтобы попросить снижение цены: если в квартире неровные полы или стены, избыточная влажность или неисправная сантехника, продавец может пойти навстречу.

Заключение договоров  

Предварительный договор  

Когда вы выбрали квартиру и договорились с продавцом о цене, можете начинать подготовку предварительного договора купли-продажи. Этот документ закрепляет договорённость купить квартиру, но не делает вас собственником.

В предварительном договоре следует указать:

• подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
• срок, в течение которого стороны заключат основной договор;
• цену квартиры.

Основной договор и регистрация сделки  

После заключения основного договора права собственности на квартиру переходят к покупателю. Документ может составить брокер, юрист или нотариус.

В договоре нужно указать:

• данные продавца и покупателя; 
• предмет договора: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер; 
• наличие или отсутствие обременений; 
• цену квартиры; 
• сроки и способ расчёта.

Договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса в следующих случаях:

• если продаётся доля;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица; 
• если сделку проводят по доверенности; если заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором составляется акт приёма-передачи, в котором фиксируется состояние объекта недвижимости. Оба документа составляют в трёх экземплярах и регистрируют в Росреестре через МФЦ. Процесс занимает до 10 рабочих дней, а пошлина составляет 2 000 рублей и обычно оплачивается покупателем.

Передача денег  

Во время сделки вы можете передать деньги несколькими способами:

• Наличные. Сумма передаётся после регистрации сделки.
• Банковская ячейка. Деньги в неё помещаются наличными, а продавец получает их после регистрации сделки. 
• Аккредитив. Безналичная форма расчёта, с которой банк переводит деньги продавцу по указанным реквизитам после регистрации сделки.

Как быть, если после покупки квартиры вы обнаружили дефекты  

Если после покупки вы обнаружили плесень под плинтусами или протекающие трубы, следует известить об этом продавца. Согласно статье 475 ГК РФ, у покупателя в таком случае есть несколько вариантов:

• потребовать возврата части уплаченной по договору суммы, равной затратам на ремонт; 
• устранить дефекты самостоятельно и потребовать у продавца возмещения расходов;
• потребовать соразмерного уменьшения цены.

Лучший способ – письменная претензия продавцу, хотя вы можете известить продавца и по телефону. Однако имейте в виду, что можно получить компенсацию только в нескольких случаях:

• если недочёт существовал до того, как недвижимость перешла новому владельцу; 
• если во время приёма-передачи дефект было невозможно распознать без специальных технических устройств;
• если новый собственник купил проблемную квартиру, но узнал о недостатках только после переезда.

Обратитесь в оценочную компанию для строительно-технической экспертизы, специалист выявит все недостатки и зафиксирует их в отчёте. С этим документом вы можете обращаться в суд.

Что нужно сделать после покупки  

После покупки квартиры новый владелец может получить налоговый вычет в размере 13% от суммы более 2 000 000 рублей, при условии, что он официально трудоустроен и уплачивает налоги. Вычет можно получить в следующем году за предыдущий в виде однократной суммы или по частям ежемесячно.

Следующий шаг – оформление лицевого счёта через УК. С его помощью вы сможете узнать о тарифах, начислениях и долгах по квартплате.

Варианты недвижимости  

Forum  

Forum – 15-этажный жилой комплекс премиум-класса на Садовом кольце. Проект расположился в 5 минутах ходьбы от станции метро «Сухаревская». Архитектура Forum отсылает к течению кубизма: в экстерьере чёткие углы, простую геометричность и блики лучей солнца на антрацитовых фасадах.

Внутри застройщик спроектировал 46 квартир с чистовой отделкой. Любители простора оценят 2 двухуровневых пентхауса площадью 350 м² с видовыми террасами, на которых можно устраивать званые ужины или играть в настольные игры с друзьями. Девелопер подумал о комфорте резидентов: в квартирах установлены система увлажнения воздуха и «Умный дом», с которым вы сможете настраивать уровень освещения или включать малышу сказки на ночь. Из окон своих резиденций вы сможете любоваться видами на историческую Москву и Кремль.

Территорию поделили на две зоны: публичную внешнюю, где можно устраивать деловые встречи и общаться с соседями, и тихую внутреннюю, на которой могут проводить время только резиденты. Жильцы могут устраивать киномарафоны в кинотеатре, открывать для себя новое в библиотеке, работать над формой в фитнес-клубе и отдыхать после работы в спа-комплексе.

Neva Towers – комплекс небоскрёбов премиум-класса на территории делового центра Москва-Сити в районе Пресненский. Башни напоминают небоскрёбы Вашингтона, сверкают на солнце панорамным остеклением и отражают синее небо. Экстерьер дополняют контрастная подсветка и элементы серебряного оттенка.

В двух башнях высотой 67 и 78 этажей можно выбрать апартаменты с 1-3 спальнями. Большинство из них выполнены в отделке white box, поэтому вы сможете воплотить в жизнь проект своей мечты. Для тех, кто хочет готовый дизайн, доступны варианты в отделке Elite и Elite+ в стиле контемпорари. Панорамные окна открывают вид на Москва-Сити и огни столицы.

На крыше стилобата разбили пышный парк, в котором вы можете насладиться свежестью природы в самом центре мегаполиса или устроить пикник. Тенистые сады плавно перетекают в водную зону, создавая природный оазис. Фитнес-клуб со спа-зоной и бассейном станет местом, в котором можно расслабиться после работы или освежиться в жаркий летний день.

3-этажный жилой комплекс RUNOVSKY 14 находится в районе Замоскворечье, в 5 минутах ходьбы от станции метро «Третьяковская». Архитектуру комплекса спроектировали в стиле параметризм в оттенке обсидиана. Чёткие формы сбалансированы округлыми оконными рамами и панорамным остеклением.

В малоэтажном проекте создали 38 квартир без отделки. Потолки в каждой резиденции достигают трёх метров высоту и дарят ощущение визуального простора. Вы сможете реализовать дизайн-проект своей мечты, дополнив интерьер контрастными элементами декора или индустриальными деталями стиля лофт. Из окон можете любоваться Цветным бульваром, садом «Эрмитаж» и Ботаническим садом МГУ.

Любители фитнеса смогут достичь совершенства в фитнес-клубе: поработайте над формой в силовой зоне или расслабьте тело и разум в зале для йоги. После этого можете попробовать утончённые блюда европейской кухни в ресторане на первом этаже проекта. Оставить автомобиль можете на 13-местном паркинге, а зарядить – на оборудованной тёплой станции.

Если вы хотите, чтобы процесс приобретения квартиры принёс вам только радость, позвоните по номеру +7 (495) 431-99-33. Наши брокеры учтут все нюансы и помогут подготовить полный пакет документов для покупки квартиры в Москве. С любовью и без комиссии.