Пошаговая инструкция, как купить квартиру с торгов в Москве

Стоимость недвижимости в Москве каждый год только увеличивается, и её падения не ожидается. Таким образом покупка квартиры на аукционе становится всё более выгодной. Приобретение на торгах имеет свои плюсы — например, не надо ждать срока сдачи объекта от застройщика и меньше шансов нарваться на недобросовестного собственника на вторичном рынке. Однако и здесь есть свои риски. Рассказываем, какие бывают аукционы недвижимости в Москве и на что нужно обратить внимание при выборе квартиры.

Кроме того, городские власти выставляют на аукцион недвижимость, которая досталась после смерти собственника. С одной стороны, такие варианты могут быть выгодными, но с другой — не все готовы приобрести такую недвижимость.

Устройство торгов  

Обычно на торги попадают три типа квартир:

1. Муниципальная собственность, которую власти не знают, как использовать. 
2. Имущество разорившихся компаний. 
3. Квартиры, которые находятся в залоге у банков.

Застройщики тоже стали использовать формат аукциона для продажи жилой недвижимости. Например, по данным «Российской газеты», в мае 2023 года в Москве прошли первые торги от девелопера.

Впрочем, если строительные компании выставляют на аукцион, как правило, элитную недвижимость, которая уходит с молотка по цене выше рыночной, то на госторгах покупатель может приобрести квартиру дешевле. Так, например, на момент написания статьи на Инвестиционном портале города Москвы на торги выставлена квартира в Хамовниках с 4 спальнями при стартовой цене 22,5 миллиона рублей, в то время как на портале ЦИАН подобного рода недвижимость продаётся от 85 миллионов рублей. В среднем по итогам аукциона финальная сумма повышается на 38,6%. То есть ту же квартиру в Хамовниках можно купить примерно за 31 миллион рублей.

Помимо вторичной недвижимости есть и варианты в новостройках. Обычно это квартиры в тех домах, которые построили по программе реновации — в случае, если после переселения остались свободные лоты. Участниками муниципальных торгов в Москве могут стать все желающие, за исключением работников госучреждений столицы и юридических лиц, в уставном капитале которых доля города Москвы превышает 25%.

Описание аукциона  

Недвижимость выставляется на торги за несколько месяцев до начала аукциона. За это время потенциальные покупатели могут посмотреть квартиру, оставить заявку на участие и внести залог. Все предложения публикуются на электронных ресурсах.

Сам процесс продажи тоже происходит онлайн, поэтому нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП) — её можно получить через портал «Госуслуги», либо в МФЦ. Вам на почту придёт уведомление о старте торгов, затем в указанное время нужно будет зайти на площадку и указать свою цену за объект. При победе вы получите соответствующее уведомление на электронный адрес, но в случае проигрыша — узнаете результат только в личном кабинете площадки, где проходил аукцион.

Победитель вносит деньги в течение 20 календарных дней, подписывает договор купли-продажи и регистрирует право собственности в Росреестре. Только после выполнения всех этих пунктов он может считаться полноправным собственником. Проигравшим залог возвращается только по окончании торгов и подписания победителем договора купли-продажи. Обычно первоначальный взнос составляет 2% от первоначальном стоимости лота.

На аукционе можно взять квартиру и в ипотеку. Однако стоит понимать, что на торги может быть выставлена квартира с обременением. В таком случае банки попросту не захотят вкладываться в низколиквидную недвижимость.

Где искать предложения об аукционах  

Есть несколько ресурсов, где вы можете посмотреть предложения, которые предлагают московские власти и государственные структуры:

Инвестиционный портал  

Сайт, на котором можно посмотреть все варианты недвижимости, которые выставлены на продажу от правительства Москвы. Здесь можно выбрать желаемую вами форму торгов, а затем сортировать предложения по релевантности, площади, цене и прочему. После того, как вы определитесь с квартирой, то на странице объекта вы сможете затем: «Связаться с менеджером» и «Записаться на осмотр».

Сайт торгов  

Официальный сайт, который открывает доступ к торгам по всей России. Здесь предлагаются варианты не только от правительства Москвы, но и предложения о продаже транспорта, недвижимости, земельных участков, акций и прав пользования.

«Мой адрес»  

Это проект казённого предприятия Москвы «Управление гражданского строительства». Здесь размещены лоты в новостройках, которые реализуются в рамках инвестиционных программ города. Организация показывает квартиры и сопровождает сделки. Есть продажа как жилой, так и коммерческой недвижимости.

АО Мосреалстрой  

Городской центр, который реализует недвижимость в Москве с 1998 года. Здесь можно приобрести недвижимость как по прямому договору купли-продажи, так и через электронные торги. Сотрудники компании проведут показ квартиры и сопроводят вас на всех этапах сделки.

КП УГС  

Это уже само казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», которое занимается строительством объектов на территории столицы. Помимо этого, организация продаёт жилые и нежилые помещения с помощью аукционов.

Найти квартиру  

Изначально нужно изучить предложения, которые выставлены на аукцион на любом ресурсе города. Лучше смотреть именно муниципальную недвижимость: она полностью не снимает вероятность претензий со стороны расселённых граждан, но оценка квартиры проводится государством, поэтому результаты сделки сложнее оспорить в суде.

Параллельно с этим изучите рынок и посчитайте, будет ли выгодно приобретать ту или иную квартиру на аукционе с учётом, что окончательная цена обычно повышается минимум на 20% от первоначальной стоимости.

Кроме того, власти обычно выставляют на торги недвижимость с «бабушкиным ремонтом», поэтому добавьте в копилку расходов ещё и этот пункт. Чтобы стать победителем, выбирайте квартиры между первыми и последними этажами. Варианты посередине, конечно, более привлекательные, но и спрос на них гораздо больше.

Осмотр квартиры  

Это обязательный и ответственный момент в процессе покупки недвижимости. Нужно оценить квартиру и проверить, работают ли все коммуникации и инженерные системы. Можно сходить на просмотр дважды для большей уверенности. Однако сделать это надо не позднее последней недели до конца приёма заявок, чтобы успеть пройти регистрацию на аукцион и внести залог. Если приобретаете квартиру на вторичном рынке, то не забудьте заказать архивную выписку в Росреестре — это поможет удостовериться в юридической чистоте недвижимости.

Подготовка к торгам  

1. Нужно зарегистрироваться на торговой площадке и установить программное обеспечение для работы на ней. 
2. Затем подать заявления на аккредитацию, открытие счёта и предоставить копию паспорта со всеми листами. Этот процесс занимает обычно 3 рабочих дня. 
3. Следующий шаг — внесение обеспечительного счета за лот, который обычно составляет от 0,5 до 4% от первоначальной стоимости. Цена представлена на странице самой недвижимости на инвестиционном портале. 
4. Последнее, что нужно сделать до начала торгов — приобрести электронную подпись. С этим поможет сайт ЕЭТП, либо портал «Госуслуги».

Лучше сразу внести на счёт полную сумму, за которую вы готовы приобрести недвижимость. Это позволит вам не заиграться с повышением и понимать окончательный бюджет. Нужно учитывать, что первоначальный взнос возвращается даже победителю, поэтому стоит внести всю сумму за квартиру. Если же вы планируете брать деньги в ипотеку, то лучше заранее договориться с банком о выдаче кредита.

В указанный день нужно зайти на электронную площадку аукциона со своего компьютера и начать соревнование. Стоимость шага, то есть минимальной суммы ставки, определяется для каждого лота заранее. Обычно она начинается от 0.2%. На каждый шаг выделяют примерно 10 минут. Когда участник сделал ставку, а конкуренты не повысили цену за указанное время, торги заканчиваются. Время торгов может быть разное: от 20 минут до целого дня.

Сделка купли-продажи  

По окончании торгов вам пришлют уведомление с датой подписания договора купли-продажи. Перед этим нужно заплатить 2 000 рублей госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре и при необходимости оплатить услуги компании, которая сопровождала вас в процессе торгов. Затем нужно подписать договор купли-продажи и получить выписку из ЕГРН. Наконец, получить ключи и подписать акт приёма-передачи квартиры.

Получение обратно обеспечительного взноса  

Победителю возвращается залог в течение 5 рабочих дней после оплаты недвижимости. Второму и третьему участникам нужно ждать до тех пор, пока победитель не заключит договор купли-продажи — только после этого им вернутся деньги. Остальные участники получат задаток в то же время, что и победитель.

Лайфхаки для выгодной покупки  

• На аукцион обычно выставляют больше 10 квартир из одного района. В первый день легче всего приобрести квартиру по цене выше рыночной, поэтому лучше переждать бум. 
• В случае участия в аукционах по двум или более квартирам, подготовьте залоговую сумму, которую хватит на несколько лотов. 
• Новичкам лучше участвовать в госторгах, либо же обращаться к проверенным брокерам. 
• Если хотите брать недвижимость в ипотеку, то обращайте внимание на государственные банки. Это поможет вам, если после покупки начнутся проблемы с квартирой. И заранее обсудите с банком варианты кредитования, а также получите предварительное одобрение. 
• Определите лимит, который вы готовы потратить на квартиру и не превышайте его.

Заключение  

Если вы хотите выгодно купить недвижимость в новостройке Москвы, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20. Наши менеджеры подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.