Аренда с правом выкупа: всё, что нужно знать

В этой статье поговорим про аренду с правом выкупа. Расскажем, как вообще работает эта система, подробно разберём её плюсы и минусы, а также дадим полезные рекомендации по составлению такого договора. Поехали.

Обычная аренда даёт съёмщику право пользоваться недвижимостью на время действия договора. Когда это время заканчивается, он просто передаёт квартиру обратно владельцу. Аренда с правом выкупа же расширяет возможности съёмщика — по условиям такого договора он может не только жить в этой квартире, но ещё и впоследствии получить её в собственность. Вот как работает эта система:

• стороны заключают договор аренды с правом выкупа — гибрид стандартного договора аренды и договора купли-продажи. В нём одновременно закрепляются условия и временного пользования квартиры, и её потенциального выкупа; 
• арендатор пользуется недвижимостью и каждый месяц вносит два платежа — арендный и выкупной; 
• когда сумма выкупных платежей достигает оговоренной отметки, арендатор может стать новым владельцем недвижимости.

Обратите внимание, что выкуп недвижимости — это право, а не обязанность арендатора, и итоговое решение остаётся только за ним. Если по истечении договора арендатор решает всё-таки не выкупать квартиру, арендодатель обязан вернуть ему выкупные платежи в полном размере. Арендные платежи, конечно же, в любом случае остаются у собственника — тут всё как при обычной аренде.

Чаще всего аренда с правом выкупа применяется в отношении оборудования, однако по этой схеме можно также выкупить любую недвижимость:

• квартиры; 
• дома; 
• участки;
• офисы; 
• ритейл; 
• производственные помещения.

Чем аренда с правом выкупа отличается от ипотеки  

Ипотека начинается с первоначального взноса, который чаще всего составляет 10–30% от стоимости квартиры. Перед этим банк также внимательно проверяет кредитную историю, трудовой стаж и финансовое положение своего контрагента — а ещё самостоятельно удостоверяется в юридической чистоте квартиры.

Покупатель становится собственником сразу после заключения договора, но на квартиру накладывается обременение в виде залога — так банк гарантированно сможет вернуть часть своих средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособным. В качестве дополнительной гарантии банки также обязывают заёмщиков застраховать приобретаемую недвижимость — без этого сделка просто не состоится.

И, конечно же, ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию состоят из двух частей: выплаты по основному долгу и выплаты процентов. Процентное соотношение между этими частями постепенно меняется — в первые годы заёмщик больше платит проценты, а ближе к концу срока акцент сдвигается на основной долг. Если заёмщик не выплачивает ипотеку досрочно, к концу срока у него набирается приличная переплата.

Аренда с правом выкупа освобождает покупателя практически от всех этих обязательств. Не нужно выплачивать первоначальный взнос, согласовывать выбор квартиры с банком, приводить в порядок свою кредитную историю, страховать квартиру и отдавать недвижимость под залог. Всё, что требуется от арендатора — вовремя делать выплаты и поддерживать квартиру в хорошем состоянии.

При оформлении рассрочки стороны заключают не договор аренды, а договор купли-продажи. Право собственности сразу переходит к покупателю, однако продавец берёт квартиру в залог — до тех пор, пока покупатель не выплатит долг в полном размере. Если покупатель нарушает условия договора, недвижимость могут выставить на торги. Какие-либо дополнительные платежи и проценты в рассрочке не предусмотрены: если в случае с арендой с правом выкупа арендатор платит ещё и за пользование недвижимостью, то здесь покупатель выплачивает только её стоимость.

Преимущества и недостатки аренды с правом выкупа  

Для арендатора  

Преимущества:

• в квартире можно жить сразу после подписания договора — выкуп для этого не требуется; 
• есть много времени на то, чтобы самостоятельно оценить квартиру и район со всех сторон и принять взвешенное решение о покупке; 
• нет никаких обязательств: от выкупа квартиры можно отказаться в любой момент;
• не нужно делать первоначальный взнос; 
• не нужно выплачивать проценты.

Недостатки:

• квартира остаётся в собственности у арендодателя до тех пор, пока арендатор не внесёт все выкупные платежи;
• если арендодатель расторгнет договор в одностороннем порядке, арендатор потеряет ценное время, за которое он мог бы найти и вложиться в другой вариант;
• недобросовестный арендодатель может не вернуть выкупные платежи в случае отказа от выкупа — тогда придётся тратить время и силы на судебные разбирательства.

Для арендодателя  

Преимущества:

• право собственности на квартиру сохраняется до выполнения всех условий договора;
• если арендатор нарушает какие-либо условия, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.

Недостатки:

• нет никаких гарантий того, что сделка купли-продажи действительно состоится — арендатор может в самый последний момент отказаться от выкупа квартиры и забрать все выкупные платежи; 
• условия договора чаще всего не защищают от инфляции — покупательная способность денег может упасть, но поменять условия сделки уже будет нельзя.

Законодательство РФ не предусматривает какой-то единый формат договоров аренды с правом выкупа, поэтому многое здесь зависит от конкретных договорённостей между арендатором и арендодателем. Главное — максимально подробно фиксировать все условия: чем содержательнее документ, тем проще будет разруливать любые спорные ситуации.

Мы советуем придерживаться такой структуры:

Преамбула. В этом пункте указывается базовая информация о сделке и участвующих сторонах: в первую очередь это наименование сделки, место оформления договора и личные данные сторон.

Предмет договора. Здесь нужно указать все ключевые сведения про квартиру: адрес, этаж, площадь и текущее состояние.

Условия аренды. Этот раздел заполняется так же, как и в обычном договоре аренды. Что нужно обязательно расписать: срок аренды, размер ежемесячных платежей и сумму депозита. К этому пункту можно также приложить опись имущества — это документ, который подробно фиксирует состояние квартиры и всех предметов в ней на момент заключения договора.

Возможность и условия выкупа. Самая важная часть договора. Здесь нужно чётко указать, что предмет договора переходит в собственность арендатора при выполнении определённых условий, а также зафиксировать выкупную цену, размер выкупных платежей и порядок выплаты этих платежей. Выкупная цена может быть как фиксированной, так и индексируемой — на тот случай, если продавец хочет дополнительно защититься от инфляции. Мы также советуем предусмотреть возможность досрочного выкупа квартиры.

А ещё очень важно указать способ перехода права недвижимости: он может происходить как на основе самого договора аренды, так и на основе договора купли-продажи, который заключается при выполнении всех условий.

Обязанности сторон. Тоже стандартный пункт любого договора аренды. Арендатор, например, обязуется поддерживать квартиру в должном состоянии и не задерживать платежи, а арендодатель — покрывать расходы на ремонт и заранее предупреждать перед визитами.

Ответственность сторон. Или же просто штрафы и пени за невыполнение обязанностей, указанных в предыдущем пункте.

Важный момент: если срок договора составляет более 11 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Заключение  

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для жизни или инвестиций? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке премиальной недвижимости Москвы. А ниже можно заказать обратный звонок — просто оставьте свои контакты, и наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.