Агентский договор с риэлтором на продажу недвижимости: на что обратить внимание

При продаже недвижимости собственники нередко обращаются в риэлторские агентства – неудивительно, ведь это экономит клиенту время, деньги и нервы, а также обеспечивает дополнительную безопасность при сделке. В этой статье расскажем, как составляется агентский договор на продажу квартиры и зачем его нужно заключать.

По закону между физическими и юридическими лицами обязательно заключение договора об оказании услуг. Агентский договор – это подтверждение обязательств и защита обеих сторон в случае их неисполнения.

Преимущества и недостатки работы с посредником  

Сотрудничество с риэлтором упрощает процесс продажи или покупки недвижимости и делает его максимально безопасным – профессионал в сфере недвижимости всегда будет защищать интересы представляемой стороны. Ниже рассмотрим плюсы и минусы работы с посредником.

Преимущества:

• Экономия времени. Агент возьмёт на себя поиск потенциальных покупателей, переговоры с ними, показ недвижимости и сбор необходимых документов. 
• Финансовые вопросы. Риелтор не заинтересован в понижении стоимости квартиры, так как часто его услуги оплачиваются процентом от сделки. Поэтому он может грамотно провести переговоры с заинтересованными лицами, которые рассчитывают на слишком большую скидку, и выставить адекватную цену на объект. 
• Знания в вопросах недвижимости и процессах. Опытный посредник проведёт за руку через весь путь от фотографирования объекта недвижимости до финального этапа сделки. Он опубликует привлекательное объявление и подчеркнёт преимущества квартиры, поможет установить адекватную цену, составит договор купли-продажи и предложит отделение банка, где меньше всего очередей. 
• Связи. Если нужен юрист, ипотечный брокер или фотограф, риелтор самостоятельно договорится с ними об оказании услуг.

Недостатки:

• Стоимость услуг. Вознаграждение посредника бывает фиксированным, процентным от суммы сделки или смешанным. При этом, если продавец сам предоставил фотографии объекта или подготовил документы, стоимость услуг риэлтора не снижается. 
• Отсутствие гарантий чистоты сделки. В агентствах недвижимости работают юристы, которые проверяют все объекты. Но в случае непредвиденной ситуации, например, возникновения наследников сделка признаётся недействительной, а посредник не понесёт ответственности. 
• Человеческий фактор. Вам может просто не повезти, и вы начнёте сотрудничать с безответственным агентом, который будет мало заинтересован вашим вопросом, и продажа недвижимости может затянуться. Поэтому обращаться стоит только в проверенные и зарекомендовавшие себя агентства.

Главное отличие договора возмездного оказания услуг в том, что риэлтор не является представителем заказчика. Агентский договор – это соглашение на эксклюзивное сопровождение клиента и представление его интересов, заключаемое нотариально.

Как правильно заключить соглашение?  

Как правило, у агентств есть типовой договор для разных услуг: продажи, покупки и аренды. Прежде чем его подписать, обязательно изучите все пункты и уточните всё, что непонятно или кажется лишним.

Договор всегда составляется в двух вариантах, один из которых остаётся у клиента. Соглашения должны быть подписаны обеими сторонами: убедитесь, что со стороны посредника документ подписан лицом, у которого есть на это полномочия – эти данные существуют в уставе организации, иногда полномочия передаются по нотариальной доверенности.

Содержание документа: 

Предмет договора. Общие положения  

Здесь указывается осуществляемая услуга или их комплекс, например, поиск покупателей и сопровождение сделки. В этом пункте отражено то, за что платит клиент в будущем.

Права и обязанности сторон  

Обязанности агента:

• Сбор и экспертиза документов. 
• Совершение необходимых действий для достижения цели клиента: осуществление поиска заинтересованных лиц, показ недвижимости, проведение переговоров. 
• Составление договора купли-продажи. 
• Сопровождение клиента при подписании сделки и регистрации прав.

Обязанности клиента:

• Предоставление необходимых сведений и документов.
• Предоставление доверенности для исполнения договора.
• Проведение переговоров с заинтересованными лицами только в присутствии агента.
• Оплата агентского вознаграждения и понесённых расходов.

Права агента:

• Запрос у клиента всех необходимых документов, в том числе правоустанавливающих. 
• Снятие копий с документов. 
• Сотрудничество с третьими лицами в целях исполнения договора.

Права клиента:

• Запрос сведений и отчётов о ходе исполнения обязательств.
• Присутствие на всех переговорах с потенциальными покупателями.

Вознаграждение агента и возмещение его расходов  

В этом пункте указывается размер вознаграждения и понесённых расходов, сроки оплаты и путь передачи денежных средств, например, наличными или на расчётный счёт. Также здесь иногда указывается, каким образом происходит подтверждение получения денег – чеком или распиской. Днём оплаты обычно считается день поступления средств.

Срок действия  

Срок действия соглашения начинается с дня подписания. Дата окончания согласовывается между сторонами и фиксируется там же или указывается, что договор прекращает действие в случаях, установленных законодательством РФ, то есть до полного исполнения или расторжения.

Ответственность сторон  

Здесь фиксируется размер неустойки, если одна из сторон не исполняет свои обязательства. Так, агент вправе требовать компенсацию за каждый день просроченной оплаты, а клиент – за ошибку в договоре купли-продажи, порчу или утерю документов.

Прочие условия  

Чаще всего в этом пункте указывается порядок разрешения споров: путём переговоров или в судебном порядке. Также могут быть указаны желаемая стоимость объекта недвижимости, допустимый порядок расчётов, количество подписанных экземпляров договора, страхование ответственности исполнителя или любые другие положения.

Заключительные положения  

В этом разделе указываются банковские реквизиты, адреса и подписи сторон.

И риэлтор, и клиент имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Это можно сделать в любое время и без указания оснований – достаточно направить письменное уведомление.

Договор считается расторгнутым с момента получения уведомления второй стороной. Отправить или вручить уведомление можно:

Лично в бумажном виде. В этом случае подтверждением является штамп о принятии.

По электронной почте. Важно использовать сервисы почты, у которых есть функция уведомления о доставке.

Заказным письмом с описью вложения. В отделении почты уточните, что хотите получить уведомление о вручении, оно придёт на ваш электронный адрес.

Если вторая сторона согласна на расторжение, может быть заключено дополнительное соглашение. Желательно получить и сохранить этот документ, чтобы в случае продажи недвижимости, риэлтерское агентство не обратилось в суд за возмещением потерянной прибыли.

При досрочном расторжении договора риэлтор вправе потребовать оплату за уже оказанные услуги, например, за фотографии квартиры и понесённые расходы, такие как размещение в платных базах недвижимости.

Заключение  

Продажа и покупка недвижимости – это ответственный процесс, который лучше всего доверить профессионалам своего дела. Если вы хотите продать или приобрести квартиру в новостройке Москвы, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, наши специалисты расскажут обо всех нюансах и подберут для вас лучшие варианты. С любовью и без комиссии.