Что такое закладная на квартиру по ипотеке и для чего она нужна?

Приобретение недвижимости в кредит влечёт за собой обязательства. Для того чтобы убедиться в надёжности сделки, банки требуют гарантии. Если у клиента нет другой недвижимости для залога, то приобретаемая квартира остаётся под контролем банка до полного погашения. В статье расскажем о документе, который фиксирует эти моменты.

Закладная по ипотеке — это документ, который подтверждает право банка распоряжаться купленным имуществом в случае невыполнения кредитного договора. Если заемщик просрочит платёж или вовсе перестанет вносить средства, банк может использовать закладную для возврата своих денег.

Оформление закладной не является обязательным этапом. Это закреплено в федеральном законе об ипотеке в статье №13. Но банки чаще всего настаивают на таком сценарии. Крупные организации могут позволить себе программы, где это не обязательно. Например, «Ипотека без залога» от Сбербанка.

Когда и кому необходима закладная по ипотеке?  

Закладная в первую очередь нужна банку, чтобы вернуть деньги в случае проблем с заёмщиком. Есть несколько основных случаев, в которых она потребуется:

1. Покупка недвижимости в кредит. 
2. Рефинансировании ипотеки — если вы переводите свой займ в другой банк. 
3. Смена заёмщика, например, при продаже недвижимости с переоформлением ипотеки на нового владельца.

Как узнать, оформлялась ли вообще закладная?

• Проверить статус можно на официальных электронных ресурсах Росреестра или Госуслугах. 
• Уточнить напрямую у персонального менеджера в банке-заёмщике. ​
• Поискать информацию о закладной в платёжных документах: иногда номер указывается в договоре или акте передачи.

Какая информация содержится в документе  

Поскольку закладная определяет имущественные отношения, в ней указывают данные о сторонах сделки и параметры недвижимости. Это позволяет банку проще получить право распоряжаться собственностью.

Обычно в закладных содержатся:

1. Сведения о залогодателе и залогодержателе: ФИО, паспортные данные, адреса, контактная информация. 
2. Описание объекта недвижимости и его подробная характеристика: площадь, планировка, год постройки, кадастровый номер и так далее. 
3. Условия ипотечного кредита: в первую очередь процентная ставка, график и сумма выплат. 
4. Права и обязанности сторон, например, порядок взыскания при невыполнения обязательств.

Пошаговая инструкция по оформлению в бумажном виде  

В случае грамотно оформленной заявки закладная выдаётся в течение нескольких дней. В этом разделе расскажем алгоритм для получения бумажной версии этого документа.

1. Подписать ипотечный договор с банком​​. 
2. Оплатить государственную пошлину за регистрацию имущества​. 
3. Подать заявление в МФЦ​ или Росреестр. 
4. После завершения регистрации остаётся получить свидетельство и сделать дубликат закладной.

Какой выбрать банк?  

Условия ипотечного кредита часто становятся решающим фактором при покупке недвижимости. Процентная ставка — наценка за взятые взаймы средства. Как правило, это значение остаётся фиксированным на весь срок кредита, поэтому так важно изначально выбрать подходящие условия.

Российские банки предлагают широкий спектр ипотечных программ.

Для оформления закладной потребуется следующий пакет документов:

1. Заполненное заявление или анкета, предоставленная банком для оформления ипотеки​. 
2. Основной и дополнительный документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет и так далее 
3. Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке или его расторжении​, свидетельства о рождении детей​. 
4. Акт экспертной оценки стоимости недвижимости. 
5. Справка, подтверждающая доходы заёмщика.
6. Полис страхования недвижимости.

Оплата госпошлины  

После проверки всех документов и одобрения кредита следует оформить право собственности на купленное имущество и зарегистрировать его в качестве залога. Регистрационный сбор для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для юридических — 220 000 рублей. Вы можете оплатить пошлину в кассе Росреестра, в банке или через специализированные терминалы.

Не забудьте сохранить чек об оплате, без него ваши документы не примут на последующую регистрацию.

​Регистрация  

Есть два основных способа зарегистрировать имущество: через Росреестр и МФЦ. Они отличаются только порядком внутренней работы и практически эквивалентны.

Росреестр

Подать заявление вместе с оригиналами документов можно в ближайшем отделении ведомства. Сотрудник внесёт запись в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Это подтвердит переход права собственности и зафиксирует обременение на имущество. Заявитель получит выписку в бумажном или электронном виде.

МФЦ 

Сперва нужно записаться на приём. После подачи документов сотрудник МФЦ передаст данные в Росреестр для внесения в базу ЕГРН​. Затем МФЦ пригласит вас на приём, где сотрудники выдадут документы о праве собственности.

Регистрация через Росреестр обычно занимает около семи дней, а через МФЦ — около девяти​. В некоторых регионах, таких как Москва и Московская область, процедура оформления возможна только через МФЦ​​.

Получение свидетельства и дубликата  

Банки сами получают закладную напрямую из Росреестра. Но иногда эта процедура происходит с нарушениями. Также встречаются случаи, когда оригинал документа утерян кредитной организацией. Поэтому лучше всего заранее сделать дубликат закладной, это поможет доказать вашу правоту в случае судебных тяжб.

Дубликат может потребоваться также при снятии обременения. Кроме того он пригодится, если вы решите поменять созаёмщика или выделить долю в недвижимости.

Повторное обращение в банк  

Когда вам придёт уведомление об успешной регистрации имущества, рекомендуем обратиться в отдел ипотеки вашего банка и убедиться, что закладная поступила в их базу данных. Это поможет избежать проблем при дальнейшем оформлении сделки и выплатах по кредиту.

С 2018 года в России стало возможным оформление ипотечной закладной в электронном виде. Этот документ выступает в роли ценной бумаги, которую кредитная организация может реализовать для погашения задолженности.

Как пройти процедуру оформления электронной закладной:

1. Подготовьте аналогичный набор документов и создайте их электронные версии. 
2. Получите электронную цифровую подпись — ЭЦП. Она делается в соответствии с государственным стандартом шифрования. Получить её можно по двум документам: паспорту и СНИЛСу. Приблизительная стоимость составляет 1200 рублей.
3. Для подачи документов можно использовать сайт вашего банка. Если необходимой цифровой подписи нет, процедуру можно выполнить напрямую в отделении кредитной организации. В большинстве случаев банк сам занимается регистрацией закладной в комплекте с другими ипотечными документами, заёмщику требуется лишь поставить свою подпись.

Как банк использует документ  

Если заёмщик часто пропускает платежи по графику или вовсе отказывается вносить средства — банк может воспользоваться закладной для возмещения ущерба.

Есть несколько сценариев:

• Переуступка прав по ипотеке. Банк передаёт ваш займ другому человеку, который продолжит выплачивать взносы. При этом согласие оригинального заёмщика не требуется. 
• Продажа закладной. Чтобы сразу получить деньги, банк может продать документ на бирже. Покупатель берёт на себя обязанность сразу внести денежные средства для погашения кредита. Эта операция по сути передаёт права на имущество от одной стороны к другой​. 
• Частичная продажа закладной. В случае, если владельцу закладной срочно нужны средства, он может продать только часть обязательств, сохраняя при этом будущий доход от оставшейся суммы. 
• Обмен закладной. Держатели закладных могут передавать их друг другу, чтобы увеличить прибыль за счёт более дорогих объектов. При этом для клиента ничего не изменится, кроме реквизитов.

Что делать с закладной после погашения ипотеки  

Пока вы не выплатили кредит, закладная будет у банка. Когда вы внесёте всю сумму, кредитор обязан полностью передать вам объект в собственность — аннулировать обременение.

Если закладная оформлена в бумажном формате, её можно получить в ипотечном отделе банка и самостоятельно отнести в Росреестр или МФЦ. В случае с электронным форматом банк сам направит информацию об отсутствии долга и право собственности полностью перейдёт к вам.

Кратко: проверка аннулирования  

Удостовериться в том, что имущество принадлежит только вам, а закладная недействительна, можно через электронный ресурс Росреестра. Вы указываете адрес объекта и видите его статус. Также можно зайти на сайт Госуслуг в раздел «Мои объекты», где будет отображаться купленные объекты и операции с ними.

FAQ  

Как вносить изменения в закладную?

Для внесения изменений в закладную потребуется обратиться в банк с соответствующими документами, подтверждающими необходимость изменений.

Можно ли досрочно погасить ипотеку, и как это отразится на закладной?

Досрочное погашение ипотеки возможно, при этом закладная аннулируется.

Что делать, если банк потерял мою закладную?

Если вы не сделали дубликат, остаётся только обратиться к юристам для урегулирования ситуации в вашу пользу.

Как передать права по закладной другому лицу?

Передача прав по закладной возможна через юридическое соглашения с обязательным участием банка.

Могу ли я изменить банк, если уже оформил закладную на квартиру?

Для изменения банка потребуется переоформление ипотеки, что может повлечь за собой дополнительные расходы и требования к документации.

Заключение  

Закладная по ипотеке – важный документ, от которого зависит ваше право собственности на приобретаемое имущество. Относится к его оформлению нужно внимательно, это поможет избежать рисков. Если вы ищете квартиру в новостройке, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, и наши менеджеры подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.