Правила расторжения договора ДДУ: как действовать дольщику?

Своё решение о покупке квартиры можно изменить в любой момент. Если сделка ещё не завершена официально, то всё просто: стороны не ставят подписи на документах и расходятся. Однако, если уже подписан и оплачен договор долевого участия (ДДУ), то ситуация усложняется, так как такие контракты регулируются специальным законом. Можно ли отказаться от договора ДДУ и вернуть деньги? Как правильно оформить процедуру расторжения контракта? Все эти вопросы подробно рассматриваются в нашей статье.

Для начала рассмотрим расторжение договора долевого участия с позиции статьи 9 Федерального закона «О долевом строительстве» (ФЗ № 214-ФЗ).

Статья 9 ФЗ № 214-ФЗ:

Статья 9 данного закона устанавливает право участников долевого строительства расторгнуть договор долевого участия. По этой статье участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора долевого участия в любое время до передачи ему права собственности на купленную недвижимость.

При расторжении договора долевого участия участник имеет право на возврат уплаченной им суммы. Важно отметить, что застройщик вправе удержать сумму, предусмотренную договором долевого участия, в качестве неустойки за расторжение договора, но не более 10% от стоимости доли.

Застройщик вправе расторгнуть договор долевого участия в следующих случаях:

• Несвоевременное или неполное исполнение участником обязанности по оплате доли в строящемся объекте недвижимости, если иной срок оплаты не установлен договором долевого участия;
• Нарушение участником более двух раз сроков оплаты доли в строящемся объекте недвижимости, которые были установлены договором долевого участия;
• Несоблюдение участником установленного договором долевого участия порядка оплаты доли; 
• Невозможность исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия вследствие обстоятельств непреодолимой силы.

При расторжении договора долевого участия по инициативе застройщика, он обязан вернуть участнику все уплаченные им денежные средства в полном объёме в течение 30 дней с даты расторжения договора.

Возможно ли дольщику расторгнуть ДДУ?  

При заключении Договора о долевом участии дольщику стоит обратить особое внимание на условия и пункты, которые регулируют возможность расторжения контракта. Несмотря на то, что общий порядок расторжения ДДУ предусмотрен законодательством, существуют пункты, которые могут ограничивать право дольщика на расторжение.

В договоре могут быть прописаны специальные условия, запрещающие расторжение сделки в определённых ситуациях. Например, некоторые застройщики включают в ДДУ пункты, которые предусматривают необходимость уплаты штрафных санкций или компенсаций за расторжение контракта по инициативе дольщика. Такие условия могут затруднить расторжение и повлечь за собой дополнительные расходы для дольщика.

В случае, если дольщик просто передумал приобретать недвижимость, обычно действует законодательство о защите прав потребителей, которое предоставляет право на расторжение ДДУ в определённых ситуациях. Например, закон может предусматривать срок на обдумывание сделки, в течение которого дольщик имеет право отказаться от покупки без уплаты штрафов.

Законодательство обычно предоставляет определённые обоснованные причины, при наличии которых дольщик имеет право расторгнуть Договор о долевом участии без необходимости уплаты штрафов или иных санкций.

1. Несоблюдение сроков завершения строительства.  Если застройщик не выполняет свои обязательства по срокам завершения строительства и передачи недвижимости, то дольщик имеет право на расторжение контракта. Законодательство может предусматривать определённые периоды задержки, в течение которых дольщик может обратиться с требованием о расторжении. 
2. Невыполнение качественных стандартовю  Если при сдаче недвижимости обнаруживаются серьёзные дефекты или несоответствие заявленным качественным стандартам, дольщик имеет право на расторжение ДДУ. Некачественное исполнение работ или использование некачественных материалов может служить обоснованной причиной для расторжения. 
3. Изменение проекта или перепланировка без согласия дольщика.  Если застройщик без согласия дольщика вносит существенные изменения в проект или осуществляет перепланировку, которая противоречит оригинальным договорным условиям, дольщик может расторгнуть ДДУ. 
4. Нарушение иных существенных условий контракта.  Кроме вышеперечисленных причин законодательство может предусматривать и другие существенные условия, нарушение которых даёт дольщику право на расторжение ДДУ. Например, это может быть связано с отсутствием разрешений или документов на строительство, изменением площади объекта или отклонением от заявленных характеристик недвижимости.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик?  

1. Возврат денежных средств. В некоторых случаях дольщику может быть предоставлено право на возврат уплаченных ранее денежных средств за жилую недвижимость. Однако стоит учитывать, что при таком возврате могут применяться санкции или штрафные выплаты в соответствии с условиями ДДУ. Законодательство может также предусматривать лимиты на сумму компенсации или определённые сроки для её взыскания. 
2. Возмещение убытков. Дольщик имеет право на возмещение убытков, если досрочное расторжение ДДУ произошло по вине застройщика или в связи с нарушением его обязанностей. Это может быть связано с невыполнением сроков завершения строительства, некачественным исполнением работ или другими нарушениями договорных обязательств со стороны застройщика. 
3. Возможные судебные решения.  Если застройщик и дольщик не могут достигнуть согласия относительно компенсации при досрочном расторжении ДДУ, дольщик имеет право обратиться в суд с соответствующими исками и требованиями.

Как влияет на расторжение ДДУ наличие счёта эскроу?  

Счёт эскроу может предоставлять дополнительную гарантию для дольщика, обеспечивая контроль за использованием его денежных средств и предотвращая финансовые риски. При досрочном расторжении ДДУ средства на счёте эскроу могут быть использованы для компенсации застройщику, что влияет на расчёт возможной компенсации для дольщика.

Счёт эскроу способствует защите интересов обеих сторон, предотвращая мошенничество и недобросовестное поведение. Однако условия счёта эскроу должны быть ясно определены в договоре, и дольщику стоит тщательно изучить его детали, чтобы понимать, как это может повлиять на процедуру расторжения ДДУ.

Нужно ли согласие других сторон.  

Банка, если квартира в ипотеке  

Когда квартира приобретается в ипотеку, договором об ипотеке является сделка между застройщиком или продавцом недвижимости и банком. Поэтому расторжение ДДУ может зависеть от условий и требований, установленных банком.

В большинстве случаев банк, предоставивший ипотечный кредит, оставляет квартиру у себя в залоге до полного погашения кредита. Это означает, что банк может не одобрить расторжение ДДУ, так как это может повлиять на его интересы и обеспечение возврата кредита.

Жены или мужа  

Согласно законодательству некоторых стран, приобретение недвижимости может быть признано семейной сделкой, и супруги могут иметь равные права на объект недвижимости даже без прямого участия в сделке. В этом случае расторжение ДДУ может потребовать согласия обоих супругов, если такое требование установлено законом.

Согласие супруга или супруги может потребоваться также в случае, если имущество считается семейной собственностью или, если на объекте недвижимости установлен режим совместной собственности.

По инициативе дольщика  

Плюсы:

• Дольщик имеет контроль над процессом расторжения и принимает решение самостоятельно. 
• Можно избежать штрафов или санкций, если расторжение происходит в соответствии с законом.

Минусы:

• Может потребоваться дополнительное согласование с застройщиком или банком, если квартира в ипотеке.
• Расторжение может занять некоторое время, так как требует подготовки документов и согласования с другими сторонами.

Чек-лист действий:

1. Тщательно изучите условия ДДУ и законодательство, чтобы узнать права и обязанности дольщика при расторжении. 
2. Напишите уведомление застройщику о своём намерении расторгнуть ДДУ, укажите причины и обоснования этого решения.
3. Обсудите возможные последствия и компенсации при расторжении и уточните необходимые действия.

По соглашению сторон  

Плюсы:

• Мирное расторжение может быть менее конфронтационным и быстрым процессом. 
• Возможность договориться о взаимовыгодных условиях и компенсациях.

Минусы:

• Необходимо достичь согласия с застройщиком, что может оказаться сложной задачей. 
• Возможные разногласия между сторонами.

Чек-лист действий:

1. Обратитесь к застройщику с предложением о расторжении ДДУ. 
2. Ведите переговоры о возможных условиях расторжения и компенсациях. 
3. Составьте соглашение о расторжении с учётом всех условий и подпишите его обеими сторонами.

По инициативе застройщика  

Плюсы:

• Дольщику могут быть предоставлены компенсации в случае расторжения по инициативе застройщика. 
• Застройщик берёт на себя ответственность за расторжение.

Минусы:

• Могут возникнуть неудобства для дольщика, связанные с поиском нового объекта или иными условиями расторжения. 
• Необходимо внимательно изучить предложение застройщика и условия расторжения.

Чек-лист действий:

1. Получите уведомление от застройщика о расторжении ДДУ и его предложениях. 
2. Проконсультируйтесь с юристом для понимания ваших прав и возможных компенсаций.
3. Оцените предложение застройщика и примите решение о дальнейших действиях.

По решению суда  

Плюсы:

• Судебное решение может быть вынесено в пользу дольщика, если установлены нарушения со стороны застройщика.
• Можно получить компенсации и возврат денежных средств.

Минусы:

• Судебный процесс может быть долгим и затратным.
• Необходимо предоставить доказательства и аргументы в суде для доказательства нарушений и обоснования расторжения.

Чек-лист действий:

1. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении ДДУ, предоставьте все необходимые документы и доказательства. 
2. Участвуйте в судебных слушаниях и предоставляйте информацию по запросу суда.
3. В случае вынесения решения в вашу пользу возможно получение компенсаций и возврата денежных средств, включая судебные расходы, если законодательство предусматривает такую возможность.

Заключение  

Расторжение договора долевого участия – процедура, требующая внимательного юридического анализа и соблюдения соответствующих правил и процедур. Осознанное и грамотное расторжение ДДУ поможет минимизировать возможные негативные последствия и обеспечить справедливое разрешение ситуации для всех сторон.

Хотите купить квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях столицы? Мы поможем. На главной странице сайта можно ознакомиться с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 955-59-63 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты, ответят на ваши вопросы и помогут с оформлением сделки.