Кто такой созаёмщик по ипотеке и чем он отличается от поручителя?

Вы хотите взять ипотеку, но беспокоитесь об отказе банка или сомневаетесь, что сможете погасить долг? В таких ситуациях можно обратиться за помощью к близким и попросить кого-то стать вашим созаёмщиком. В этой статье разбираемся, кто может выступить в такой роли, какие права и риски сопряжены с этим статусом.

Заёмщик – тот, кто предоставил документы, чтобы получить ипотеку, и заключил с банком кредитный договор: человек берёт кредит на своё имя и выплачивает его самостоятельно. Если заёмщик привлекает других людей, их называют созаёмщиками.

Каким требованиям он должен соответствовать  

Созаёмщик несёт такую же ответственность за выплату ипотеки, как и заёмщик, поэтому банки проверяют его кредитную историю, уровень дохода и судимости.

Требования к созаёмщикам такие же, как и к тем, кто оформляет ипотеку на своё имя:

• быть гражданином России;
• возраст от 20 до 60 лет; 
• достаточный для конкретного банка уровень дохода;
• минимальный стаж официальной работы от 3 месяцев;
• положительная кредитная история.

Каждый кредитор выдвигает индивидуальные требования к созаёмщику, но чаще всего банки готовы принять в такой роли супругов и близких родственников.

Какие риски несёт созаёмщик  

Даже если вы вместе с мужем или женой решите взять ипотеку, всё равно можете столкнуться с неприятностями, которые иногда возникают в процессе:

• ваша кредитная история может ухудшиться, если вы не будете выплачивать кредит регулярно; 
• если основной заёмщик прекратит выплачивать долг по ипотеке, банк обратится к вам, даже если у вас нет возможности его покрыть;
• если вы захотите взять ещё один кредит, банк может отказать, потому что учтёт финансовую нагрузку от текущего ипотечного договора.

Права  

1. Созаёмщик имеет право стать единоличным собственником квартиры и выделить доли другим участникам по соглашению.
2. Если созаёмщик заключает брак с основным должником, купленная в ипотеку недвижимость принадлежит им обоим. 
3. Созаёмщик имеет право требовать выделения доли в ипотечной квартире, если он вносил платежи или первоначальный взнос. 
4. Созаёмщик вправе выйти из числа созаёмщиков, но для этого должнику нужно предложить нового кандидата, которого одобрит банк.

Обязанности  

• Если основной должник не может погасить долг, созаёмщик обязан взять выплаты на себя. 
• Если созаёмщик отказывается от доли в ипотечной квартире, он всё равно обязан погасить кредит.

Плюсы  

• созаёмщик может стать владельцем доли в ипотечной квартире или отказаться от прав на неё;
• оба заёмщика могут запросить возврат налогового вычета по ипотеке; 
• оба заёмщика могут разделить сумму ежемесячных платежей на равные или неравные части или выбрать комфортную схему выплат; 
• банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у вас есть созаёмщик.

Минусы  

• если один из заёмщиков не вносит платёж, вся финансовая ответственность ложится на второго участника договора; 
• заёмщик и созаёмщик могут спорить относительно долей в недвижимости и их распределения.

Действия с созаёмщиком  

Как его сменить  

Для того, чтобы сменить созаёмщика, вам нужно предоставить пакет документов:

• паспорта всех, кто указан в кредитном договоре; 
• документы, подтверждающие место работы; 
• документы, подтверждающие доход; 
• копии кредитного договора и соглашения о залоге, если такие заключались;
• выписку из ЕГРН, которая подтвердит права на недвижимость;
• заявление по форме банка об изменении состава созаёмщиков.

За эти изменения в договоре банк может взимать небольшую комиссию.

Возможно ли переоформить ипотеку на созаёмщика  

Любые изменения в составе заёмщика нужно обсуждать с банком, который выдал ипотеку. Если кредитор соглашается, подготовьте:

• паспорта всех, кто участвует в сделке;
• кредитный договор;
• выписку из ЕГРН на объект недвижимости; 
• копию трудовой книжки или справку по форме 2-НДФЛ с места работы; 
• заявление на изменение кредитного договора по форме банка.

Эти документы с заявлением отправляют в отдел по обслуживанию ипотечных кредитов, банк принимает решение в течение 10-30 рабочих дней. Если ответ положительный, ипотеку переоформляют на того, кто остаётся – этот человек становится единственным собственником.

Что происходит с договором в случае  

Смерти созаёмщика  

Статья 1175 ГК РФ гласит, что, если у умершего есть указанные в завещании или законные наследники, всё его имущество, включая долги по кредиту, переходит к ним. Наследники выплачивают долг по ипотеке, поделив его между собой поровну. Если наследник несовершеннолетний, до момента достижения им 18 лет обязанности по погашению долга возьмут на себя его законные представители – родители, опекуны или попечители.

Банк, который выдал ипотеку, может закрыть кредитный договор или изменить условия для новых должников. Прямые наследники могут отказаться от наследства в течение 6 месяцев после смерти заёмщика. Если они отказываются, право переходит к наследникам второй очереди – полнородным и неполнородным братьям и сёстрам, дедушкам и бабушкам. Если никто из наследников не хочет выплачивать ипотеку после смерти заёмщика, банк забирает недвижимость в счёт долга и продаёт её на аукционе.

Если ваш супруг был созаёмщиком, но вы разводитесь, один из вас может выйти из ипотечной сделки, однако это можно сделать только с согласия банка. Для этого вам придётся подать заявление и прикрепить к нему брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда. Банк оценит все риски и может отклонить заявление, если оставшийся созаёмщик покажется ненадёжным.

Согласно статье 34 СК РФ, движимая и недвижимая собственность, доли в капитале и ценные бумаги, которые супруги приобрели во время брака, считаются общим имуществом. Пара может разделить его во время брака или после развода по требованию любого из них. Разделение обязательно должен удостоверить нотариус.

Можно ли созаёмщику  

Выйти из договора  

В статье 810 ГК РФ указано, что созаёмщик, который подписал кредитный договор, несёт ответственность за возврат долга. Самостоятельно выйти из кредитного договора вы не сможете, потому что может повлечь увеличение кредитной нагрузки на главного заёмщика. Это может привести к просрочкам, что будет невыгодно банку.

Замена в договоре возможна только с согласия банка. Вы можете подать заявление, и кредитор рассмотрит возможность привлечения нового созаёмщика, если он будет соответствовать всем требованиям кредитной программы. Без согласия банка отказаться от участия в договоре можно только через суд, но он может отклонить иск, если вы не предоставите весомые причины: переезд в другую страну, утрату трудоспособности или ухудшение финансового положения.

Взять ещё одну ипотеку  

Банки не ставят ограничений на получение новой ипотеки своим клиентам. Однако, чтобы заключить два кредитных договора, нужно иметь хороший доход. После уплаты всех долгов у вас должно оставаться не менее 40% дохода, только тогда банк может пойти навстречу и одобрить вторую ипотеку.

Получить налоговый вычет  

Созаёмщик имеет право на налоговый вычет в нескольких случаях:

1. Ипотечная недвижимость или её доля оформлена на созаёмщика. В противном случае налоговый вычет получить не получится даже при полной оплате долга. 
2. Есть документы, которые подтвердят уплату налогов и расходов на погашение ипотеки. 
3. Человек не использовал право на налоговый вычет до этого.

Не торопитесь соглашаться, если кто-то из близких просит вас стать созаёмщиком. Перед принятием решения узнайте, на какой срок берётся ипотека и какая будет ежемесячная выплата – это поможет адекватно оценить все риски. Ниже описываем основные проблемы, с которыми может столкнуться созаёмщик:

• договор заключается на длительный срок до 25 лет. За это время могут измениться ваш уровень дохода или финансовое состояние основного заёмщика;
• выплачивать ипотеку и проценты придётся в любом случае, даже если дохода для погашения долга окажется недостаточно; 
• если созаёмщиком стал супруг, вступивший в брак после получения ипотеки, он не сможет претендовать на долю в недвижимости, если вы не предусмотрели этого в брачном договоре; 
• если уровня дохода для получения ещё одного кредита будет недостаточно, банк откажет в выдаче; 
• невозможно просто взять и отказаться от обязательств по кредитному договору: для этого придётся получить согласие основного заёмщика и банка или обратиться в суд, а судебная практика в этом вопросе отрицательна.

Обязательно зафиксируйте права созаёмщика на недвижимость по ипотеке. Их можно указать в брачном договоре или дополнительном соглашении к ипотечному договору.

Заключение  

Если у вас остались вопросы или вы хотите купить квартиру в Москве, позвоните по номеру +7 (495) 431-99-33. Наши специалисты проанализируют ваш запрос, помогут собрать пакет необходимых документов и будут рядом на каждом этапе сделки.