Чем апартаменты отличаются от квартиры. Рассказываем про все различия

В русском языке принято использовать слово «апартаменты» для обозначения роскошной недвижимости. Но всё не так просто: у этого понятия есть дополнительное юридическое значение, о котором знают не все. В сегодняшней статье разбираемся, в чём же всё-таки разница между апартаментами и квартирами, и почему дело вовсе не в престиже.

Квартиры — это жилые помещения, которые должны соответствовать строгим законодательным и санитарным нормам. Рядом с многоквартирными домами обязательно должна размещаться необходимая социальная инфраструктура, а потребительские права жильцов активно охраняются государством.

Апартаменты, с другой стороны, относятся к коммерческим помещениям — иными словами, к нежилым. Логичный вопрос: раз юридически они нежилые, почему в них всё равно живут люди?

Всё дело в том, что у каждого участка земли есть своё назначение — например, один отводится для строительства жилых домов, а второй по соседству предназначен для офисов. Функция построек на участке не может противоречить назначению земли — это незаконно, и нарушение этого правила грозит серьёзными штрафами. Если девелопер занимается строительством комплекса на коммерческом участке, то юридически в нём нельзя оборудовать жилые помещения. Здесь и приходят на помощь апартаменты: по документам они нежилые, но по факту — очень даже приспособленные для комфортной жизни.

Регистрация

Квартиры

Подавляющее большинство россиян прописано именно в квартирах — оформить регистрацию в них можно буквально в несколько кликов на сайте Госуслуг. После чего заявителя пригласят в МФЦ или местный орган регистрационного учёта, чтобы поставить соответствующую печать в паспорте.

Апартаменты

Апартаменты строятся на участках либо офисного, либо гостиничного назначения. В апартаментах гостиничного типа можно оформить временную регистрацию на 5 лет, причём количество продлений в данном случае не ограничено. Если же недвижимость находится в составе офисного комплекса, регистрацию оформить нельзя — ни временную, ни постоянную.

ЖКУ

Квартиры

Тарифы на коммунальные услуги для жилых помещений устанавливаются местными органами власти. Их деятельность регулируется государством: если жилищники внезапно заламывают высокую цену, владельцы квартир или домов могут обратиться с жалобой в прокуратуру, Роспотребнадзор или просто пойти в суд.

Собственники жилых помещений, как правило, оплачивают ЖКУ по более лояльным ставкам, а правительственная регуляция защищает их от переплат.

Апартаменты

В апартаментах складывается совсем другая картина: с юридической точки зрения все услуги оказываются коммерческим предприятиям, а не конкретным конечным потребителям, поэтому стоят они на 15–30% дороже. Вдобавок ко всему регуляция здесь не такая строгая, и многое зависит от совести коммунальщиков: кто-то может выставлять адекватные чеки, а кто-то может требовать возмутительные суммы — и это решение оспорить будет гораздо сложнее.

Капитальный ремонт

Квартиры

Капитальный ремонт многоквартирных домов делается на средства жителей: каждый месяц собственники отчисляют деньги в единый фонд. Средства из этого фонда используются для того, чтобы ремонтировать или улучшать общее имущество — например, устанавливать новые лифты, чинить крышу или утеплять стены.

Размер отчислений зависит от региона проживания, площади жилого помещения, наличия льгот и решения общего собрания жильцов. Нижний предел определяется минимальной ставкой — в Москве она составляет 20 рублей 99 копеек за квадратный метр.

Апартаменты

Жители апартаментов не делают никакие взносы, но это не значит, что они освобождаются от затрат на поддержание общего имущества в хорошем состоянии. Разница заключается в том, что платить приходится по мере необходимости — например, в доме сломался лифт, и управляющая компания собирает деньги на его замену — и гораздо больше, чем 20 рублей за квадрат.

Налог на недвижимость

Квартиры

Налог на имущество для собственников квартир стоимостью до 10 миллионов рублей рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Более того, из налоговой базы всегда вычитаются 20 квадратных метров — так, если площадь жилого помещения составляет 100 квадратных метров, платить придётся только за 80 из них. Эта льгота действует во всех регионах России, в том числе и в Москве.

При этом в столице действуют дополнительные условия налогообложения — ставка повышается вместе со стоимостью имущества. Вот небольшая шпаргалка, которая поможет вам с расчётами:

• до 10 миллионов — 0,1%;
• от 10 до 20 миллионов — 0,15%;
• от 20 до 50 миллионов — 0,2%;
• от 50 до 300 миллионов — 0,3%

Апартаменты

Налог на апартаменты гостиничного типа рассчитывается по ставке 0,5% от кадастровой стоимости, а в случае с офисными коэффициент увеличивается в четыре раза — до 2%. При расчёте никакие льготы не действуют — учитывается вся площадь объекта.

Квартиры

Квартиры можно легально использовать только для одной цели — проживания. Попытки превратить жилое помещение в магазин, гостиницу или любое другое коммерческое предприятие добром не заканчиваются: рано или поздно приходит проверка, и нарушителям приходится выплачивать увесистый штраф. Площади под ритейл обычно размещаются только на первом этаже, а всё, что выше — зона исключительно для жизни людей.

Вдобавок к этому законодательство РФ оберегает покой жителей многоквартирных домов. В любом здании действует режим тишины: в будние дни — с 21:00 до 08:00, в выходные — с 22:00 до 10:00. Если кто-то шумит в это время и не даёт заснуть, всегда можно обратиться в полицию — закон будет исключительно на стороне заявителя. А если на первом этаже есть, например, ресторан или ночной клуб, он может работать только до девяти или десяти часов вечера и ни минутой позже.

Апартаменты

С апартаментами всё опять-таки сложнее. Помещения нежилого фонда можно использовать буквально для каких угодно целей, а не только для проживания. Например, ваши соседи по этажу могут совершенно легально открыть офис, магазин или хостел, и закон в этом случае никак не поможет. Ни о каком режиме тишины речь тоже не идёт.

Если на первом этаже здания работает ночной клуб, никаких ограничений по графику у него нет — он может закрываться хоть в пять часов утра, хоть не закрываться вообще. К счастью, в комплексах с апартаментами распределение помещений обычно такое же, как и в жилых домах: снизу находятся коммерческие площади, а сверху — апартаменты. Но если ночью соседи будут не давать заснуть из-за громкой музыки или чего-либо ещё, просто позвонить в полицию уже не получится — с точки зрения закона они не будут считаться нарушителями.

Строительные стандарты

Квартиры

Владельцы квартир гораздо лучше защищены законом. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами и фабриками, а поблизости всегда должна располагаться вся необходимая инфраструктура — детские сады, школы и поликлиники. Если в округе нет каких-либо социально важных учреждений, они возводятся застройщиком либо полностью за свой счёт, либо с привлечением субсидий от государства.

Жилые помещения также должны соответствовать ряду санитарных норм: например, вентиляция в многоквартирном доме не должна пропускать воздух из одной квартиры в соседнюю, а межквартирные перегородки должны гарантировать звукоизоляцию на уровне не менее 50 дБ. Если жильцы вдруг обнаружат какие-либо нарушения законодательства, они всегда могут обратиться в суд или в Роспотребнадзор.

Апартаменты

Коммерческие помещения не должны соответствовать ни одному из этих требований — в конце концов, юридически они вообще не предназначены для жизни людей. Но это на бумаге. В реальной жизни ответственные девелоперы стараются сделать апартаменты максимально комфортными для длительного проживания. Главное — не наткнуться на безответственных.

Управление домом

Квартиры

Выбор управляющей компании, которая будет заниматься техническим обслуживанием дома — дело общего собрания жильцов. Работает это собрание по принципу мажоритарного голосования: чем большей площадью владеет собственник, тем больший вес имеет его голос. Например, владельцы трёхкомнатных квартир на 100 квадратных метров располагают более сильным потенциалом давления, чем владельцы студий на 30 квадратных метров.

От результатов голосования зависят и конкретные работы, которые будет проводить управляющая компания. Так, если в доме много автовладельцев, они могут проголосовать за расширение парковочной зоны — и эти работы будут проводиться за общий счёт.

Апартаменты

Если собственник владеет хотя бы 51% от всего здания, он может принимать все решения единолично. С многоквартирными домами такое не прокатит, а вот с коммерческими зданиями — вполне. Бывает такое, что большую часть комплекса для ведения бизнеса выкупает крупная корпорация. В таком случае повлиять на её решение уже вряд ли получится: она может нанять самую дорогую управляющую компанию в столице, чтобы привлечь больше клиентов, а коллективно оплачивать это удовольствие придётся всем жителям.

Общее имущество

Квартиры

Собственники квартир по умолчанию становятся владельцами какой-то доли общего имущества. В него входят элементы дома, которыми так или иначе пользуются все жильцы: лифтовые шахты, подъезд, лестничные клетки, подвал, чердак, крыша и двор. Воспользоваться своей долей никак не получится — она нужна для того, чтобы особо находчивые жильцы не использовали пространство общего пользования в индивидуальных целях: например, не превратили подвал в личный склад. По крайней мере без согласия остальных собственников — такие вопросы решаются на общих собраниях.

Апартаменты

Арбитражный суд постановил, что владельцам апартаментов тоже принадлежит доля в общем имуществе. Проблемы могут возникнуть по причине, которую мы обсуждали в разделе про управление домом — из-за прихотей управляющей компании можно получать квитанции на довольно серьёзные суммы.

Квартиры

После покупки квартиры можно вернуть до 260 000 рублей через налоговый вычет. Если имущество приобретается в браке, запросить деньги могут оба супруга: получится уже 520 000 рублей на двоих. А если семья покупает квартиру в ипотеку, можно дополнительно запросить вычет с процентов — в этом случае его сумма может достигать 390 000 рублей на каждого из пары. Складываем и получаем 1 300 000 рублей, довольно солидную сумму.

Апартаменты

А вот после покупки апартаментов налоговый вычет не вернёт новому владельцу ни копейки: недвижимость нежилая, а значит, нет никаких оснований.

Льготы и господдержка

Квартиры

Некоторые категории населения могут заручиться поддержкой государства, чтобы купить жилое помещение. Например, недавно мы писали про семейную ипотеку — льготный жилищный кредит под ставку не выше 6% для семей с детьми. Вместе с этим в качестве первоначального взноса по ипотеке на квартиру или дом можно использовать материнский капитал — так же как и для её досрочного погашения. Аналогичные меры поддержки можно найти и для других льготников — например, для IT-специалистов.

Апартаменты

Действие льгот распространяется только на покупку жилых помещений — апартаменты ни по одной программе господдержки купить не получится.

Что может измениться

Сейчас на рассмотрении в госдуме находится законопроект №1162929-7. Он сулит большие изменения для рынка апартаментов: авторы проекта предлагают классифицировать все новые новостройки, которые совмещают коммерческие и жилые помещения, как многофункциональные. В этом случае апартаменты станут равны квартирам в своём юридическом статусе — со всеми его достоинствами и недостатками.

Если закон примут, владельцы апартаментов смогут прописаться на теперь уже жилой площади, будут оплачивать ЖКУ по более низким тарифам и окажутся под всесторонней защитой законодательства. Вместе с этим исчезнет их главный притягательный аспект — более низкая цена по сравнению с квартирами. Уже построенные помещения изменения не затронут.

В сентябре 2022 года законопроект ещё не приняли — ждём дальнейшего развития событий.

Преимущества апартаментов

Заманчивая цена. Земля коммерческого назначения стоит меньше, чем жилого, а нежилой статус здания избавляет застройщика от необходимости вкладывать большие средства в развитие социальной инфраструктуры. Как результат — апартаменты стоят на 15–30% меньше, чем квартиры.

Локация. Очень часто апарт-комплексы строятся в самом центре города — там, где жилые здания строить запрещено. Это удобно для тех, чья работа связана с центром: можно тратить минимальное количество времени на дорогу до офиса и обратно.

Богатый потенциал для инвестиций. Апартаменты — очень ликвидный актив на рынке премиальной недвижимости: высокие арендные ставки позволят покупателю быстро окупить все вложения, после чего останется только получать стабильный и высокий доход.

Можно ли делать перепланировку в апартаментах?

Да, причём сама процедура гораздо проще, чем в случае с квартирами: если изменения не затрагивают несущие конструкции, не нужно даже получать никакое разрешение.

Я инвестор. На какую доходность я могу рассчитывать?

Средняя доходность апартаментов по Москве колеблется от 7% до 10%. Для сравнения: если речь идёт про рентные квартиры, этот показатель редко превышает 5%.

Какие дополнительные удобства доступны жителям апартаментов?

Комплексы апартаментов обычно могут похвастаться более разнообразной инфраструктурой, чем жилые дома: часто в них встречаются рестораны, спортивные залы, кинотеатры и другие атрибуты недвижимости премиум-класса.

Заключение

Хотите купить квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях столицы? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (495) 152-20-20 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и ответят на ваши вопросы.