Руководство, как законно отказаться от доли в квартире

Долевая собственность — имущество, которое в равной степени распределено между совладельцами. Такой тип владения квартирой может возникнуть в результате вступления в наследство, раздела имущества, приватизации недвижимости и так далее. В некоторых случаях отказаться от доли можно через простое заявление, в других — придётся оформить дарственную. В материале подробно рассказываем о способах и особенностях отказа от доли в квартире.

Нужно понимать, что доля в квартире — это не всегда привлекательное предложение. Не все готовы принимать наследство с обременениями. Есть несколько причин, по которым часто отказываются от вступления в наследство:

1. Особые обстоятельства. Например, наследник признан банкротом, поэтому при вступлении в наследство он потеряет свою долю. Чтобы этого не произошло — лучше отказаться от части квартиры в пользу родственника.
2. Стремление улучшить жилищные условия. Например, один из собственников хочет выкупить все доли у своих родственников. В этом случае легче будет сразу отказаться от своей части квартиру в пользу другого, чем после оформления наследства проводить сделку купли-продажи. 
3. Вместе с долей в квартире к наследнику переходят и потенциальные долги по ЖКУ. При нежелании их закрывать или невозможности платить имущественный налог — можно отказаться от доли в квартире.

При этом с точки зрения закона от причины отказа зависит лишь алгоритм действий в каждом конкретном случае.

Когда возможен такой шаг, а когда нет  

Отказаться по общему правилу можно всегда, это право наследников регулирует статья 236 ГК РФ. Но нужно учитывать, что отказ от доли не означает прекращение обязанностей собственника. До момента передачи прав на имущество другому человеку нужно будет уплачивать имущественный налог и ЖКУ.

Важный нюанс в отказе от доли в недвижимости: не получится отказаться только от части площади в квартире, в таком случае придётся отказываться от всего наследства. Также могут возникнуть сложности, если в сделке с квартирой задействованы несовершеннолетние дети.

Руководство, как отказаться от доли в квартире  

При получении наследства  

Согласно статье 1157 ГК РФ, отказаться от доли в квартире можно ещё до момента возникновения право на собственность. В этом случае можно отказаться от доли как на общих основаниях, так и в пользу другого наследника. При отказе на общих основаниях недвижимость распределяется в равных долях между наследниками. При этом важно отметить, что отказаться от доли в пользу лица, которое не является законным наследником — нельзя.

Существует два способа отказа от доли:

1. Оформить отказ от наследства у нотариуса, который занимается вашим делом. Однако есть нюанс: отказаться нужно от всего наследства, а не только от доли в жилом помещении. Заявление можно составить самостоятельно, а можно по специальной форме у нотариуса. Разница лишь в стоимости: 100 рублей для первого способа, 300-500 рублей — для второго.
2. В течение полугода с момента смерти наследодателя не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведёт наследственное дело. По статье 1154 ГК РФ, именно в течение 6 месяцев можно заявить о своих правах и желании вступить в наследство.

После того, как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, отказаться от части будет нельзя.

На этапе приватизации недвижимости  

Вы имеете право отказаться от приватизации, если не хотите становиться собственником доли в квартире. В этом случае доли равномерно распределят между другими собственниками. Для отказа от своей доли при приватизации необходимо обратиться в уполномоченный орган с письменным заявлением. В Москве этим занимается департамент городского имущества. Обращение в департамент можно подать как напрямую, так и через МФЦ. Однако в первом случае придётся также предоставить нотариально заверенное удостоверение отказа.

Дарение или продажа части  

Если вы уже являетесь собственником доли в квартире, то отказаться от неё с помощью письменного заявления не получится. В такой ситуации её можно либо продать, либо подарить.

1. Дарение доли. Договор дарения — это двусторонний договор в письменной форме, не требующий нотариального участия. Получается, для дарения необходимо лишь согласие одаряемой стороны. Однако при этом важно зарегистрировать дарственную в Росреестре и оплатить госпошлину. При переходе недвижимости к близкому родственнику налог на доход не начисляется. Если дарим не родственнику, то он должен будет уплатить налог — 13% от кадастровой стоимости доли. 
2. Продажа доли. Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в квартире вы обязаны предложить выкупить свою часть совладельцам помещения. Если они откажутся от сделки, то у вас будет возможность продать свою долю постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи: провести стандартную процедуру оформления документов и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Расприватизация квартиры — возврат приватизированной недвижимости в государственную или муниципальную собственность через подписание договора социального найма без ограничения по времени её владения. При этом после данной процедуры вторично приватизировать как эту, так и любую другую недвижимость закон не разрешает. По возвращении квартиры государству вы получите возможность и дальше проживать в ней, но уже по договору социального найма — в таком случае бывший владелец становится арендатором.

Поводами для расприватизации могут стать:

• Желание уменьшить ежегодное налогообложения на недвижимость. Размер налога определяется с учётом кадастровой стоимости квартиры. 
• Необходимость снизить ежемесячные расходы на коммунальные услуги. Это возможно сделать как раз за счёт частичного освобождения нанимателя квартиры от оплаты капитального ремонта, потому как органы местного самоуправления обязаны выделять определённые суммы на восстановление помещений. 
• Возможность претендовать на улучшение или увеличение жилплощади. Например, в случае, если владелец проводит расприватизацию квартиры при перенаселении помещений, не поддающихся капитальному ремонту, государство обязано предоставить ему улучшенные жилищные условия. При этом размер недвижимости будет рассчитываться исходя из количества человек, планирующих там прописаться. Именно потенциальное увеличение площади квартиры зачастую становится поводом для расприватизации квартиры. 
• Попытка обезопасить себя от лишения квартиры мошенниками или недобросовестными родственниками. Тех, кто нанимают муниципальную недвижимость и не владеют ей, нельзя лишить права проживания. Уже будучи во владении государства национализированная квартира не может быть подарена, продана или приобретена.

При этом для расприватизации нужно одновременно соблюсти сразу три условия:

• недвижимость оказалась в собственности по договору приватизации; 
• в собственности гражданина отсутствует иная недвижимость;
• недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.

Отказ в пользу родственников, супруга и чужих людей — в чём разница  

Для отказа в пользу родственника не нужно согласование с другими собственниками. Также не требуются дополнительные расходы и оплата налогов, а ещё — нет необходимости обращаться в суд для отмены доли. В этом случае нужно заключить договор о выходе из доли, которые обязаны подписать вы и ваш родственник. В документе должны быть указаны данные о квартире, её доле и информация о родственнике, которому эту долю передают. После чего нужно обратиться к нотариусу с паспортами и договором об отказе. А затем останется только обратиться с письменной просьбой подтвердить права на недвижимость в отдел регистрации прав собственности и факта выхода из долевой собственности.

Отказаться от доли в пользу супруга или супруги можно в общем порядке через дарение или продажу, однако в этом случае нужно будет учесть режим совместной собственности, установленный Семейным кодексом.

Важно помнить, что при продаже доли супруг или супруга будут считаться лицом, имеющим преимущественное право покупки. А в случае дарения ей или ему не придётся платить налога в размере 13% от кадастровой стоимости, так как в этой ситуации супруг выступает членом семьи.

Чаще всего вопрос о передаче прав на долю в ипотечной квартире встаёт во время развода. Поэтому лучше всего заранее разобраться с тем, что будет происходить с собственностью, принадлежащей супругам, например, составить брачный договор. Так, допустим, при разводе одному супругу достанется имущество, а второму — денежная компенсация на определённых условиях.

При покупке или строительстве недвижимости с использованием средств маткапитала детям и супруге обязательно выделяют доли. Отказаться от них можно по-разному. Например, для отказа супруга может оформить договор дарения на мужа или детей. Чтобы продать долю несовершеннолетних детей, нужно получить разрешение органов опеки. Для этого зачастую потребуется предоставить доказательства того, что родители купят другую недвижимость, в которой у ребёнка будет доля не меньше, чем в предыдущем месте.

Отказаться от доли в ипотечной квартире можно с согласия банка, выдавшего ипотеку. Ответ организации зависит от того, при каких условиях приобретали недвижимость. Также отказаться от доли можно путём передачи права собственности обладателю другой доли, и тогда обязательство по выплате кредита ложиться на него. При отказе собственников от всех долей квартиру продают другому человеку. А затем уже в зависимости от исхода сделки ипотечный кредит можно:

• погасить средствами продавца или покупателя перед сделкой;
• погасить в процессе продажи с помощью средств покупателя;
• переоформить на покупателя, который будет его выплачивать, следуя графику ежемесячных платежей.

Как быть, если отказ приводит к конфликту с собственниками  

К сожалению, вопросы раздела недвижимости часто приводят к конфликтам. Собрали несколько действенных способов, которые помогут рассудить спор:

1. Помощь юриста. Лучше всего сразу обратиться за консультацией к профессионалу, который подробно расскажет о всех нюансах, оценит конкретно ваш случай и с учётом юридических рисков поможет принять верное решение. 
2. Переговоры. В данном случае стоит постараться подойти к разговору без эмоций и предложить конструктивные варианты решения конфликта. Например, одна из сторон готова выкупить долю или наоборот продать. Дальше встанет вопрос цены — на этот этап лучше позвать брокера, который сможет оценить рыночную стоимость квартиры или её частей. 
3. Судебное разбирательство. Это самый последний вариант решения конфликта. Очень важно нанять грамотного юриста, который сможет защитить права в суде.

Заключение  

Мечтаете купить собственную квартиру в престижной локации Москвы? Закажите обратный звонок через форму ниже. Брокеры нашей компании оперативно ответят на вашу заявку и помогут подобрать лучший вариант на рынке, который будет отвечать вашим запросам.