Как сдавать квартиру легально и не переживать. Гайд по налогам

В этой статье поговорим про налоги, которые взимаются с арендодателей. Разберёмся, какие есть режимы налогообложения, и вместе выясним, какой лучше выбрать, если вы хотите сдавать квартиру. Подробные расчёты прилагаются.

Повышается дисциплина жильцов. В договоре чётко прописываются обязанности жильцов, а также санкции за их нарушение. Если возникнут какие-то конфликты, вы всегда сможете апеллировать к тексту договора — а это одинаково сильный аргумент как в личных переговорах с проблемными арендаторами, так и во время судебных разбирательств. Кроме того, к договору прилагается подробная опись имущества, которая обезопасит вас от необоснованных претензий со стороны жильцов.

Появляется возможность застраховать квартиру. Если с квартирой что-то случилось, а арендатор в это время проживал в ней без договора, страховые компании вряд ли согласятся возмещать убытки. И наоборот — если его проживание легально зафиксировано в договоре, никаких проблем с этим не возникнет.

Можно не переживать за безопасность безналичных транзакций. Если договора нет, жильцы смогут подать иск о взыскании денег — ведь с юридической точки зрения их ничто не обязывало вам платить. В этом случае к вам будет применима статья о неосновательном обогащении и деньги придётся вернуть.

Не нужно бояться уголовной ответственности за неуплату налогов. Если дело дойдёт до суда, стоит ждать штраф в размере 20% от всей неуплаченной суммы — а в отдельных случаях даже год тюремного заключения.

Не нужно разбираться с налоговыми проверками и судебной волокитой. Меньше нервов, больше свободного времени.

Физическое лицо  

Собственники-физлица уплачивают НДФЛ по ставке 13%. Налоговая база при этом рассчитывается на основе двух параметров: арендной платы и взносов на коммунальные услуги без счётчиков. Такими взносами, например, могут быть расходы на общедомовые нужды. А вот выплаты по счётчикам доходами не считаются — с точки зрения закона это компенсация за использованные ресурсы, а не личная выгода владельца квартиры.

НДФЛ уплачивается в текущем году за предыдущий. Процесс не автоматический: собственник должен самостоятельно задекларировать все свои доходы и уплатить получившуюся сумму. О том, как это сделать, мы поговорим в одном из следующих разделов.

Также обратим внимание, что с 2021 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Если общий доход за год составляет 5 миллионов рублей и больше, ставка повышается до 15%.

ИП  

В случае с ИП размер налоговой ставки зависит от того, какую систему налогообложения собственник выбрал при регистрации бизнеса: общую, упрощённую или патентную. Разберём каждый из этих вариантов по отдельности.

Общая система налогообложения. ИП на ОСН платят всё тот же НДФЛ, только на этот раз к нему прибавляются НДС и страховые взносы. Для сдачи квартиры в аренду эта система точно не подойдёт — выгоды владелец никакой не получит, зато замучается с бюрократическими нюансами и отчётностью.

Упрощённая система налогообложения. Более гибкий и выгодный вариант. На выбор предлагаются две опции:

УСН «Доходы» — уплачиваются 6% с доходов. Подходит для тех, кто тратит деньги с аренды на жизнь или откладывает их на будущее, и за счёт этого используется чаще. Приятный бонус: ИП на УСН освобождаются от уплаты налога на имущество, которое используется для ведения предпринимательской деятельности.

Однако минусы тоже есть — каждый год нужно вносить обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование, даже если выручки нет вообще. В 2024 году размер взноса составляет 49 500 рублей.

УСН «Доходы минус расходы» — уплачиваются 15% с разницы между доходами и расходами. Подходит для тех, кто ведёт арендный бизнес с регулярными статьями расходов.

Важный момент: за расходы считаются только те траты, которые необходимы для ведения предпринимательской деятельности — в случае с квартирами это, например, ремонтные работы. Личные расходы задекларировать не получится — даже если это расходы на обучение или лечение детей.

Патентная система налогообложения. ПСН — специальный налоговый режим, при котором предприниматель каждый год выплачивает фиксированную сумму. Размер этой суммы рассчитывается на основе площади и местоположения объекта — например, за квартиру в Хамовниках площадью 60 квадратных метров нужно будет заплатить 95 220 рублей. По итогу взимаются всё те же 6%, но только не от реального дохода предпринимателя, а от потенциального. Как и в случае с УСН, помимо налога нужно также вносить фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. Рассчитать стоимость патента можно на сайте ФНС.

Самозанятость  

Самозанятые платят налог на профессиональный доход. Он рассчитывается по особой схеме: если арендодатель сдаёт квартиру физическому лицу, то платить нужно всего 4%, а если юридическому — 6%. По факту в первые несколько месяцев ставка будет ещё ниже: после оформления правительство выделит вам 10 000 рублей, которые будут равномерно вычитаться из суммы ежемесячного налога. Самозанятые также освобождаются от пенсионных отчислений.

Такая низкая ставка компенсируется верхним лимитом на доход, который составляет 2,4 миллиона рублей. Превысите этот лимит — потеряете статус самозанятого и вернётесь к своему предыдущему режиму налогообложения. Для ИП это может быть ОСН или УСН, а для физических лиц — НДФЛ.

Для этого режима действует ещё одно важное ограничение — сдавать можно только жилые помещения, то есть квартиры. Если вы собираетесь сдавать апартаменты, самозанятость, к сожалению, оформить не получится — по крайней мере до тех пор, пока правительство не пересмотрит их юридический статус.

А теперь давайте считать. За основу для наших расчётов возьмём двухкомнатную квартиру в Хамовниках площадью 60 квадратных метров. Арендатор платит нам 130 000 рублей в месяц. Из этой суммы 10 000 рублей идут на коммунальные платежи по счётчикам — их мы сразу вычитаем. Остаётся 120 000 рублей — это и есть наша налоговая база.

НДФЛ. В месяц — 120 000 x 13% = 15 600 рублей. В год — 15 600 x 12 = 187 200 рублей.

ИП на ПСН. Стоимость патента для квартиры в Хамовниках составляет 95 220 рублей. Прибавим к этому обязательные взносы и получим 95 220 + 49 500 = 144 720 рублей в год или 12 060 рублей в месяц.

ИП на УСН «Доходы». В месяц — 120 000 x 6% = 7 200 рублей. В год — 86 400 рублей. Прибавим к этому обязательные взносы и получим 86 400 + 49 500 = 135 рублей в год или 11 325 рублей в месяц.

НПД. В месяц — 120 000 x 4% = 4 800 рублей. В год — 4 800 x 12 = 57 600 рублей. Обязательных взносов нет.

Получается, что самый выгодный режим — самозанятость. Как видно из наших расчётов: при годовом доходе в 1 440 000 рублей налоговая нагрузка составит всего 57 600 рублей. Если же ваш годовой доход превышает 2,4 миллиона рублей, то наиболее оптимальным вариантом станет ИП на УСН «Доходы».

Физическим лицам  

Физлица заполняют декларацию 3-НДФЛ. Самый удобный и простой способ это сделать — заполнить электронную декларацию на сайте ФНС. Для этого авторизуйтесь через учётную запись Госуслуг, перейдите во вкладку «Доходы», нажмите кнопку «Заявить доход» и заполните «Заявление о доходе при сдаче квартиры в аренду». После этого сервис предложит создать бесплатную электронную подпись. Подпишите документ и отправьте его.

Подать декларацию за прошлый год нужно до 30 апреля текущего года.

ИП. Самостоятельно подготовить весь пакет документов сложно — обычно для этого нанимают бухгалтера. Если хотите сэкономить, откройте счёт в банке с услугой онлайн-бухгалтерии — обычно она либо бесплатная, либо очень дёшевая.

На УСН налог нужно платить 4 раза в год не позднее 25 числа, следующего за кварталом. Схема такая:

• Первый квартал — не позже 28 апреля.
• Второй квартал — не позже 28 июля.
• Третий квартал — не позже 30 октября. 
• Четвертый квартал — не позднее 29 апреля следующего года.

Самозанятым. Самозанятым вообще не приходится сталкиваться ни с какими бюрократическими заморочками: нужно просто скачать приложение «Мой налог» и фиксировать в нём все выплаты, а налог уплачивается нажатием на одну кнопку. Вы также можете настроить автоплатёж, и тогда следить за этим вообще не придётся.

Налог нужно уплатить до 25 числа следующего месяца.

Заключение  

Хотите купить квартиру в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если у вас нет времени на поиски, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.