Каков размер налога с ИП при продаже недвижимости в 2023 году?

Яна
Яна
автор статьи
02 октября 2023
179 просмотров
article
02 октября 2023
179 просмотров
В этой статье

Оплата налогов – важная часть процесса продажи недвижимости. Поэтому очень важно в них разбираться, чтобы не попасть под чуткий надзор налоговой службы. В 2023 году изменился порядок уплаты налогов для индивидуальных предпринимателей. Разбираемся, нужно ли ИП уплачивать налог при продаже квартиры, в каком размере и возможно ли на этом сэкономить.

Лучшие предложения недвижимости

Luzhniki Collection
Показать другие проекты в районе Хамовники квартиры первая очередь 4 квартал 2026 от 830 000 м²
Дом Дау
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 2 квартал 2027 от 660 000 м²
DECO Residence
Показать другие проекты в районе Даниловский апартаменты 2 квартал 2024 от 450 000 м²

Нужно ли ИП платить налог с продажи недвижимости

При использовании в предпринимательской деятельности  

Согласно ст. 217 п.1 Налогового кодекса РФ, если имущество когда-то использовалось для предпринимательской деятельности, например, сдавалось в аренду, то вычет и освобождение от налога не действует.

Если ИП продаёт квартиру, которая использовалась для бизнеса, то налоги рассчитываются по упрощённой системе. Чтобы продать недвижимость по УСН, индивидуальному предпринимателю необходимости вести соответствующую деятельность, а также указать в ЕГРИП код ОКВЭД 68.1 – «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

При этом налоговой неважно, когда куплено помещение – до или после оформления ИП. Однако оформить ИП перед продажей недвижимости, чтобы уменьшить налоги, также не получится. ФНС проверит и в случае обмана доначислит налог.

Если недвижимость не использовалась  

В данном случае неважно, покупал ли ИП недвижимость до или во время ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, потому что объект не имеет отношения к бизнесу. По УСН уплатить налог не получится, нужно использовать стандартный НДФЛ – 13%, а также подать декларацию 3-НДФЛ.

НДФЛ или выбранная система налогообложения?  

Индивидуальный предприниматель имеет право уплатить налог с продажи недвижимости по УСН по ставке 6%, если выполнит следующие условия:

  • помещение использовалось для бизнеса;
  • деятельность ИП связана с покупкой и продажей недвижимости.

Какие бывают виды УСН?  

УСН «Доходы»

Необходимо оплатить налог по обычной ставке 6% от всей суммы недвижимости. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.

УСН «Доходы минус расходы»

Нужно включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму доходов отчётного квартала. При этом в расходах можно учитывать только затраты на оформление продажи – например, услуги юристов. Ставка составляет 15%, но конкретный размер устанавливают регионы. Так, в Москве общая ставка 15%, однако для тех, кто ведёт бизнес в сфере социальных услуг, спорта и животноводства и других из закона Москвы – ставка будет 10%.

При этом, если предприниматель продал недвижимость раньше 10 лет с момента покупки, то ему следует:

  1. Исключить расходы на покупку из всех периодов, в которых она фигурирует. 
  2. Начислить амортизацию и добавить её в статью расходов во всех отчётных периодах, в которых ИП использовал недвижимость. 
  3. Уплатить налог за все периоды владения недвижимостью. Если сумма налога увеличилась, также нужно заплатить недоимку и пени. 
  4. Предоставить заполненные декларации за все периоды использования недвижимости в деятельности по УСН.

Какие ещё есть системы налогообложения?  

на ОСН или общей системе налогообложения

Это изначальная стоимость имущества за минусом амортизации. В расходы включают остаточную стоимость недвижимости. В цену продажи в данном случае добавляется НДС.

на ЕСХН или едином сельскохозяйственном налоге

Налог уплачивается по упрощённой системе при ставке 6%.

Патент

В данном случае необходимо оплатить НДС плюс НДФЛ, но при этом нельзя будет уменьшить доходы на расходы. Если же индивидуальный предприниматель совмещал патент и УСН, то ему придётся платить налог по упрощенной системе налогообложения.

article
Внутренний двор ЖК Life Time

Лучшие предложения недвижимости

Republic
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры 3 квартал 2025 от 540 000 м²
Portland
Показать другие проекты в районе Юг квартиры 4 квартал 2025 от 380 000 м²
Moments
Показать другие проекты в районе Север квартира 3 квартал 2025 от 360 000 м²

Квартира и коммерческое имущество – разница в налогообложении

Индивидуальный предприниматель должен уплатить НДФЛ по ставке 13% при продаже своей некоммерческой недвижимости – например, квартиры, в которой он проживал с семьёй. При продаже любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, сделка облагается налогом по УСН.

Есть ли льготы или налоговые вычеты?  

Если недвижимость не использовалась для коммерческих целей, ИП может рассчитывать на вычеты и другие льготы. Так, есть ряд условий, при которых налог платить не нужно вовсе:

  • наследование; 
  • дарение членом семьи или близким родственником, например, мужем, женой, братом, сестрой, родителями и так далее;
  • приватизация;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением; 
  • если стоимость недвижимости менее 1 млн рублей.

При этом, если под условия выше подходит нежилая недвижимость, срок владения должен составить 3 года, согласно письму Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47623. В общем случае, чтобы избежать уплаты налога, минимальный срок владения жилым помещением составляет 5 лет.

Также с 2022 года семьи, у которых есть двое и более детей, могут не уплачивать налог с продажи и не ждать, пока пройдёт минимальный срок владения имуществом. Для этого нужно соблюсти несколько условий:

  • в семье двое и более детей до 18 лет, если ребёнок учится в образовательном учреждении на очной программе – до 23 лет включительно; 
  • после продажи недвижимости в течение года или до 30 апреля следующего года нужно купить другое; 
  • новый объект больше по площади, а его кадастровая стоимость выше; 
  • кадастровая стоимость квартиры, которая продаётся, не превышает 50 млн рублей.

Отметим, что с 2021 года изменились условия по квартирам в новостройках. Если вы приобрели недвижимость в новом доме, то срок нужно считать от момента полной оплаты договора долевого участия, а не от момента вступления в собственность.

Несколько примеров расчетов конкретных сумм  

УСН «Доходы минус расходы» при ставке 15%

Индивидуальный предприниматель купил квартиру за 50 млн рублей, а продал за 40 млн рублей.

(50 000 000 — 40 000 000) х 0, 15 = 150 000. Таким образом, налог к уплате составит 1,5 млн рублей.

Важно, что при нулевой прибыли налог платить не нужно. Например, если вы купили квартиру за 20 млн рублей, а продали за 14 млн рублей.

УСН «Доходы» при ставке 6%

Индивидуальный предприниматель купил квартиру за 60 млн рублей.

60 000 000 х 0, 6 = 36 000 000

Налог к уплате составит 36 млн рублей.

Как ИП оплатить налог после продажи  

С 2023 году у ИП изменился порядок уплаты налогов, сборов и страховых взносов, теперь все платежи нужно вносить единовременно. В Федеральном казначействе каждому индивидуальному предпринимателю открыли единый налоговой счет – ЕНС. Поступающий платёж ФНС самостоятельно распределяет на налоги и сборы.

Теперь все обязательные платежи необходимо перечислять в составе ЕНП до 28 числа месяца, когда наступает срок оплаты. Так, для квартальный платежей, например, по УСН и налогу на имущество – 28 числа первого месяца следующего квартала.

Единый срок сдачи всех деклараций, расчётов и новой персонифицированной формы в ФНС – не позднее 25 числа месяца. Следовательно, к моменту уплаты ЕНП все налоги должны быть известны, а декларации и расчёты – сданы в ИФНС.

Минфин утвердил правила заполнения документа на ЕНП. Также сформировать платёжку можно в сервисе «Уплата налогов и пошлин», заполнив только ИНН/КПП плательщика и сумму платежа.

Заключение  

Если вы продаёте недвижимость, наши брокеры помогут вам разобраться во всех тонкостях уплаты налогов, найдут потенциальных покупателей и оформят необходимые документы. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.

Скачайте полный каталог квартир и апартаментов новостроек Москвы
Собрали 140 лучших новостроек в центре Москвы бизнес, премиум и делюкс-класса для жизни и инвестиций. Укажите свои контакты и скачайте каталог квартир и апартаментов в один клик.
Время скачивания: 6 секунд Обновлён 3 июня 2020 PDF, 13 MB
brochure
twig
twig
twig
twig
twig