Какие налоги применимы к апартаментам в Москве в 2024 году и как их уплатить?

Одно из главных преимуществ апартаментов заключается в том, что они стоят дешевле квартир. Однако всё не так просто: из-за того, что они относятся к классу нежилых помещений, владение ими обходится дороже. В этой статье подробно говорим про все применимые к апартаментам налоги, рассказываем, в комплексах какого типа выгоднее всего покупать недвижимость, и приводим конкретные расчёты.

Что такое апартаменты с точки зрения закона

Понятия «апартаменты» в законе нет — этот термин появился на рынке недавно, и юридическая среда ещё не до конца успела к нему адаптироваться. Девелоперы тоже неохотно объясняют, что это такое, хотя на самом деле всё просто. Объясним.

У каждого участка земли есть своё назначение — например, один отводится для строительства жилых домов, а второй по соседству предназначен для офисов. Функция построек на участке не может противоречить назначению земли: это незаконно, и нарушение этого правила грозит серьёзными штрафами. Если девелопер занимается строительством комплекса на коммерческом участке, то юридически в нём нельзя оборудовать жилые помещения. Здесь и приходят на помощь апартаменты: по документам они нежилые, но по факту — очень даже приспособленные для комфортной жизни.

Земля, на которой строятся апартаменты, может иметь два назначения: для размещения зданий гостиничного типа или для строительства объектов общественно-делового значения. Чтобы узнать, к какому типу относится интересующий вас проект, запросите у застройщика кадастровый паспорт земельного участка или выписку из ЕГРН — в этих документах указывается назначение земли.

Владельцы апартаментов должны уплачивать два налога: на имущество физического лица и НДФЛ. Поговорим про каждый из них подробнее.

Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому к ним применяются повышенные ставки. В Москве они начинаются от 0,5% и доходят до 2% — для сравнения, владельцам квартир редко приходится платить больше 0,3%. Сумма налога рассчитывается по двум множителям: ставка умножается на налоговую базу.

Что такое налоговая база

В большинстве случаев налоговая база равна кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, за который уплачивается налог. Чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость, можно заказать выписку из ЕГРН или воспользоваться специальным сервисом на сайте Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Выписка стоит 350 рублей и делается три дня, а получить нужную информацию на сайте можно бесплатно. Плановую кадастровую оценку проводят раз в четыре года, но в особых случаях этот срок сокращается до двух лет.

Ставка

Размер ставки зависит от нескольких факторов:

• Назначение земли. В случае с апартаментами гостиничного типа налоговая ставка составляет 0,5%. Апартаменты офисного типа обходятся своим владельцам гораздо дороже — ставка сразу поднимается до 2%. 
• Наличие торговый площадей. Если хотя бы 20% от общей площади здания занимают ритейл, общепит или другие коммерческие пространства, налоговая ставка тоже равна 2%. Актуально в тех ситуациях, когда девелопер планирует отдать несколько этажей апарт-комплекса гостиничного типа различным бизнесам.

С какого момента нужно платить налог

Владелец апартаментов встаёт на налоговый учёт сразу после того, как информация о его праве собственности на недвижимость появилась в реестре ЕГРН.

С НДФЛ всё привычно — ставка составляет стандартные 13%, а уплачивать налог нужно при получении любого дохода от операций с недвижимостью. Обычно это касается двух ситуаций: владелец либо продаёт апартаменты, либо сдаёт их в аренду. Налог с арендной платы придётся уплачивать в любом случае, а вот с продажей дела обстоят по-другому — продавец освобождается от необходимости платить НДФЛ, если он владеет объектом более 5 лет. Если нет, то нужно будет уплатить 13% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и при продаже.

Ставка 13% применима только к налоговым резидентам — лицам, которые проживают на территории России от 183 дней в году. Те, кто живёт в РФ менее 183 году, получают статус налоговых нерезидентов, и для них ставка повышается до 30%. Обратите на это внимание, если планируете инвестировать в московскую недвижимость из-за рубежа.

И другой важный момент: прогрессивная шкала НДФЛ, которая появилась в 2021 году, доходов от недвижимости не касается. Это значит, что какой бы ни была сумма сделки — даже если она сильно превышает пять миллионов рублей — ставка остаётся 13%.

Если в качестве продавца выступает индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения, он может заплатить всего 6% — это подтверждается письмом Министерства финансов № 03-11-11/13850 от 28.03.2014. ИП также освобождаются от уплаты НДС. Советуем рассмотреть этот вариант, если сдача помещений в аренду — один из ваших постоянных источников дохода.

В 2016 году правительство Москвы создало специальный реестр апартаментов, владельцы которых могут рассчитывать на налоговые льготы. Действие программы распространяется на апарт-комплексы офисного типа, где ставка налога на имущество физических лиц составляет 1,5–2% — однако есть ещё несколько требований:

• владельцем апартаментов может быть только физическое лицо;
• площадь помещения — не более 300 квадратных метров;
• стоимость одного квадратного метра — от 100 000 рублей;
• запись о покупке апартаментов в ЕГРН должна быть сделана до 1 января того года, который предшествовал включению здания в реестр; 
• в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приёма-передачи должна быть информация о наличии в здании апартаментов;
• проект должен входить в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.

Эта льгота может существенно снизить затраты на владение недвижимостью: вместо 1,5% или 2% придётся платить всего 0,5%. Есть одна проблема — реестр расширяется очень неохотно. За семь лет существования в него вошли только 23 объекта из 215 построенных, а исключительное право на формирование списка оставляет за собой московское правительство.

Если здание, в котором находятся ваши апартаменты, подходит под указанные выше требования, но при этом не входит в реестр, вы можете попробовать связаться с застройщиком или напрямую обратиться в департамент экономической политики Москвы. Имейте в виду, что получить льготу можно только на одно помещение.

Программа действует только на территории столицы — никакие федеральные льготы на апартаменты в других регионах не распространяются.

Апартаменты гостиничного типа

Владимир купил апартаменты, кадастровая стоимость которых составляет 20 000 000 рублей. Помещение располагается в апарт-комплексе, где нет офисов, магазинов и других коммерческих площадей — а значит, ставка налога на имущество физического лица равна 0,5%. Чтобы посчитать годовые расходы на владение этими апартаментами, нужно разделить налоговую базу на 100 и умножить её на ставку:

Получается, что сумма налога на имущество физического лица для Владимира составит 100 000 рублей в год — эти расходы в долгосрочной перспективе компенсируют низкую стоимость апартаментов по сравнению с аналогичными квартирами.

Апартаменты офисного типа

Александра купила апартаменты, кадастровая стоимость которых составляет 15 000 000 рублей. Здание, в котором они располагаются, входит в перечень торгово-офисных объектов: помимо апартаментов в нём есть и офисы, и ритейл, а ставка имущественного налога равна 2%. Проведём такие же расчёты, как и в предыдущем примере — умножим налоговую базу на ставку:

Сумма налога на имущество физического лица для Александры составит 300 000 рублей в год — даже несмотря на то, что эти апартаменты стоят меньше, чем апартаменты Владимира. Именно поэтому гостиничный тип считается наиболее предпочтительным на московском рынке недвижимости: с точки зрения налоговых расходов он выгоднее офисного в четыре раза.

Как рассчитать размер налога до покупки

Запросите у застройщика кадастровый паспорт интересующего вас объекта: в этом документе всегда указывается его кадастровый номер. Когда узнаете номер, закажите выписку из ЕГРН или воспользуйтесь сайтом Росреестра, чтобы посмотреть кадастровую стоимость апартаментов, и умножьте этот показатель на применимую ставку.

Сумма начисленного за год налога указывается в налоговом уведомлении — специальном документе от Федеральной налоговой службы (ФНС). Они рассылаются налогоплательщикам в срок до 1 ноября и содержат информацию о предыдущем годе: например, в 2023 году приходят уведомления за 2022-й.

Уведомления можно получить тремя способами:

1. Через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС — самый распространённый и удобный метод.
2. Если нет личного кабинета или был специальный запрос на отправку бумажного документа — по почте.
3. Лично в налоговой инспекции.

Каждое уведомление содержит реквизиты для оплаты и уникальный идентификационный номер. Оплатить начисленные налоги тоже можно несколькими путями:

• с помощью сервиса «Оплата по квитанции» на Госуслугах;
• в личном кабинете на сайте ФНС;
• с помощью сервиса «Заплати налоги» на сайте ФНС;
• через практически любой крупный банк — онлайн или в отделении.

Уплатить налоги нужно до 1 декабря следующего года — в противном случае они превращаются в задолженности. После этого за каждый день просрочки начисляются пени, размер которых зависит от текущей ставки Центрального банка, а серьёзных должников ждёт штраф в размере от 300 000 до 500 000 рублей.

Что делать, если не пришло уведомление

Если вы ждёте уведомление по почте, но оно не пришло до 1 ноября, проверьте личный кабинет на сайте ФНС: скорее всего, документ ждёт вас там. Путаница часто возникает из-за того, что нельзя одновременно получить и бумажное, и электронное уведомления — можно выбрать только что-то одно. Если же в личном кабинете тоже ничего нет, свяжитесь напрямую с налоговым органом: возможно, произошла какая-то ошибка.

Налоговый вычет

Сейчас налоговые вычеты предусмотрены только для жилых помещений. Апартаменты к ним не относятся, поэтому вернуть себе часть их стоимости, к сожалению, не получится. Это может измениться, если правительство примет законопроект №1162929-7. Он сулит большие изменения для рынка апартаментов: его авторы предлагают классифицировать все новые новостройки, которые совмещают коммерческие и жилые помещения, как многофункциональные. В этом случае апартаменты станут равны квартирам в своём юридическом статусе — а значит, после их приобретения можно будет сделать налоговый вычет.

Заключение

Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы для себя и своих близких? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.