Если вы продаёте недвижимое имущество, налог с продажи может выйти в крупную сумму: по закону доходы физических лиц облагаются НДФЛ в размере 13%. В этой статье рассказываем, как можно уменьшить размер налога, а в каких случаях можно совсем его избежать.
Лучшие предложения недвижимости
Закон о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры
Согласно Федеральному закону № 305-ФЗ от 02.07.2021, доход с продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. При этом в законе предусматриваются минимальные сроки владения недвижимостью, после которых налог не взимается, они составляют 3 и 5 лет.
В каких случаях возможно освобождение от уплаты:
Превышение сроков владения
Если вы владеете квартирой более 5 лет, налог с продажи взиматься не будет. Также законом предусмотрено снижение минимального срока владения до 3 лет, если:
- вы получили квартиру в наследство или в дар от близкого родственника;
- вы приватизировали недвижимость;
- квартира, которую вы продаёте – единственное недвижимое имущество;
- вы получили недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением.
Категории льготников
С 29 ноября 2021 года от уплаты налога с продажи недвижимости независимо от сроков владения освобождаются семьи с двумя и более детьми. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- В семье воспитываются двое или более детей до 18 лет или 24 лет, проходящих очное обучение.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 000 000 рублей.
- Новая недвижимость приобретена в год продажи предыдущей или до 30 апреля следующего года.
- На момент продажи квартиры никому из членов семьи в совокупности не принадлежит более 50% другой недвижимости, общая площадь которой больше приобретаемой.
- Площадь новой квартиры должна быть больше проданной, а кадастровая стоимость – выше.
Также в категорию льготников попадают герои Советского Союза и Российской Федерации и ветераны боевых действий – они освобождаются от уплаты налогов на 1 вид недвижимого имущества на выбор.
Минимальная стоимость квартиры
Если ваша недвижимость стоит 1 000 000 рублей или меньше, в этом случае применяется налоговый вычет, и налог с продажи не взимается.
Возможности уменьшить сумму платежа
До сделки или во время неё
Если цена продажи недвижимости равна или ниже покупки, то налог не взимается. При этом важно, чтобы стоимость, указанная в договоре, не была ниже 70% от кадастровой стоимости, иначе налог будет рассчитываться от неё.
После сделки
Вы можете уменьшить размер налога, воспользовавшись вычетами в 1 000 000 рублей или «доходы минус расходы». Вычет в миллион рублей обычно применяется, если нет документального подтверждения цены покупки квартиры, например, если вы совершили сделку через ячейку и не взяли расписку о передаче денежных средств. В остальных случаях используется вычет «доходы минус расходы».
Кратко о том как получить налоговый вычет
Вы можете подать заявление на налоговый вычет через личный кабинет физического лица на сайте ФНС. К заявлению приложите копии договоров купли-продажи и чеков. Налоговая проверит все данные и вышлет документ для утверждения.
Также вы можете воспользоваться вычетом, указав его в налоговой декларации.
Пошаговая инструкция, как рассчитать размер налога
Используемая формула и общие правила расчёта
Для расчёта налога используются 2 формулы:
С фиксированным вычетом 1 000 000 рублей:
Налог = (сумма дохода — 1 000 000)*13%.
С вычетом «доходы минус расходы»:
Налог = (сумма дохода — сумма расходов)*13%.
Несколько примеров расчёта
Вы приобрели недвижимость в 2021 году за 10 000 000 рублей и продали её за 12 000 000 рублей в 2023 году. Если у вас сохранился чек или расписка о передаче денежных средств, для расчёта НДФЛ будет использована формула «доходы минус расходы»:
(12 000 000 — 10 000 000)*13% = 260 000 рублей.
Если по какой-то причине документов о передаче средств нет, расчёт будет осуществляться по формуле (сумма дохода — 1 000 000)*13%:
(12 000 000 — 1 000 000)*13% = 1 430 000 рублей.
Вы приобрели квартиру в 2021 году за 7 500 000 рублей и продали за 8 000 000 рублей в 2023 году, при этом её кадастровая стоимость 11 500 000 рублей. То есть цена, указанная в договоре, ниже 70% по кадастру. В этом случае расчёт НДФЛ будет происходить от этих 70%:
(11 500 000)*70% = 8 050 000 рублей;
(8 050 000 — 7 500 000)*13% = 71 500 рублей.
Сроки оплаты
Налог с продажи квартиры оплачивается в следующем году после сделки. Отчётной датой считается день получения суммы с продажи, а не дата заключения сделки или регистрация перехода права собственности.
В налоговую предоставляется пакет документов до 30 апреля следующего года за годом продажи, а оплату необходимо произвести до 15 июля.
Документы, предоставляемые в ФНС:
- отчётная декларация по форме 3-НДФЛ;
- копия паспорта;
- копия договора купли-продажи;
- копия документов, подтверждающих передачу денег. Это может быть выписка из банка или расписка в случае передачи наличных средств;
- копия документов, подтверждающих расходы; выписка из ЕГРН.
Кратко о правилах заполнения налоговой декларации
Вы можете заполнить и подать 3-НДФЛ онлайн на сайте налоговой, отправить почтой или лично передать её в ФНС по месту жительства или в ближайший МФЦ.
Декларация представляет собой 6 листов, где указываются:
- Информация о налогоплательщике: ФИО, паспортные данные.
- Данные о суммах налога: коды по ОКТМО, бюджетной классификации. Их можно узнать на сайте ФНС.
- Стоимость продажи недвижимости и сумма вычета.
- Кадастровая стоимость объекта.
Нюансы налогообложения:
Недвижимость находится в ипотеке
НДФЛ с ипотечной квартиры платится так же, как при продаже квартиры, приобретённой за собственные средства, и составляет 13% от суммы дохода. Даже если у вас нет документов о передаче денежных средств, вы можете обратиться за ними в банк, и НДФЛ при такой сделке будет рассчитываться по формуле «доходы минус расходы».
Квартиру получили по наследству или в дар
Налог с продажи недвижимости, полученной в дар или по наследству, оплачивается по общим правилам и рассчитывается от кадастровой стоимости. При этом минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если предыдущий собственник приходится вам близким родственником: супругом, родителем, ребёнком, братом или сестрой, бабушкой или дедушкой.
Совместная собственность или несколько владельцев
Если вы являетесь совладельцем недвижимости, то можете продать её долями. При этом каждый из собственников может применить вычет. Если же квартира будет продана как единый объект, то НДФЛ будет рассчитываться по общим правилам.
Кратко о штрафах за неуплату
Если вы не уплатите НДФЛ с продажи недвижимости, ежемесячно вам будет начисляться штраф – 5% от суммы налога. Минимальный размер штрафа составит 1 000 рублей, а максимальный – 30%.
Заключение
Налог с продажи недвижимого имущества составляет 13%, но благодаря льготам и вычетам его можно существенно уменьшить или совсем избежать. Если вы продаёте свою квартиру и хотите купить новую квартиру в новостройке, позвоните по номеру 8 (495) 152-20-20, наши специалисты подберут для вас лучшие предложения. С любовью и без комиссии.
