Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

В процессе покупки недвижимости важно большое внимание уделить правовым аспектам и проверить объект на юридическую чистоту. В материале рассказываем, какие документы нужно запросить у продавца и какие могут быть подводные камни.

О собственнике  

Получить дополнительные сведения о собственнике можно в нескольких источниках:

Банк данных Федеральной службы судебных приставов

Здесь можно узнать о наличии неоплаченных долгов и их сумму. Напомним, что большая задолженность может привести к тому, что собственника признают банкротом. А значит и сделки с ним объявят недействительными.

Картотека судебных дел 

Обязательно стоит поверить собственника на наличие судимостей, а также участие в судах в качестве ответчика. Отметим, что дела разных типов судов хранятся на разных порталах. Например, арбитражные дела опубликованы на сайте «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей и Верховного суда можно найти в ГАС «Правосудие». Также в некоторых регионах России могут быть местные базы судебных решений, например, у Московского городского суда.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

На Федресурсе размещены данные о компаниях и физических лицах, которые задействованы в процедуре банкротства.

Перечень экстремистов и террористов

На сайте Росфинмониторинга можно ознакомиться со списками террористов и экстремистов.

Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты

Если в сделке участвует представитель продавца или покупателя, то в базе стоит проверить действительность доверенности. Для этого нужно указать номер документа, дату выдачи, данные нотариуса, сотрудника консульства или другого должностного лица органа самоуправления.

Бюро кредитных историй

Данная справка поможет оценить кредитную задолженность продавца. Если сумма превышает допустимое значение в 500 000 рублей, то может начаться процедура банкротства, что приведёт к аннуляции сделки.

О квартире  

Перед подписанием документов обязательно стоит проверить квартиру на юридическую чистоту и запросить следующие документы:

• выписка из ЕГРН; 
• план БТИ; 
• технический паспорт; 
• единый жилищный документ; 
• справка о прописанных лицах и другие.

Подробнее о каждом из них расскажем ниже.

Пошаговая инструкция, как проверить квартиру  

Правоустанавливающие документы  

Это может быть либо выписка из ЕГРН, либо свидетельство о регистрации права собственности, которые выдавали до июля 2016 года. Данные документы подтверждают право собственности продавца на недвижимость.

Выписка из ЕГРН  

На сегодняшний момент справка из ЕГРН — единственный документ, который может подтвердить факт владения собственности. Однако с 1 марта 2023 года изменился порядок получения выписки: теперь Росреестр не предоставляет личные данные по собственникам квартиры третьим лицам.

Есть несколько способов получить документ с полным указанием данных:

1. Попросить собственника самостоятельно предоставить выписку из ЕГРН. Если продавцу нечего скрывать, то вряд ли он откажет. Также в качестве альтернативы можете предложить продавцу обратиться в Росреестр и подать заявление на раскрытие своих данных третьим лицам — можно лично, через МФЦ или сайт Госуслуг. 
2. Составить авансовый или предварительный договор, в котором чётко прописано — кто продавец и кто покупатель. В таком случае можно обратиться к нотариусу, потому что за членами нотариальной палаты сохранили право получения полных выписок из ЕГРН. Стоимость услуги 3 000 рублей.

Советуем запрашивать выписку дважды: в начале сделки на этапе аванса и в конце, непосредственно перед покупкой. Это обезопасит от возможных неожиданностей. Например, после внесения аванса собственник может подарить долю в квартире своим родственникам.

План БТИ  

Поэтажный план бюро технической инвентаризации или БТИ нужен для проверки точной площади помещения, наличия перепланировок и их законности. Так, в Жилищном кодексе РФ обозначены допустимые и недопустимые изменения. Например, запрещено делать перепланировку, которая впоследствии нарушит несущие конструкции здания или затруднит работу инженерных систем.

Кадастровый и технический паспорт  

Технический паспорт — необязательный документ при заключении сделки. Все данные можно увидеть в выписке из ЕГРН. Однако проверить техпаспорт не будет лишним: в нём указан адрес квартиры, основные сведения о доме, детальное описание характеристик каждого помещения в квартире, её план и экспликация к нему.

Также этот документ поможет понять, была ли сделана перепланировка. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, что собственники не узаконили изменения. Помимо этого, важно сравнить метраж с тем, который вам озвучил продавец.

Отметим, что кадастровый паспорт отменили в 2017 году, в нём также указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Единый жилищный документ  

Важно учитывать: что после продажи недвижимости все задолженности переходят к новому собственнику. Поэтому перед подписанием документов стоит запросить у продавца справки об оплате всех коммунальных платежей и взносов за капитальный ремонт.

Справка о погашении ипотеки  

Если продавец приобрёл квартиру в ипотеку, то необходимо запросить у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора, иначе — справку о погашении ипотеки. Документ должен быть оформлен на фирменном бланке банка, а также должна стоять синяя печать банка, исходящий номер, номер сотрудника и руководителя отделения. Обязательно сверьте номер кредитного договора с номером договора в справке.

Согласие супруга или жены  

По законодательству РФ, если недвижимость была куплена в браке, при продаже потребуется согласие одного из супругов. Конечно, это можно проигнорировать, Росреестр в любом случае зарегистрирует сделку. При этом в выпуске ЕГРН будет отметка об отсутствия согласия одного из супругов. И у этого могут быть последствия: например, муж или жена может оспорить сделку или потребовать возместить свою долю.

Особое внимание стоит обратить на:

• дату оформления; 
• нотариальное заверение;
• данные обоих супругов.

Она бывает двух типов: по форме 9 и по форме 12.

В форме 9 можно посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.

Это очень важный документ, потому что, если после сделки окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, на тот момент находился в тюрьме, то после его возвращения вам придётся делить квартиру с ним.

Отметим также, что эту форму очень лtгко подделать, поэтому намного лучше, если собственник или его доверенное лицо оформят справку при вас. Есть несколько вариантов её получения: в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или через портал Госуслуг.

Лучше проверить обе формы: обычную и архивную, более полную. В архивной, например, указаны люди, которые временно выписаны из квартиры, несовершеннолетние и пенсионеры. Такую справку можно заказать один раз за сделку. А вот обычную форму 9 лучше запрашивать несколько раз за сделку: в самом начале, после того, как собственник выписался из квартиры, и после покупки на всякий случай.

В форме 12 отмечены граждане, которые сняты с регистрации в квартире.

На это есть несколько причин: потому что они проходят лечение в специальных учреждениях, находятся в местах лишения свободы или числятся без вести пропавшими. Ещё в этой форме можно найти информацию о несовершеннолетних в интернатах и о военных, которые не восстановили регистрацию после службы.

Важно: в справке не указаны ФИО, только количество людей и год рождения.

Выписка из домовой книги  

Этот документ может получить либо собственник, либо человек, зарегистрированный в квартире. Сделать это можно в МФЦ или Управляющей компании. В документе представлены сведения о лицах, у которых есть регистрация в квартире: их паспортные данные, гражданство, дата и вид регистрации — постоянная или временная.

Копия финансового лицевого счёта  

Этот документ может вам пригодиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и оформлении ипотеки. Здесь также указаны сведения о зарегистрированных в квартире людях, основные характеристики квартиры, данные о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у собственника есть неоплаченные счета по коммунальных услугах, эта информация будет отражена в документе.

Запросить копию ФЛС можно в МФЦ или через портал Госуслуг.

Единый жилищный документ  

В документе из ЕЖД можно посмотреть данные по квартире, например, о долгах за коммунальные услуги.

Пошаговая инструкция, как проверить собственника:  

Паспорт  

Первое, что стоит уточнить — сколько собственников у квартиры. А затем проверить паспорт каждого из них. Особенно обращайте внимание на:

1. Внешний вид: есть ли какие-то исправления, целые ли страницы и их количество.
2. Данные: срок действия паспорта, наличие водяных знаков и характерных отметок, фотография.

Если данные не совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру, необходимо посмотреть информацию о ранее выданных паспортах.

Также отметим, что если срок действия паспорта истёк, вы не сможете быстро оформить сделку. Помимо этого, обратите внимание на серию паспорта, она должна совпадать с местом выдачи. Первые две цифры означают код города: например, для Москвы – 45, а для Санкт-Петербурга – 40. С полным списком кодов городов можно ознакомиться ​​на сайте «Твой паспорт».

Справки из психоневрологического диспансера  

Справка из ПНД — гарантия того, что продавец дееспособен и находится в адекватном состоянии. Если в сделке участвует физическое лицо старше 65 лет, то банки почти всегда запрашивают этот документ. Исключение –– лица, у которых есть действующие водительские права.

Проверка семейного статуса  

Важно учитывать, что при продаже недвижимости, купленной в браке, необходимо согласие второго супруга, даже если они уже в разводе. Также стоит уточнить про брачный договор — есть ли он, и какие условия там прописаны.

Если у продавца есть дети до 18 лет, то обязательно запросите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Этот документ позволит удостовериться, что при покупке недвижимости не использовались средства материнского капитала. По закону родители обязаны выделить доли детям при покупке квартиры или дома с вложением маткапитала. Если собственники этого не сделали, в будущем могут возникнуть проблемы.

Сведения о банкротстве и кредитной истории  

Эти данные можно узнать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Очень важно, чтобы в отношении продавца или покупателя не была начата процедура банкротства. Иначе сделку могут аннулировать.

Нюансы при проверке квартиры  

Продавец пожилой  

В данном случае нужно учесть несколько моментов.

Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Так вы немного сможете обезопасить себя от оспаривания сделки. Также на подписание бумаг можно пригласить эксперта-психиатра, который сможет подготовить официальное заключение об адекватности продавца.

Обратите внимание на то, нет ли подозрительных сопровождающих с пожилым продавцом. Если это не его родственники, то это должно вызвать у вас подозрения, возможно, это мошенники.

У собственника есть дети  

Если дети несовершеннолетние, то при продаже недвижимости потребуется разрешение органов опеки. Они должны убедиться, что это не единственное место для проживания ребёнка, а новое отвечает всем нормам и стандартам и не хуже, чем предыдущее место жительства.

Собственник в браке  

Если квартира была куплена в браке, то в данном случае потребуется запросить разрешение от второго супруга на продажу недвижимости, если иное не предусмотрено брачным договором.

У недвижимости охранный статус  

В данном случае следует попросить у собственника выписку из Реестра охраны культурного наследия или выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Всё потому, что статус объекта культурного наследия несколько ограничивает пользование недвижимостью. Например, нельзя менять облик дома или его внутреннюю планировку. Подробнее можно узнать в законе об объектах культурного наследия.

А дополнительные сведения о включении объекта в Реестр — на сайте Минкультуры.

Life Time  

Life Time — проект премиум-класса в Пресненском районе. Квартал расположен в окружении парков, скверов и прудов. Рядом находится деловой центр «Москва-Сити», Московский зоопарк и Кудринская площадь. До Садового кольца можно добраться на автомобиле за 5 минут по Звенигородскому шоссе, а до Красной площади за 15 минут. До ближайшей станции метро «Улица 1905 года» всего 5 минут пешком.

В квартале расположено 4 башни переменной этажности, 2 корпуса и 10 двухэтажных урбан-вилл с отдельным входом. Застройщик представляет 475 квартир разной планировки и площади: видовые апартаменты, роскошные одноуровневые и двухуровневые пентхаусы с террасами и завораживающими видами на столицу.

Входные группы спроектируют в виде стеклянных кубов, поднимающих фасады башен над землей. Светопрозрачные павильоны делают пространство лобби визуально открытым и свободным. В лобби организовано помещение под колясочные и лапомойки. А на входе вас встретит консьерж, который поможет решить любой бытовой вопрос — от заказа такси до встречи курьера.

На территории комплекса раскинулся ландшафтный двор-парк с деревьями и ухоженными тропинками для неспешных прогулок с близкими. Для маленьких жителей построены безопасные площадки для игр и общения со сверстниками.

Помимо этого, инфраструктура квартала поражает своими масштабами. На территории расположен учебный кластер международного уровня под управлением Heritage International School. Обучение здесь сочетает сильные стороны российской школы и британскую программу Cambridge Pathway от Кембриджского университета.

Также для резидентов квартала доступен подземный паркинг, келлеры для хранения вещей и автомойка.

ЖК Pride — квартал премиум-класса в районе Марьина Роща. В 10 минутах ходьбы расположены станции метро «Савёловская» и «Марьина роща». До центра на автомобиле можно доехать за 10 минут. Выезд на ТТК находится в 1 километре, а Садовое кольцо в 4 километрах от комплекса.

Застройщик предлагает 1442 квартиры с панорамными окнами и различными планировочными решениями: от уютных студий до просторных пентхаусов. Корпуса жилого комплекса имеют переменную высоту — от 7 до 22 этажей, благодаря этому в каждой квартире будет достаточно естественного света. А через панорамные окна можно любоваться на пейзажи и архитектуру Москвы и её главные достопримечательности.

Лобби комплекса за счёт панорамного остекления наполняется естественным тёплым светом. Резидентов за стойкой всегда встретит доброжелательный консьерж, а гости могут удобно расположиться в мягкой зоне с комфортабельными креслами и диванчиками. Также на первом этаже организована пространство для хранения колясок, гироскутеров и велосипедов.

Внутренний двор зонирован по разным тематикам и для разных возрастов. Здесь построили и игровые площадки для самых маленьких, и зоны для занятия спортом для взрослых, и места для работы на открытом воздухе. В приватных цветущих садах организованы прогулочные зоны и скамейки для отдыха. Вы можете прогуляться среди кустарников, почитать любимую книгу или устроить пикник с близкими.

Всё самое нужно находится рядом. На первом этаже комплекса расположились магазины, кофейни и пекарни, барбершопы и спа-салоны.

Если вы хотите приобрести квартиру или апартаменты для комфортной жизни в лучших локациях столицы — мы поможем. На сайте представлены сотни предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Наши эксперты проведут сделку от самого начала и до конца, проверят застройщика и собственника, помогут оформить ипотеку и подберут лучшие варианты под ваш запрос.